Bez zmiany prawa i zwiększenia terenów pod inwestycje niebawem może zabraknąć terenów inwestycyjnych. Tymczasem w dużych aglomeracjach tylko kilka procent powierzchni miast objętych jest planem zagospodarowania przestrzennego. Nie oznacza to, że nie można tam inwestować, ale wiąże się to ze zdecydowanie większym ryzykiem i sporą dowolnością urzędników. Potrzebna jest zmiana prawa, ale też sytuacja może się radykalnie poprawić, jeśli rzeczywiście polepszy się jakość dróg w Polsce i powstanie sieć autostrad. Wówczas tereny do tej pory mało atrakcyjne staną się bardzo pożądane z punktu widzenia przyszłych inwestorów. Na razie przegraliśmy rywalizację o kolejną dużą inwestycję motoryzacyjną (Mercedes wybrał Węgry zamiast Polski) z powodu braku atrakcyjnych terenów inwestycyjnych. Jest stosunkowo niewiele miejsc w Polsce, które mogą się pochwalić poza uzbrojeniem, także dobrymi połączeniami komunikacyjnymi.

Coraz większe banki ziemi

Od pewnego czasu skupowaniem ziemi w Polsce zajmują się deweloperzy. W ciągu kilku ostatnich lat wartość ziemi wzrosła kilkukrotnie, więc deweloperzy, którzy mieli nadwyżki finansowe, skupowali grunty pod przyszłe inwestycje. Dom Development posiada na przykład tyle ziemi, że może na niej wybudować ponad 7 tysięcy mieszkań. Prezes firmy Jarosław Szanajca nie ukrywa, że mimo mniejszego popytu na gotowe mieszkania, jego firma nadal powiększa swój bank ziemi.

- Kilka nowych transakcji mamy już w przygotowaniu - mówi.

Jeszcze więcej gruntów kupił Polnord.

- Mamy w tej chwili ok. 1,1 tys. hektarów ziemi, a to wystarczy nam na osiem lat produkcji - twierdzi Jacek Kaliszuk, dyrektor do spraw realizacyjnych w Polnordzie.

- W naszym banku ziemi są 22 hektary ziemi, co zaspokaja potrzeby naszej firmy na pięć lat - mówi z kolei Monika Łukawska z Polimeni International.

Także Douglas J. Noble, dyrektor Orco Property Group w Polsce, przyznaje, że jego firma kupiła już 15 hektarów gruntów pod przyszłe inwestycje mieszkaniowe i to na pewno wystarczy jego firmie do 2012 roku. Deweloperskie banki ziemi są więc pełne, a niektórzy ekonomiści zwracają uwagę, że wykupując te grunty, deweloperzy nie tylko gwarantują sobie, że nie będą musieli kupować drożej, ale też zapobiegają w ten sposób wejściu konkurencji, która nie będzie miała gdzie budować.

Potentat PKP

Zdaniem wielu ekspertów największym posiadaczem ziemi inwestycyjnej w Polsce są koleje. Te grunty są bardzo często położone w centrach dużych miast i niemal zawsze są dobrze skomunikowane. Nie tylko deweloperzy od lat patrzą na te tereny łapczywym okiem.

- Zbędny majątek posiadany przez PKP to ok. 20 tys. hektarów położonych w centrach dużych miast - mówi Adrian Furgalski z zespołu doradców gospodarczych TOR.

Według niego wartość tych gruntów w ubiegłym roku szacowano na 3 mld zł.

Kolej powoli sprzedaje jednak posiadane grunty. W tej chwili do sprzedaży przeznaczonych jest osiem działek położonych w bardzo atrakcyjnych miejscach. Zdaniem ekspertów równie wiele obszarów, ale całkowicie jeszcze niezinwentaryzowanych, ma też PKP Cargo i Polskie Koleje Linowe. W tym wypadku nie można nawet oszacować, o jakich powierzchniach mówimy.

Szansa w autostradach

W większości dużych miast atrakcyjnych terenów pod inwestycje jest coraz mniej. Ceny tych gruntów rosną i coraz bardziej opłaca się przeprowadzić na peryferia. Prawdziwą rewolucją, jeśli chodzi o lokalizację inwestycji w Polsce, może być budowa autostrad. W Grudziądzu, do którego jesienią tego roku dotrze autostrada A1 Północ-Południe, miasto już przygotowało 180 hektarów uzbrojonych gruntów, które będą bardzo dobrze skomunikowane z autostradą dochodzącą do gdańskiego portu. Takich nowych, atrakcyjnych inwestycyjnie terenów będzie pojawiało się więcej. Za to w samym Gdańsku terenów inwestycyjnych jest coraz mniej.

- Do dyspozycji przyszłych inwestorów jest 48 hektarów na terenie Parku Technologicznego Maszynowa - mówi Mariusz Wiśniewski z gdańskiego urzędu miasta.

Ten teren jest bardzo atrakcyjny, bo częściowo uzbrojony, z bocznicą kolejową i 1 kilometr od lotniska i tyle samo od autostrady. Tej ziemi nie można jednak kupić.

- Ziemia zostanie wydzierżawiona na 30 lat z opcją na przedłużenie umowy - mówi Mariusz Wiśniewski.

Miastu zależy, by na tym terenie powstały tylko centra badawczo-rozwojowe.

Bardzo mało ziemi dla inwestorów ma Poznań. Miasto proponuje w tej chwili inwestorom tylko osiem działek o łącznej powierzchni nieco ponad 6 hektarów. Jednak sprzedaż tej ziemi ma dać budżetowi miasta co najmniej 90 mln zł. Znacznie więcej ziemi pod inwestycje jest w mniejszych miastach. W ostatnich kilku latach, na skutek decyzji administracyjnych, powierzchnia Rzeszowa zwiększyła się prawie dwukrotnie. Nowe tereny to w dużej części tereny inwestycyjne.

OPINIA

ANDRZEJ POLACZKIEWICZ

Polskie Towarzystwo Ekonomiczne

W Polsce brakuje ziemi inwestycyjnej przede wszystkim w dużych miastach. Plany zagospodarowania przestrzennego obejmują niewielką część dużych aglomeracji. Gruntów pod inwestycje jest niewiele i w konsekwencji są bardzo drogie. Według mnie najwięcej ziemi w Polsce ma kolej, ale niechętnie się jej wyzbywa. Dużo ziemi pod potencjalne inwestycje, i to także w terenach miejskich, mają Lasy Państwowe. Trzeba jeszcze wymienić samorządy, Polski Związek Działkowców i spółdzielnie mieszkaniowe. Jednak bardzo często ziemia nadająca się pod inwestycje ma nieuregulowany status prawny, więc praktycznie nic z nią nie można zrobić. Szacuję, że dzisiaj tylko 20 proc. ziemi w Polsce jest wolne i nadaje się pod inwestycje produkcyjne, handlowe i mieszkaniowe. To zdecydowanie za mało.