Pośrednicy nieruchomości od lat śledzący sytuację na rynku warszawskim podkreślają, że nie ma powodu do niepokoju związanego ze spadkiem popytu. W Polsce bowiem od wielu lat brakuje mieszkań. Kolejne rządy po 1989 roku obiecują wzrost nakładów na mieszkalnictwo oraz ułatwianie procedur związanych z budową nowych obiektów. W efekcie głodu mieszkań oraz liberalizacji zasad przyznawania kredytów hipotecznych gwałtownie wzrósł popyt na mieszkania, a co za tym idzie także ceny. Jednak nic nie jest wieczne. Po fali wzrostów obecnie można mówić o ostudzeniu koniunktury. Aby sprawdzić, jak faktycznie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości, firma redNet Consulting przygotowała raport polegający na cenach, za które faktycznie sprzedano daną nieruchomość. Wyniki analizy są zaskakujące.

Dotychczasowy model przedstawiania indeksów cen rynkowych polegał na prezentowaniu średniej ceny mkw. oferty sprzedaży - zarówno dla rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W obecnej sytuacji pojawiła się jednak konieczność opracowania nowego indeksu, który mierzyłby cenę mkw. sprzedanych mieszkań, a nie tylko ofert wystawionych na rynku.

- Trudność stworzenia takiego indeksu polega na tym, że potrzebna jest wiedza, czy oferta znikająca z serwisu internetowego usuwana jest na podstawie wygasłego zlecenia reklamowego, wycofania przez klienta oferty z rynku, czy też rzeczywistej sprzedaży mieszkania. To się nam udało - mówi Robert Chojnacki, prezes zarządu redNet Consulting.

W wyniku badania rynku okazało się, że tak naprawdę sprzedają się tańsze mieszkania, a na rynek trafiają drogie oferty. Różnice pomiędzy średnimi cenami mieszkań, które obecnie kupują klienci, a średnią wartością mkw. lokali w nowych projektach deweloperskich wprowadzanych na rynek są bardzo duże. W Warszawie, gdzie obecna średnia cena mkw. oferty sprzedaży wynosi 9246 zł/mkw., średnia cena sprzedanych mieszkań jest o ponad 12 proc. niższa i osiąga poziom 8127 zł/mkw. Natomiast średnia cena mkw. nowej oferty rynkowej jest o ponad 7 proc. wyższa od średniej ceny oferty sprzedaży i wynosi 9895 zł/mkw. Oznacza to, że średnie ceny mkw. nowych mieszkań, wprowadzonych do sprzedaży przez deweloperów w Warszawie w ciągu ostatnich trzech miesięcy, są o blisko 22 proc. wyższe niż ceny mieszkań sprzedanych w tym samym czasie.

Chociaż średnia cena mkw. nowych mieszkań wprowadzonych do obrotu w Warszawie w okresie ostatnich trzech miesięcy jest o blisko 22 proc. wyższa od ceny mieszkań sprzedanych, to są dzielnice - zarówno prestiżowe, takie jak np. Mokotów i Wilanów - czy bardziej popularne, jak Ursus lub Bemowo, w których średnie ceny mkw. nowej oferty sprzedaży są o kilka procent niższe niż średnie ceny mkw. mieszkań sprzedanych. Są to lokalizacje, w których od lat jest duża konkurencja, a deweloperzy wiedzą, że aby sprzedawać mieszkania, trzeba oferować realistyczne ceny. Z kolei oczekiwania tych deweloperów, którzy ostatnio wprowadzili do sprzedaży mieszkania na Woli czy w Wawrze, będą wystawione na ciężką próbę. W dzielnicach tych średnia cena mkw. nowej oferty jest wyższa odpowiednio o 17 proc. i blisko 22 proc. od średnich cen mkw. ostatnio sprzedawanych tam mieszkań. Nie oznacza to, że mieszkania na Wawrze czy Woli się nie sprzedają. Wręcz przeciwnie - sprzedają się dobrze, ale tylko te, które mają rozsądne ceny. Wola zajmuje drugie miejsce w Warszawie (po Białołęce) pod względem liczby sprzedanych mieszkań w ciągu ostatnich trzech miesięcy, z udziałem w rynku przekraczającym 12 proc. Tylko że średnia cena mkw. sprzedanych tam lokali to 9259 zł/mkw., a średnia cena mkw. nowej oferty - to 10 855 zł/mkw. I jeszcze jedno - do sprzedaży na Woli trafiło w ostatnim okresie prawie trzykrotnie więcej mieszkań, niż zostało sprzedanych. Warto także wiedzieć, że w ciągu ostatnich trzech miesięcy ogólnie w Warszawie do sprzedaży zostało wprowadzonych ponad dwukrotnie więcej mieszkań, niż się sprzedało. Podobnie sytuacja wygląda w innych miastach.

Na poziom średniej ceny rynkowej oraz duży rozrzut pomiędzy cenami nowych mieszkań a lokali sprzedanych wpływ ma też zmiana struktury podaży. Choć w Warszawie liderem jest ciągle Białołęka, gdzie w ostatnich trzech miesiącach zaoferowano 16,7 proc. wszystkich mieszkań w stolicy, to aż 43 proc. nowej podaży pochodzi z trzech drogich dzielnic - Śródmieścia, Woli i Mokotowa. Natomiast najwięcej sprzedano mieszkań na Białołęce. Udział w rynku wynosił 23,7 proc. Jednak nawet budowanie na stosunkowo niedrogiej Białołęce nie gwarantuje sukcesu. Średnia cena mkw. nowej oferty wynosi tu 6722 zł/mkw., a średnia cena mkw. sprzedanych lokali to 6271 zł/mkw. Jak widać, rozbieżności cenowe mogą dotyczyć nawet najbardziej dostępnej cenowo i popularnej dzielnicy.

- Klienci zaczęli zachowywać się bardzo racjonalnie. Odrzucają przewartościowane mieszkania, niezależnie od tego, czy jest to droga czy tania dzielnica. Jednocześnie są w stanie zapłacić nawet dużo wyższe ceny za rozsądnie wycenione mieszkania w dobrych lokalizacjach - mówi Robert Chojnacki.

Jednocześnie eksperci podkreślają, że istnieje bardzo duża różnica między oczekiwaniami klientów i deweloperów, dotyczy ona poziomu ceny za mkw. mieszkania. Nie jest tak, że kupowane są tylko małe lokale. Chętnych znajdują jednak drogie lokale w dobrym standardzie.

OPINIA

Paweł Augustyn

dyrektor zarządzający firmy Restaura

Rynek w chwili obecnej jest stabilny. Klienci działają w bardzo przemyślany sposób, a ich decyzje o zakupie nieruchomości są podyktowane racjonalnym wyborem. Tak naprawdę o rynku nieruchomości w pełnym znaczeniu tego terminu możemy mówić dopiero od roku 2008. Wcześniejsze zachowania generujące 100 proc. wzrosty cen mieszkań były zachowaniami zupełnie nierynkowymi. Kilka następnych lat powinno znamionować okres powolnego wzrostu cen i konsolidacji polskiego rynku mieszkaniowego. To również oznacza, że dziś już nie każdy może być deweloperem. Niektóre akcje promocyjne deweloperów, które z takim natężeniem występują w ostatnim czasie, to efekt m.in. polityki kredytowej. Deweloperzy są zobowiązani do osiągania określonych w umowie kredytowej progów sprzedaży, tak aby mogli uruchamiać kolejne transze finansowania. W takich momentach, dla uzyskania lepszych wyników sprzedaży, obniżają ceny, kuszą promocjami etc. Trzeba pamiętać, że cena wynikowa mieszkań stanowi łączną kombinację kosztów ziemi, kosztów budowy, struktury finansowania oraz marży dewelopera. Ostatnio żaden z tych elementów składowych nie notuje silnych spadków.