Sytuacja na rynku warszawskich nieruchomości jest wyjątkowo skomplikowana. Popyt na mieszkania spadł, bowiem brakuje chętnych na nowe lokum. W Polsce nie ma już inwestorów, którzy byli skłonni zapłacić coraz wyższe kwoty za mieszkania, wychodząc z założenia, że wkrótce będzie jeszcze drożej. Potwierdza to raport firmy Reas.

Eksperci firmy Reas zwracają uwagę, że także zmniejszyła się liczba osób poszukujących mieszkań na własne potrzeby.

- W ubiegłym roku czekaliśmy, aż ceny wzrosną, żeby sprzedać nieruchomość. Teraz żałujemy, bo dostaniemy za nią mniej pieniędzy - mówi Jadwiga Kalwanis sprzedająca mieszkanie na warszawskiej Woli.

Zmniejszeniu popytu na nowe mieszkania sprzyja także wzrost skali indywidualnego budownictwa. Nie bez znaczenia na wielkość popytu na mieszkania oferowane przez deweloperów jest konkurowanie z nimi na rynku przez indywidualnych inwestorów, odsprzedających kończone lub prawie ukończone mieszkania, kupione kilkanaście miesięcy wcześniej w celach inwestycyjnych.

Według ekspertów firmy Reas podstawowe pytanie, jakie zadają sobie deweloperzy, brzmi, czy i jak duża jest nadwyżka podaży nad popytem. Eksperci zwracają uwagę, że w 2007 roku oddano prawie 134 tys. mieszkań i domów. Jednak jeszcze bardziej spektakularny był wzrost liczby mieszkań i domów jednorodzinnych, na które wydano pozwolenia na budowę. Ich bowiem było blisko 250 tys., z czego 170 tys. przypada na firmy deweloperskie. Liczba rozpoczętych mieszkań wynosi ponad 185 tys., z czego prawie 80 tys. przypada na firmy deweloperskie.

- Równocześnie rynek deweloperski w Polsce jest wciąż bardzo rozdrobniony, chociaż wyraźne są tendencje konsolidacyjne - mówi Katarzyna Kuniewicz, konsultant Reas.

Zdaniem ekspertów zdecydowana większość deweloperów prowadzi firmy działające lokalnie. Coraz więcej firm decyduje się na realizacje inwestycji w kilku miastach jednocześnie. Jednak dotyczy to przede wszystkim firm międzynarodowych oraz spółek notowanych na giełdzie. Z analizy firmy Reas wynika, że tempo sprzedaży w większości miast nieco się poprawiło w stosunku do najsłabszego kwartału 2007 roku, ale jest nadal 2-, 3-krotnie niższe niż kilkanaście miesięcy wcześniej. Jest to efektem tego, że z jednej strony szybko wzrasta liczba mieszkań utrzymujących się na rynku, z drugiej - sprzedaż na całym rynku się zmniejszyła. W konsekwencji powinny zmaleć ceny, co jednak nie następuje. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy jest to, że obecnie rozpoczyna się sprzedaż projektów planowanych w okresie dobrej koniunktury, które są adresowane do zamożniejszych klientów lub nabywców spekulacyjnych. Jednak na rynku wciąż brakuje mniejszych i tańszych lokali dwu- i trzypokojowych, adresowanych do młodych rodzin.

- Można zatem mówić o jakościowym niedopasowaniu obecnej oferty do charakterystyki popytu - mówi Katarzyna Kuniewicz.

Najbardziej dynamicznie rozwija się rynek warszawskich nieruchomości. Powodem jest m.in. fakt, że chociaż według oficjalnych danych Warszawa liczy zaledwie 1,7 mln osób, to w rzeczywistości w granicach miasta mieszka dodatkowe kilkaset tysięcy osób niezameldowanych w stolicy. Warszawski obszar metropolitalny ma ok. trzech milionów mieszkańców. Pomimo to Warszawa należy do stolic europejskich, w których mieszka najmniejszy odsetek mieszkańców kraju (poniżej 5 proc.), podczas gdy dla krajów dużych i o średniej wielkości jest to zwykle 8-12 proc. Pozwala to przypuszczać, że w najbliższej dekadzie liczba ludności miasta, a zwłaszcza obszaru metropolitalnego, jeszcze wyraźnie wzrośnie, a wraz z nią popyt na mieszkania. Tym bardziej że sytuacja ekonomiczna mieszkańców miasta jest bardzo dobra. Wskaźnik PKB na mieszkańca w 2005 roku to ponad 77 tys. zł, ponad 2,8 razy przewyższający przeciętny wskaźnik dla całego kraju. Podobnie wygląda wysokość zarobków. Jednak na nastroje konsumentów istotnie wpływa sytuacja globalna oraz obawy o wzrost inflacji i spadek tempa wzrostu. Podobnie jak w innych dużych miastach, także w stolicy w porównaniu z poprzednimi kwartałami w IV kwartale 2007 r. wyraźnie zmalała liczba nowo udzielanych kredytów hipotecznych, spadła także wartość przeciętnego kredytu. Trudno to tłumaczyć wyłącznie wzrostem stóp procentowych, gdyż w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy bardzo szybko rosły także płace, nieomal niwelując wzrost kosztów obsługi kredytów.

Warszawa jest zdecydowanie największym rynkiem mieszkaniowym w kraju. W liczbach bezwzględnych oddano w stolicy w 2007 roku łącznie 15 729 jednostek mieszkalnych, a zatem o prawie 15 proc. więcej niż w 2006 roku. W kategoriach na sprzedaż lub wynajem i spółdzielcze oddano prawie 14 tys. mieszkań. Równocześnie wydano 30 tys. pozwoleń na budowę, z czego prywatnym deweloperom blisko 28 tysięcy. Rekordowa była także liczba mieszkań, których budowy rozpoczęli deweloperzy w minionym roku - ok. 22 tys. Można szacować, że ponadto w obszarze metropolitalnym poza granicami miasta rozpoczęto budowę około 4 tys. jednostek mieszkalnych, głównie mieszkań w budownictwie wielorodzinnym.