Ci stanęli w obliczu konieczności uiszczania czynszów najmu dotychczasowej wysokości, ustalonej przez strony umowy w zupełnie innych realiach gospodarczych, i to pomimo dużych spadków obrotów, czy ograniczenia przydatności wynajętych biur lub sklepów do ustalonego użytku. W szczególnie trudnej sytuacji znaleźli się najemcy, którzy zawarli lub przedłużyli umowy najmu chwilę przed wybuchem epidemii.
W początkowym okresie epidemii trwały negocjacje pomiędzy wynajmującymi a najemcami.

Więksi najemcy sklepów – tacy jak LPP czy Empik – przystępowali do nich po uprzednim odstąpieniu od umów najmu w oparciu o twierdzenia o niemożliwości świadczenia, co zapewne nie pozostało bez wpływu na stanowisko wynajmujących. W znacznej części przypadków udawało się rozwiązać sprawę polubownie – wynajmujący godzili się na obniżenie należnych im czynszów najmu. W sytuacji, gdy porozumienia jednak nie osiągnięto, najemcom pozostawała droga sądowa – dochodzenia roszczenia o zmianę wysokości świadczenia wynikającego z umowy przez sąd, oznaczenia sposobu wykonania zobowiązania, lub nawet o rozwiązanie umowy, opartych na przepisie art. 357[1] KC.

Zgodnie z powołanym przepisem jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy, w tym ostatnim przypadku orzekając w miarę potrzeby o rozliczeniach stron.

Rozwiązaniem, które pozwalało uzyskać możliwie szybko ochronę przed koniecznością płacenia czynszu najmu w dotychczasowej wysokości, było złożenie wniosku o udzielenie zabezpieczenia roszczenia opartego o przepis art. 357[1] KC, co wymagało uprawdopodobnienia roszczenia oraz interesu prawnego w udzieleniu zabezpieczenia. Zważywszy na stanowisko Sądu Najwyższego (np. w wyroku z 21.4.2005 r., III CK 645/04, PUG 2006, Nr 2, s. 30, lub w wyroku 22.11.2007 r., III CSK 111/07, niepubl.; przy czym zaznaczyć należy, że owa „konserwatywna” linia orzeczenia jest ostatnio łagodzona np. w wyroku SA w Rzeszowie z 28.3.2013 r., I ACa 452/12, Legalis czy w wyroku SA w Warszawie z 25.9.2013 r., VI ACa 71/13, Legalis), zgodnie z którym sąd może ingerować w wysokość świadczenia tylko dopóki nie zostało ono spełnione, próba skorzystania z art. 357[1] KC wymagała też szybkości działania albo gotowości do poniesienia ryzyka, że brak płatności na rzecz wynajmującego doprowadzi do skorzystania przez niego z zabezpieczeń z reguły ustanowionych w umowach najmu lub sankcyjnego rozwiązania umowy.

Pozytywne rozstrzygnięcia wydawane przez sądy w postępowania zabezpieczających pokazują, że roszczenie oparte o regułę rebus sic stantibus jest dobrym kierunkiem dla najemców, i to zarówno biur, jak i punktów handlowych czy usługowych.

Omawiając rzecz na konkretnych przykładach – postanowieniem z 18.08.2020 r., sygn. akt XVI GCo 191/20 Sąd Okręgowy w Warszawie obniżył o 40%, i to ze skutkiem od dnia 4.05.2020 r. (data wdrożenia II etapu odmrażania gospodarki, w ramach którego m. in. zniesiony został zakaz prowadzenia działalności handlowej w galeriach handlowych), czynsz najmu za punkt usługowy w jednej z warszawskich dużych galerii handlowych.

Sąd uznał, że w ramach wniosku najemca zdołał uprawdopodobnić, iż wskutek nadzwyczajnej zmiany stosunków, wywołanej epidemią COVID-19 oraz związanymi z nią restrykcjami sanitarnymi, spełnianie świadczenia w dotychczasowej wysokości grozi poniesieniem przez niego rażącej straty. Na powyższą sytuację złożyły się takie elementy stanu faktycznego jak: istotny spadek obrotów w punkcie usługowym, wywołany restrykcjami sanitarnymi wprowadzonymi w związku z epidemią, zmiana nawyków klientów odwiedzających centra handlowe, wprowadzenie pracy zdalnej w firmach będących stałymi klientami punktu usługowego lub ich problemy finansowe spowodowane epidemią – co przełożyło się na utratę klienteli, załamanie wskaźników ekonomicznych, świadczących o kryzysie polskiej gospodarki.

Dodatkowo składając wniosek o zabezpieczenie uprawniony wykazywał, że płacony przez niego dotychczas czynsz, wynikający z umowy najmu, przestał mieć rynkową wartość, rozumianą jako możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Czynsz najmu przekroczył bowiem dochody, które można aktualnie osiągnąć z prowadzenia danego punktu usługowego, co uczyniło go dla innych potencjalnych najemców całkowicie nieatrakcyjnym, a dodatkowo wielu najemców lokali w centrach handlowych zdecydowało się na ich opuszczenie, nawet kosztem zapłaty kar umownych wynajmującym. Wskutek powyższego spadł stopień komercjalizacji centrów handlowych, co z kolei wprost przekłada się na zmianę wartości świadczenia w postaci czynszu najmu –w sposób, którego strony nie mogły przewidzieć przy zawarciu umowy.

Skorzystanie z art. 357[1] KC okazało się możliwe również w odniesieniu do zabezpieczenia roszczenia o obniżenie o 20% czynszu najmu za biuro – taki wniosek został uwzględniony przez Sąd Rejonowy Poznań-Stare Miasto w Poznaniu postanowieniem z 29.06.2020 r., sygn. akt X GCo 96/20. Najemca – spółka z branży IT – wykazała, że wskutek epidemii COVID-19 odnotowała spadek obrotów, spowodowany problemami finansowymi jej klientów. Głównym argumentem było jednak przejście wszystkich pracowników z oddziału spółki, którego dotyczył wniosek, na pracę zdalną. Spółka argumentowała, że wpłynęło to na znaczne ograniczenie przydatności wynajętego biura do umówionego użytku, czego żadna ze stron nie była w stanie przewiedzieć przy zawarciu umowy. W biurze przestała być zatem prowadzona bieżąca działalność spółki, zaś celem spółki przy zawarciu umowy najmu nie było samo posiadanie jakiegokolwiek lokalu, lecz wynajęcie biura, w którym pracownicy spółki mogliby normalnie wykonywać pracę i do którego mogliby przychodzić kontrahenci spółki.

Mirosława Żytkowska-Kocik adwokat

Mirosława Żytkowska-Kocik adwokat

źródło: Materiały Prasowe

W obu omawianych przypadkach sądy odstąpiły od sporządzenia uzasadnienia postanowienia, w całości podzielając argumenty uprawnionych.
Kwestią otwartą pozostaje, na ile uzyskanie przez najemców zabezpieczeń ich roszczeń zmieni sytuację pomiędzy stronami umowy najmu. W jednym z omawianych przypadków strony szybko osiągnęły porozumienie i zakończyły spór co do wysokości czynszu poprzez podpisanie stosowanego aneksu do umowy najmu. W przypadku braku porozumienia odpowiedź na pytanie, czy ostatecznie dojdzie do obniżenia czynszu w drodze powództwa opartego o art. 357[1] KC, przyniosą rozstrzygnięcia sądów w sprawach o ukształtowanie stosunku prawnego między stronami, których niestety trudno się spodziewać szybciej niż za 2-3 lata.

Mirosława Żytkowska-Kocik - adwokat, wspólnik w BWHS Wojciechowski Springer i Wspólnicy