Zakaz handlu wprowadzony w związku z pandemią koronawirusa dotknął w dużym stopniu także najemców w centrach handlowych. Regulacje wprowadzone w ramach tzw. tarcz antykryzysowych, mające przeciwdziałać skutkom pandemii – m.in. wakacje od czynszu najmu czy dotacje z Polskiego Funduszu Rozwoju – w wielu przypadkach nie wystarczą do utrzymania długofalowej płynności finansowej podmiotów, których przychody nie powróciły do tych sprzed pandemii.
Koronawirus przyspieszył również zauważalne od dłuższego czasu trendy polegające na przejmowaniu tradycyjnego handlu detalicznego przez branżę e-commerce. Analizy eksperckie prowadzą do wniosku, że galerie handlowe będą stawać się tzw. showroomami, gdzie klienci będą mogli zobaczyć towary, które później nabędą w sklepach internetowych. Niewykluczone, że jesienią będziemy mieli również do czynienia z drugą falą pandemii i kolejnymi obostrzeniami.
Jednym z większych problemów, z jakim mierzą się obecnie najemcy w centrach handlowych, są długoterminowe umowy najmu powierzchni handlowych, generujące znaczne koszty operacyjne, które nie są równoważone przez przychody z działalności. Niejednokrotnie próby rozwiązania kontraktów na drodze polubownej spotykają się z oczywistych względów ze sprzeciwem ze strony wynajmujących i obarczone są dużymi kosztami związanymi np. z karami umownymi, odszkodowaniami czy też zatrzymaniem kaucji. W ujęciu krótko- i średnioterminowym konieczność regulowania czynszu przy jednoczesnym spadku obrotów może powodować stan niewypłacalności bądź zagrożenia niewypłacalnością.
Utrata bieżącej płynności finansowej i konieczność zmiany dotychczasowego modelu funkcjonowania najemców często wymagać będzie sięgnięcia po ochronę przedsiębiorstwa, którą może zapewnić postępowanie restrukturyzacyjne. Najemcy, którzy chcą skorzystać z narzędzi restrukturyzacji sądowej, powinni mieć jednak na uwadze, że nie każdy rodzaj postępowania będzie dla nich właściwy i nie każdy z nich doprowadzi ich do pożądanego rezultatu.
Najemcy związani długoterminowymi umowami najmu, których zakończenie bądź renegocjacja warunków stanowi największe wyzwanie, mogą skorzystać z postępowania sanacyjnego. Jedynie w ramach tego postępowania istnieje możliwość odstąpienia od nierentownych kontraktów (nie ograniczając się przy tym wyłącznie do umów najmu) bez względu na przeciwne zastrzeżenia umowne, tj. nawet gdy umowa była zawarta na czas określony bez możliwości jej wypowiedzenia i obwarowana była karami umownymi. Odstąpienia od nierentownych kontraktów dokonuje zarządca wyznaczony przez sąd restrukturyzacyjny w postępowaniu sanacyjnym, za zgodą sędziego-komisarza. Sędzia-komisarz wyraża zgodę na odstąpienie od umowy, kierując się celem postępowania sanacyjnego oraz biorąc pod uwagę ważny interes drugiej strony umowy. W praktyce wszędzie tam, gdzie odstąpienie od umowy jest konieczne dla restrukturyzacji przedsiębiorstwa, zgoda powinna zostać wyrażona. Dłużnik powinien przy tym wskazać już we wstępnym planie restrukturyzacyjnym, które kontrakty identyfikuje jako problematyczne.
Odstąpienie od nierentownego kontraktu w ramach postępowania sanacyjnego istotnie ogranicza również roszczenia odszkodowawcze wynajmującego z tytułu odstąpienia od umowy najmu. Zgodnie z art. 298 ust. 7 prawa restrukturyzacyjnego „Jeżeli zarządca odstąpił od umowy, druga strona może żądać zwrotu świadczenia spełnionego po otwarciu postępowania sanacyjnego, a przed dojściem do niej oświadczenia o odstąpieniu od umowy, jeżeli świadczenie to znajduje się w majątku dłużnika. W przypadku gdy jest to niemożliwe, druga strona może dochodzić jedynie wierzytelności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat. Wierzytelności te nie są objęte układem”. W praktyce oznacza to, że wynajmujący nie będzie mógł domagać się od najemcy, będącego w restrukturyzacji, odszkodowania np. z tytułu kwot nieotrzymanych czynszów za przyszłe okresy czy też kar umownych w związku z odstąpieniem od umowy. Mechanizm odstąpienia od umowy powinien być stosowany jednak z umiarem, zaś zarządca, jak i sam dłużnik powinni w pierwszej kolejności renegocjować warunki umów, o ile istnieje szansa na ich zmianę na korzyść najemcy.
Otwarcie postępowania restrukturyzacyjnego skutkuje również brakiem obowiązku spłaty wierzytelności podlegających układowi przez czas trwania postępowania. Oznacza to, że zaległe czynsze najmów nie będą mogły być zapłacone, zaś brak spłaty nie będzie mógł stanowić podstawy do wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Wierzytelności z tytułu zaległych czynszów najmu regulowane są co do zasady w ramach zawartego układu bądź po prawomocnym umorzeniu postępowania sanacyjnego.
Przepisy regulujące postępowanie sanacyjne dają najemcom szerokie możliwości restrukturyzacji swojej działalności i ograniczenia kosztów związanych z umowami najmu. Z jednej strony najemcy mają możliwość renegocjacji bądź odstąpienia od nierentownych umów, zasadniczo bez ponoszenia dodatkowych kosztów, z drugiej zaś strony zyskują ochronę przed spłatą historycznych długów przez okres trwania postępowania. Najemcy powinni jednak pamiętać, że sanacja jest postępowaniem restrukturyzacyjnym, które w największym stopniu ingeruje w bieżące funkcjonowanie ich przedsiębiorstwa (m.in. poprzez ustanowienie zarządcy) oraz wymaga zabezpieczenia koniecznych środków finansowych na przeprowadzenie restrukturyzacji, a związanych przykładowo z wynagrodzeniem zarządcy i wprowadzeniem określonych środków restrukturyzacyjnych.
Najemcy powinni jednak pamiętać, że sanacja jest postępowaniem restrukturyzacyjnym, które w największym stopniu ingeruje w bieżące funkcjonowanie ich przedsiębiorstwa, m.in. poprzez ustanowienie zarządcy
