W dyskusji między wynajmującymi a najemcami dotyczącej wzajemnych obowiązków wynikających z umów najmu sklepów w galeriach handlowych istotnym aspektem jest trwała zmiana modelu funkcjonowania tych obiektów wynikająca ze skutków epidemii koronawirusa.
Najpierw garść danych. 4 maja 2020 r. po dwumiesięcznej przerwie związanej z wprowadzeniem stanu zagrożenia epidemicznego i stanu epidemii galerie handlowe zostały ponownie otwarte. Jak jednak wynika z badań przeprowadzonych przez renomowane firmy analityczne, w ciągu najbliższego roku do częstych zakupów w sklepach fizycznych wróci zaledwie ok. 40 proc. klientów na całym świecie. Przed epidemią regularnie kupowało tam 59 proc. konsumentów, w trakcie pandemii tylko 24 proc. Koronawirus znacząco zmienił też preferencje konsumenckie. Aż 77 proc. przyznaje, że po zakończeniu pandemii będą bardziej ostrożni w kwestiach czystości, zdrowia i sposobu, w jaki kupują. Co najmniej 60 proc. klientów oczekuje, że sklepy fizyczne będą wdrażać coraz więcej mechanizmów bezpieczeństwa i umożliwią ograniczenie kontaktów dotykowych.
To nie koniec. W okresie przymusowego zamknięcia sklepów wiele firm przeniosło się do sieci, napędzając rozwój handlu e-commerce. Z badań wynika, że w czasie kwarantanny co piąty Polak zrobił swoje pierwsze zakupy w internecie. Jest to zmiana trwała, która wskutek zagrożeń spowodowanych przez koronawirusa będzie postępować. Świadczy o tym to, że już obecnie dla ponad 57 proc. klientów firm z branży handlowej najważniejszy jest szybki dostęp do strony internetowej detalisty, najlepiej z możliwością zakupów online.
Z powyższych informacji wypływa wniosek, że w okresie od marca do końca kwietnia 2020 r. nastąpiła niespodziewana i znacząca zmiana nawyków konsumentów odwiedzających wcześniej centra handlowe. Klienci nie odwiedzają miejsc, w których jest podwyższona możliwość zarażenia się wirusem SARS-CoV-2. Będą więc unikali częstych zakupów w tradycyjnych sklepach. A gdy już zdecydują się je odwiedzić, ich typowy koszyk będzie zupełnie inny niż przed pandemią. Handel postkoronawirusowy będzie inny niż dotychczasowy.
Sam fakt ponownego otwarcia galerii nie oznacza zatem powrotu do stanu sprzed ich zamknięcia. To już nie jest ta sama rzeczywistość ekonomiczna, marketingowa i nie ten sam potencjał gospodarczy obiektu. Obecnie frekwencja w galeriach jest znacząco mniejsza w porównaniu z okresem sprzed stanu zagrożenia epidemią i wiele wskazuje na to, że tak już pozostanie do końca umów najmu zawieranych najczęściej na czas określony (pięć–sześć lat).
Zmiana zwyczajów i nawyków konsumenckich ma istotny wpływ na umowy najmu lokali w galeriach handlowych. Osobiście widzę podstawy do tego, by twierdzić, że obecne świadczenie wynajmującego nawet po odmrożeniu galerii nie jest tym, na które strony się umówiły pierwotnie, tj. przed epidemią SARS-CoV-2.
Treścią umów najmu w galeriach handlowych są następujące świadczenia wzajemne: ze strony najemcy – płatność czynszu i opłat, ze strony wynajmującego – umożliwienie (a w zasadzie nakaz) prowadzenia sklepu w lokalizacji o określonych cechach. Co istotne, koszty najmu lokali w galeriach handlowych są zwykle znacznie większe niż koszty najmu lokali użytkowych zlokalizowanych w innych miejscach. Wyższe koszty miały odzwierciedlać potencjał, jaki krył się w tzw. odwiedzalności sklepów w galeriach. Znacząco wyższe koszty prowadzenia sklepu w porównaniu z innymi lokalizacjami uzasadniał więc określony model funkcjonowania galerii handlowych.
Podejmując decyzję o wynajęciu lokalu w galerii handlowej, obie strony kierowały się określonym modelem działania tego obiektu. Przedmiotem umowy najmu z galerią handlową było wynajęcie lokalu w obiekcie o określonych parametrach użytkowych i funkcjonalnych. Parametry te miały skutkować osiąganiem przez najemcę wysokich przychodów z uwagi na atrakcyjność położenia galerii handlowej i wzmożony ruch osobowy. Zawierając umowy najmu, najemcy godzili się po pierwsze na znacznie wyższe w porównaniu z innymi lokalizacjami stawki czynszu, po drugie na obowiązki ponoszenia dodatkowych kosztów (opłat eksploatacyjnych, marketingowych, serwisowych). Najemcę w centrum zwykle obciążają także liczne dodatkowe obostrzenia i obowiązki umowne, generujące dodatkowe koszty, jak np. nakaz otwarcia sklepu czy możliwość jego zatowarowania tylko w określonych godzinach.
Wszystkie te wydatki miały być rekompensowane stworzeniem miejsca, które zapewni wielokrotnie wyższy wolumen odwiedzin potencjalnych klientów sklepu. Znacznie wyższe koszty najmu były uzasadniane przez wynajmujących stworzeniem unikatowych lokalizacji mających przyciągać liczbę osób znacząco wykraczającą ponad przeciętną, w dodatku osób nakierowanych na cele zakupowo-konsumpcyjne.
Dla najemców istotną motywacją do zawarcia umów najmu były np. szacunki dotyczące liczby odwiedzin potencjalnych klientów w godzinach otwarcia centrów handlowych. Dane, na podstawie których podjęto decyzję o wynajmie lokalu, nie mają dziś wiele wspólnego z rzeczywistością, ponieważ ta uległa radykalnym zmianom w stosunku do wspólnie planowanego uprzednio modelu współpracy. Co za tym idzie, zmieniły się także realia wykonywania umów najmu. Zmiany tej zazwyczaj nie można było w żaden sposób przewidzieć w dniu podpisania umowy.
W obecnych czasach recesji renegocjacja warunków najmu lokalu w galerii handlowej napotyka niejednokrotnie zrozumiały skądinąd opór ze strony wynajmującego. W przypadku ewentualnego sporu znaczenia nabierają regulacje prawne art. 56, art. 354, art. 495, art. 3571 kodeksu cywilnego, a także art. 15ze ustawy z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2020 r. poz. 568). O normach prawnych zawartych w przytoczonych przepisach wiele już powiedziano i napisano w ostatnim czasie, a wszystko wskazuje na to, że dorobek tak doktryny, jak i zwłaszcza judykatury znacząco się w nadchodzących latach wzbogaci.