Od 14 marca 2020 r. na podstawie tarczy antykryzysowej, czyli ustawy z 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 568 – dalej: ustawa), w znaczący sposób ograniczono prowadzenie działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 mkw.
W praktyce od tego dnia możliwe stało się prowadzenie działalności jedynie przez apteki, drogerie, sklepy spożywcze oraz kioski prasowe. Według art. 15ze ustawy najemca nie jest zobowiązany do zapłaty czynszu najmu ani innych opłat należnych wynajmującemu na mocy umowy najmu (w tym opłat eksploatacyjnych) od 14 marca br. do dnia zniesienia zakazu. Zwolnienie to zostało uzależnione od spełnienia szczegółowych warunków.
W przypadku wprowadzenia tego mechanizmu wynajmujący zostaje pozbawiony części swojego mienia w rozumieniu art. 44 kodeksu cywilnego w postaci przysługujących mu wierzytelności względem najemcy wynikających z udostępnienia nieruchomości do korzystania. Tym samym mamy do czynienia z ograniczeniem prawa własności wynajmującego przez naruszenie prawa do niezakłóconego pobierania pożytków, w tym czynszów.
Zgodnie z brzmieniem art. 21 ust. 1 Konstytucji RP własność podlega szczególnej ochronie. Zgodnie zaś z art. 64 ust. 2 konstytucji własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej. Pojęcie własności w rozumieniu art. 21 ust. 1 Konstytucji RP jest kategorią zbliżoną do ekonomicznego pojmowania własności jako całokształtu praw majątkowych, którą należy utożsamiać z mieniem w rozumieniu art. 44 k.c. Z wymiennym traktowaniem pojęć „własność” i „mienie” mamy do czynienia także w art. 1 protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności (EKPC).
W konsekwencji pozbawienie wynajmujących (właścicieli obiektów wielkopowierzchniowych) wierzytelności stanowiących część ich mienia oraz ograniczenie ich praw do pobierania zeń pożytków na mocy art. 15ze ustawy stanowi naruszenie art. 21 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.
Zarówno art. 21 konstytucji, jak i art. 1 protokołu nr 1 do EKPC przewiduje wymóg, aby wywłaszczenie odbywało się za odszkodowaniem, przy czym jego wysokość nie zawsze musi w pełnym zakresie odpowiadać wartości samego prawa, którego dany podmiot został pozbawiony. Jednakże w świetle art. 21 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 1 protokołu nr 1 do EKPC same przepisy pozbawiające dany podmiot jego praw majątkowych muszą przewidywać rekompensatę z tego tytułu.
Na mocy art. 15ze ustawy doszło do pozbawienia wynajmujących ich mienia/ograniczenia prawa własności w drodze szeroko pojmowanego wywłaszczenia, przy jednoczesnym braku wprowadzenia przepisów przewidujących rekompensatę z tego tytułu. Doszło bowiem do niewydania aktu normatywnego, którego obowiązek wydania przewidują przepisy (art. 21 ust. 2 i art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) w postaci aktu prawnego przewidującego odszkodowanie dla wynajmujących.
W prawie polskim odpowiedzialność odszkodowawcza Skarbu Państwa za szkodę wyrządzoną wskutek braku wprowadzenia określonych przepisów prawnych jest uregulowana w art. 417 par. 1 w zw. z art. 4171 par. 4 k.c. Aby stwierdzić odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 417 w zw. z art. 4171 par. 4 k.c. sąd badający sprawę może samodzielnie ustalić zaistnienie zaniechania legislacyjnego. Nie jest w tym zakresie konieczne uzyskanie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego.
Tarcza czy kodeks? O najmie w galeriach handlowych
Tarcza czy kodeks? O najmie w galeriach handlowych

Zobacz również
dr Anna Kois-Mizgier
adwokat, partner w kancelarii BSJP
Maciej Prusak
adwokat, partner w kancelarii BSJP