Prowadzę firmę, której biura znajdują się w budynku zarządzanym przez wspólnotę mieszkaniową. Chcieliśmy założyć klimatyzację, więc przedłożyliśmy wspólnocie projekt uchwały o wyrażeniu na to zgody. Za jej podjęciem głosowało jedynie kilka procent udziałowców, a przeciwko było ponad 50 proc. Czy można jakoś podważyć tę uchwałę? Czy można przystąpić do robót po skierowaniu sprawy do sądu?
Jak wynika z art. 23 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, uchwały właścicieli lokali są podejmowane albo na zebraniu, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Na temat samej procedury podejmowania uchwał ukształtowało się bogate orzecznictwo sądowe. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z 18 listopada 2015 r., sygn. akt I ACa 865/15, stwierdził, że przy głosowaniu udziałami zasadą jest też i to, że uchwała dochodzi do skutku, gdy jej treść uzyska aprobatę większości właścicieli lokali głosujących przysługującymi im udziałami. Z kolei w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 28 września 2018 r., sygn. akt I ACa 541/18, wskazano, że o uchyleniu lub o stwierdzeniu nieważności można orzec wyłącznie w odniesieniu do uchwał, które zostały podjęte, a zatem uchwał, wobec których oddane zostało więcej aniżeli 50 proc. głosów „za”.
Status uchwały ma tylko taki dokument, który w głosowaniu uzyskał większość głosów właścicieli lokali. W konsekwencji tylko takie uchwały mogą podlegać zaskarżeniu. Co jednak istotne, takiego statusu nie ma dokument w opisywanej sytuacji, bo za podjęciem uchwały głosowali mieszkańcy reprezentujący jedynie kilka procent udziałów, natomiast przeciwko ‒ reprezentujący ponad 50 proc. udziałów. Oznacza to tym samym, że projekt uchwały o wyrażeniu zgody na przeprowadzenie instalacji klimatyzacji nie uzyskał wymaganej ustawowo większości głosów właścicieli lokali.
W tym przypadku pomocne może być stanowisko Sądu Okręgowego w Gliwicach wyrażone w wyroku z 23 maja 2017 r., sygn. akt I C 10/17, w którym przedmiotem oceny sądu był podobny projekt uchwały. W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, że projekt uchwały, który nie osiągnął wymaganej przepisami większości głosów, jest tylko przegłosowanym negatywnie projektem. Uchwała taka nie istnieje w obrocie prawnym i zdaniem sądu nie można jej zaskarżać. Ponadto wskazano, że skuteczne podjęcie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej wymaga uzyskania więcej niż 50 proc. głosów liczonych według wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, zatem niespełnienie tego wymogu powoduje, że uchwała w rzeczywistości nie istnieje. Jednocześnie zasugerowano, że odmowa podjęcia uchwały może ewentualnie stanowić przesłankę oceny pracy zarządu wspólnoty lub zarządcy, ale nie w toku postępowania o uchylenie uchwały wspólnoty przed sądem.
Można więc stwierdzić, że skoro w opisywanej sytuacji projekt uchwały nie stał się uchwałą wspólnoty, to nie może podlegać zaskarżeniu do sądu. Gdyby wspólnota głosowała za uchwałą wyrażającą sprzeciw wobec robót przedsiębiorcy, a większość głosowałaby za jej podjęciem, to wtedy taka uchwała podlegałaby zaskarżeniu do sądu. W przedstawionych okolicznościach przedsiębiorca nie ma możliwości złożenia pozwu o uchylenie uchwały, bo taka w sensie prawnym nie istnieje. W interesie przedsiębiorcy jest więc przekonanie mieszkańców o niezbędności prac montażowych, co powinni wyrazić w stosownej uchwale. Do tego czasu przedsiębiorca nie może podejmować prac, bo może narazić się na konsekwencje prawne.
Podstawa prawna
Art. 23 ust. 1 i 2 z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 737).
