Nie zawsze, gdy w lokalu jest zarejestrowana działalność, trzeba stosować przy jego przekształceniu we własność regulacje o pomocy publicznej, a z bonifikaty czasem przedsiębiorcy opłaca się zrezygnować. Odpowiedzi na pytania osób prowadzących firmy bywają zaskakujące.
Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność stanowi pomoc publiczną. Tak wprost przesądzono w ustawie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa uwłaszczeniowa). Jeżeli zatem z przekształcenia korzysta przedsiębiorca, to w przypadku gdy nabywa on prawo własności gruntu po cenie niższej niż rynkowa, może to rodzić dodatkowe obowiązki finansowe wynikające z przekroczenia limitów dozwolonej pomocy publicznej (limit pomocy de minimis). Takie nabycie po cenie preferencyjnej ma miejsce wtedy, gdy przedsiębiorca wybiera możliwość uiszczania opłaty przekształceniowej.
o tym warto pamiętać
• Ustalenie odpłatności za przekształcenie (określenie wysokości opłat przekształceniowych) zgodnie z art. 7 ust. 6 ustawy uwłaszczeniowej stanowi pomoc de minimis, ponieważ użytkownik wieczysty uzyskuje własność gruntu za cenę niższą niż cena rynkowa. Jak wyjaśnił UOKiK, z art. 7 ust. 6 ustawy wynika bowiem, że opłata przekształceniowa jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Oznacza to, że nowy właściciel gruntu zapłaci za prawo własności 20 proc. wartości rynkowej gruntu (przy stawce jednoprocentowej opłaty rocznej) lub 60 proc. tej wartości, jeżeli obowiązuje w danym przypadku trzyprocentowa stawka opłaty rocznej. Użytkownik wieczysty uzyska więc własność gruntu, ponosząc preferencyjną opłatę. Korzyścią dla nowego właściciela będzie w pierwszym przypadku 80 proc., a w drugim 40 proc. wartości gruntu. Dlatego też przepisy o pomocy de minimis będą miały zastosowanie do przypadków przekształcenia nieruchomości wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej, jeżeli beneficjent nie złożył w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia oświadczenia, o którym mowa w art. 7 ust. 6a.
• Wsparcie publiczne jest dopuszczalne, ale pod warunkiem nieprzekroczenia limitu 200 tys. euro w ciągu trzech lat. Jest to tzw. pomoc de minimis.
• Wartością pomocy publicznej udzielanej na podstawie art. 7 ust. 6 ustawy uwłaszczeniowej jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych.
• Jeżeli wartość pomocy publicznej przekracza dozwolony limit pomocy de minimis, przedsiębiorca powinien uiścić dopłatę. Dopłatę tę ustala jednostka samorządowa.
• Alternatywą dla dokonania dopłaty jest możliwość złożenia w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 99 lat (albo 50 lub 33 lat). W przypadku złożenia przez przedsiębiorcę takiego oświadczenia (art. 7 ust. 6a ustawy) przepisy o pomocy publicznej nie mają zastosowania. A to dlatego, że przedsiębiorca taki docelowo uiści rynkową wartość gruntu, a zatem pomocy publicznej po prostu nie będzie.
Sęk w tym, że w wielu konkretnych sytuacjach powstają wątpliwości, czy zastosowanie będą miały przepisy o pomocy de minimis. Źródłem tych wątpliwości jest bardzo szerokie rozumienie pojęć przedsiębiorcy, które przyjmuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, powołując się na prawo wspólnotowe i orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. W stanowiskach urzędu wskazuje się, że pojęcie to obejmuje także osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w mieszkaniu, nawet gdy nie zarejestrowały w nim firmy. Ważne jest bowiem samo wykonywanie działalności, a nie kwestie rejestrowe. W efekcie wątpliwości przedsiębiorców się mnożą, pojawiają się pytania dotyczące bardzo szczegółowych przypadków, a odpowiedzi bywają zaskakujące. Okazuje się np., że osoby, które pracują na zlecenie kilku podmiotów, mogą być traktowane jak przedsiębiorcy, nawet jeśli działalności gospodarczej nie zarejestrowały w danym lokalu. I odwrotnie: bywa też tak, że gdy działalność jest zarejestrowana, to przepisów o pomocy de minimis stosować nie trzeba.
To nie wszystkie komplikacje, które spędzają przedsiębiorcom sen z oczu. Problemy mogą dotyczyć także liczenia zakresu wykorzystywania pomocy. Otóż wysokość wsparcia jest analizowana proporcjonalnie do powierzchni lokalu wykorzystywanej na ową działalność. Przedsiębiorca będzie to musiał wskazać w oświadczeniu przesłanym mu przez gminę. Osobną kwestią jest jednak to, że weryfikacja tych danych przez samorząd może być jednak bardzo trudna. Wyjaśniamy problematyczne kwestie, o jakie często pytają przedsiębiorcy.
problem 1

Czy niewykonywanie działalności gospodarczej w mieszkaniu ma znaczenie

Jestem architektem. W mieszkaniu mam zarejestrowaną firmę, ale działalności w tym lokalu faktycznie nie prowadzę, bo wynajmuję w tym celu biuro na mieście. Czy mają do mnie zastosowanie przepisy o pomocy publicznej?
ODPOWIEDŹ: Mimo że czytelnik jest przedsiębiorcą, to w opisanej sytuacji nie mają zastosowania przepisy o pomocy publicznej (pomocy de minimis). Regulacje te stosuje się bowiem w takim zakresie, w jakim mieszkanie jest rzeczywiście wykorzystane do prowadzenia działalności. Pomocą de minimis jest korzyść uzyskana przez przedsiębiorcę obliczona proporcjonalnie do powierzchni zajmowanej na prowadzenie działalności (gabinet, pracownia). Jeżeli zatem działalność jest jedynie zarejestrowana pod adresem nieruchomości, ale nie jest ona tam faktycznie wykonywana, to wówczas nie stosuje się przepisów o pomocy de minimis.
W tym miejscu warto wspomnieć, że jeżeli osoba prowadzi działalność gospodarczą w mieszkaniu, choć nie ma w ogóle zarejestrowanej w nim firmy, to stosować się będą do niego rygory pomocy de minimis. Jak wyjaśnia Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, przedsiębiorstwem w rozumieniu przepisów o pomocy publicznej może być każdy podmiot – zarówno osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą wpisaną do ewidencji/rejestru lub też bez formalnego wpisu do rejestru, jak i spółka prawa handlowego, spółka cywilna, spółdzielnia socjalna, stowarzyszenie, fundacja, instytucja kultury. Warunkiem jest faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej w rozumieniu prawa unijnego, czyli oferowanie produktów lub usług na rynku. We wszystkich przypadkach, gdy organ udzielający pomocy stwierdzi, że udzielana ulga ze środków publicznych dotyczy działalności gospodarczej (przedsiębiorcy), powinien do planowanego wsparcia zastosować przepisy o pomocy publicznej. Zdaniem UOKiK przepisy te należy stosować przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie oraz stosowaniu innych ulg w stosunku do przedsiębiorców, którymi mogą być np.: właściciele lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych, deweloperzy (w zakresie mieszkań niesprzedanych), spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie wynajmowanych lokali użytkowych, osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w domach mieszkalnych i lokalach mieszkalnych (w tym lokalach spółdzielni mieszkaniowej o statusie odrębnej własności).
problem 2

Na jaki dzień ustala się pomoc

Jakiego momentu dotyczy oświadczenie przedsiębiorcy, że nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej: 1 stycznia 2019 r. (tego dnia ex lege nastąpiło przekształcenie praw) czy dnia, w którym się go składa? Jak kwestie dotyczące pomocy publicznej będą rozstrzygane w stosunku do przedsiębiorcy, który 1 stycznia 2019 r. się przewłaszczył, ale po tym terminie zlikwidował działalność gospodarczą lub ją zawiesił?
ODPOWIEDŹ: Organ udzielający pomocy dokonuje oceny dopuszczalności pomocy de minimis po uzyskaniu od beneficjenta dokumentów i informacji dotyczących m.in. wykorzystanego w ciągu ostatnich trzech lat limitu wsparcia de minimis. Ocena ta jest dokonywana według stanu na dzień udzielenia pomocy, którym dla potrzeb ustawy uwłaszczeniowej jest dzień wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Jeżeli w dniu dokonywania oceny właściciel lokalu nie jest przedsiębiorcą (wyrejestrował swoją firmę z CEIDG), ale faktycznie wciąż prowadzi działalność, to mają wobec niego zastosowanie przepisy o pomocy de minimis, ponieważ w rozumieniu przepisów unijnych żeby być uznanym za przedsiębiorcę, nie trzeba być zarejestrowanym w rejestrach krajowych działalności gospodarczej. Natomiast samo zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej w CEIDG nie stanowi przesłanki do uznania, że podmiot nie jest przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów unijnych i orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
problem 3

Jak ustala się wysokość wsparcia

Prowadzę działalność gospodarczą w mieszkaniu. W tym celu wykorzystuję jeden pokój. Lokal ma 70 mkw. (trzy pokoje). Jak ustalana będzie wysokość pomocy de minimis? Czy jeżeli skorzystam z bonifikaty w opłatach, to ta zwiększy dodatkowo wysokość tego wsparcia? Czy mogę z tej ulgi zrezygnować?
ODPOWIEDŹ: Wartością pomocy de minimis udzielanej na podstawie ustawy uwłaszczeniowej jest różnica pomiędzy rynkową wartością gruntu a sumą opłat przekształceniowych. Uwłaszczony przedsiębiorca, który zdecyduje się płacić opłaty przekształceniowe przez 20 lat w stawce 1 proc., nabędzie pełne prawo własności nieruchomości publicznej za 20 proc. jej wartości. Pozostałe 80 proc. wartości stanowiące różnicę między sumą opłat przekształceniowych a wartością rynkową gruntu będzie kwotą pomocy publicznej, o której mowa w art. 14 ustawy uwłaszczeniowej.
W przypadku wykorzystywania tylko części mieszkania do prowadzenia firmy tylko ta powierzchnia jest podstawą do obliczenia wielkości otrzymanej pomocy de minimis.
Trzeba pamiętać, że udzielenie bonifikaty powoduje zwiększenie różnicy między wartością rynkową gruntu a odpłatnością za przekształcenie, a tym samym powoduje wzrost zakresu pomocy de minimis. Jeżeli zatem przedsiębiorca obawia się, że przekroczy dozwolony limitu tego wsparcia (200 tys. euro w ciągu trzech lat podatkowych, czyli ok 850 tys. zł.), to może z bonifikaty nie skorzystać. Ulga ta nie jest obowiązkowa.
Należy dodatkowo zauważyć, że bonifikata ta też jest zaliczana do uzyskanej pomocy de minimis proporcjonalnie do powierzchni mieszkania wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej. Pogląd ten potwierdzają wyjaśnienia UOKiK, w których wskazuje się, że jeżeli właściciel wykorzystuje na działalność gospodarczą część lokalu mieszkalnego, to bonifikata będzie stanowiła pomoc w zakresie, w jakim część ta jest faktycznie użytkowana dla celów działalności gospodarczej, w części proporcjonalnej np. do całkowitej powierzchni lokalu. Jak wyjaśnia urząd, mimo że często charakter prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności (np. taksówkarz, lekarz) wymaga świadczenia usług poza nieruchomością, należy określić, czy podmiot faktycznie wykorzystuje część powierzchni mieszkalnej do prowadzenia np. biura czy gabinetu. Powierzchnia mieszkalna użytkowana na cele prowadzenia działalności gospodarczej jest podstawą do zaliczenia przez osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą wydatków związanych z tą częścią mieszkania do kosztów uzyskania przychodu, a zatem należy przyjąć, że może ona być również podstawą do obliczenia wielkości otrzymanej pomocy de minimis, przykładowo w formie bonifikaty. Natomiast w przypadku gdy działalność jest jedynie zarejestrowana pod adresem lokalu mieszkalnego, a przedsiębiorca wykonuje całą działalność poza lokalem, nie ma podstaw do uznania, że bonifikata stanowi pomoc de minimis.”
problem 4

Kiedy można złożyć oświadczenie o zamiarze wydłużenia terminu spłaty?

Jestem właścicielem firmy deweloperskiej. Oddaliśmy do użytkowania budynek pod koniec kwietnia. Do 31 marca 2019 r. przedsiębiorca mógł złożyć oświadczenie o zamiarze wydłużenia terminu spłaty. Czy teraz nie mogę już złożyć takiego dokumentu?
ODPOWIEDŹ: W opisywanym przypadku przedsiębiorca może skorzystać z uprawnienia do złożenia oświadczenia. Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej jeżeli po 1 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm., dalej: u.p.b.), prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Kiedy to faktycznie następuje, wyjaśniło w informacji na swoich stronach internetowych Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (https://www.gov.pl/web/inwestycje-rozwoj/przeksztalcenie-uzytkowania-wieczystego-we-wlasnosc). W wyjaśnieniach tych wskazano, że zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a u.p.b. przed przystąpieniem do użytkowania m.in. budynku mieszkalnego wielorodzinnego należy uzyskać stosowną decyzję organu nadzoru budowlanego, czyli decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Przepis ten aktualnie nie określa innych kryteriów, jakie powinno spełniać to rozstrzygnięcie. Zgodnie z art. 110 par. 1 kodeksu postępowania administracyjnego organ związany jest wydaną przez siebie decyzją od chwili jej doręczenia. W konsekwencji moment jej wejścia do obrotu prawnego należy wiązać z uzyskaniem decyzji na gruncie art. 55 u.p.b. Nie może zatem budzić wątpliwości, że z pojęciem „oddania budynku do użytkowania” utożsamiać należy doręczenie inwestorowi decyzji właściwego miejscowo organu nadzoru budowlanego, wydanej na podstawie art. 55 u.p.b.
Wskazać należy, że art. 13 ust. 2b ustawy uwłaszczeniowej nakazuje odpowiednie stosowanie jej art. 7. Należy tu uwzględnić m.in. ust. 6a, który mówi, że właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 r. poz. 646 ze zm.), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wydłużenia terminu spłaty. Oznacza to, że przedsiębiorca ma trzy miesiące na złożenie takiego oświadczenia. Termin ten liczy się od dnia doręczenia mu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
problem 5

Czy freelancer jest przedsiębiorcą?

Współpracuję z kilkoma podmiotami na umowę o dzieło. Pracę wykonuję w mieszkaniu. Czy wobec mnie gmina będzie prowadziła postępowanie w sprawie pomocy publicznej?
ODPOWIEDŹ: Zdaniem UOKiK freelancer (tak jak czytelnik), który ma zlecenia od wielu zleceniodawców (np. redakcji, podmiotów, na rzecz których świadczy usługi PR itp.) i wykonuje pracę w mieszkaniu, będzie musiał określić w oświadczeniu wysłanym mu przez gminę powierzchnię lokalu wykorzystywanego do prowadzenia tej działalności. W jego przypadku mają zastosowanie przepisy o pomocy publicznej, gdyż prowadzi on działalność gospodarczą. Odmiennie będzie jednak traktowana osoba, która ma umowę o dzieło tylko z jednym pracodawcą. Nie jest ona przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów dotyczących pomocy publicznej.
problem 6

Jakie skutki powoduje długoterminowy najem lokalu?

Wynajmuję osobie fizycznej należący do mnie prywatny lokal mieszkalny. W związku z ustawą uwłaszczeniową stałem się współwłaścicielem gruntu pod budynkiem, w którym się on znajduje. Czy to prawda, że w związku z tym będę traktowany jak przedsiębiorca i jeśli przekroczę limit, to będę musiał część pomocy zwrócić?
ODPOWIEDŹ: Tak, osoba, która wynajmuje komuś mieszkanie, prowadzi działalność gospodarczą. I nie ma znaczenia, czy chodzi o najem długoterminowy, czy krótkoterminowy. Tak wynika z wyjaśnień UOKiK. [opinia] W obu przypadkach wynajmujący będzie traktowany jak przedsiębiorca działający na rynku wynajmu nieruchomości. Wynika to z szerokiego rozumienia pojęcia przedsiębiorcy w prawie wspólnotowym i orzecznictwie Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej.
Z wyjaśnienia UOKIK wynika, że do działalności gospodarczej nie kwalifikuje się jedynie najem incydentalny. Co prawda nie ma legalnej definicji, jednak jak tłumaczy UOKiK, chodzi tu o sporadyczne i krótkotrwałe wynajmowanie. Zatem za przedsiębiorcę nie powinien być uznany ktoś, kto jednorazowo lub dwa-trzy razy w roku wynajął na kilka dni mieszkanie, np. na czas urlopu, korzystając z serwisu internetowego. Jednak jeśli ktoś taki wynajem prowadzi systematycznie, to niestety może okazać się, że uwłaszczyć się musi jak przedsiębiorca.

opinia eksperta

Agnieszka Majchrzak biuro prasowe UOKiK
Osoba, która wynajmuje komuś mieszkanie, które jest odrębną własnością, prowadzi działalność gospodarczą. Mówiąc fachowo: najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy są działalnością gospodarczą, w zakresie których występuje duża konkurencja na rynku. W obu przypadkach wynajmujący jest przedsiębiorcą działającym na rynku wynajmu nieruchomości, a zatem korzyść wynikająca z uwłaszczenia będzie dla niego pomocą de minimis. Do działalności gospodarczej nie kwalifikuje się jedynie najem incydentalny. Nie ma on definicji, jednak chodzi tu o sporadyczne i krótkotrwałe wynajmowanie (np. kilka dni w roku, 2–3 razy do roku).
Podstawa prawna
Art. 7 ust. 6 i 6a, art. 13 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. poz. 1716 ze zm.).
Art. 110 par. 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm.).