Finansowanie budownictwa mieszkaniowego ze środków publicznych stanowi sposób na to, aby rozwijało się ono szybciej i lepiej zaspokajało potrzeby obywateli.
Gminy razem z deweloperami powinny uczestniczyć w budowaniu mieszkań na wynajem dla osób, które nie mają zdolności kredytowej. Teraz deweloperzy nie budują mieszkań na wynajem, ponieważ nie inwestują własnych pieniędzy, lecz tylko zebrane od klientów.

Wsparcie publiczne dla budownictwa mieszkaniowego

Olgierd Dziekoński
Trzeba się zastanowić nad tym, jaki cel powinno mieć wsparcie publiczne budownictwa mieszkaniowego. Czy ma dotyczyć całości budownictwa mieszkaniowego, czy tych grup społecznych, które nie są w stanie sfinansować kosztów swojego mieszkania, bądź powinno być powiązane z potrzebą rewitalizacji miast.
Uważam, że obecny system pomocy tworzy kategorie mieszkań na wynajem i powoduje, że dopłaca się zarówno do mieszkania, jak i do tego, kto w nim mieszka.
Budownictwo zasila też system dodatków mieszkaniowych płaconych z budżetów. Otrzymuje je jednak ten, kto już mieszka w określonym zasobie mieszkaniowym.
Krzysztof Pietraszkiewicz
Budownictwo mieszkaniowe we wszystkich państwach jest jedną z ważniejszych gałęzi gospodarki narodowej. Pozwala on na uruchamianie wielu branż i specjalizowanie się przemysłu, walkę z bezrobociem, a także na rozwiązywanie problemów z zakresu ekologii i stosowania energooszczędnych rozwiązań.
Podstawowym obszarem wsparcia ze strony państwa musi być zapewnienie stabilnych warunków makroekonomicznych na długi okres (niska inflacja i niskie stopy procentowe).
W tym dziale gospodarki dokonywane są wieloletnie inwestycje nie tylko przez inwestorów, lecz również przez tych, którzy realizują projekty. W Polsce pilną kwestią jest zapewnienie odpowiedniej podaży gruntów pod budownictwo. Państwo musi wykazać inicjatywę w tej sprawie. Niedostateczna podaż istotnie zaburza rozwój rynku mieszkaniowego.
Możemy się spodziewać, że wraz ze wzrostem poziomu zamożności coraz więcej osób będzie stać na sięganie do dofinansowania komercyjnego, ale na razie liczba ta pozostaje wciąż ograniczona.
Olgierd Dziekoński
W dyskusji na temat tej pomocy państwa prowadzonej w Ministerstwie Infrastruktury mówi się o upodmiotowieniu pomocy publicznej, aby była związana bezpośrednio z osobami.
Część rynku związana bezpośrednio z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych powinna być widziana w dwóch kategoriach:
- ze strony osób, które mają teraz niskie dochody,
- ze strony mieszkań na wynajem, przez osoby, które wynajmują lokal, dlatego że teraz nie muszą z niego korzystać, bo np. mieszkają w innym mieście.
Gdyby otwarte fundusze inwestycyjne budowały mieszkania na wynajem, to cykl takiego projektu inwestycyjnego musiałby trwać powyżej 20 lat. Inwestor funduszu otwartego musiałby mieć poczucie stabilności, że w ciągu tych kilkunastu lat nie nastąpią istotne zmiany w mechanizmie funkcjonowania tego rynku, które zaburzyłyby jego plan inwestycyjny.
W Ministerstwie Infrastruktury obecnie dyskutuje się przede wszystkim nad upodmiotowieniem dodatku mieszkaniowego. Uważam, że można byłoby zaproponować dodatki mieszkaniowe dla tzw. mieszkań referencyjnych. Miałyby one charakter regionalny, podobnie jak teraz ceny TBS-ów ustalane są na poziomie regionalnym, w oparciu o wskaźniki publikowane przez wojewodów. Formuła tzw. mieszkania referencyjnego dla dodatku mieszkaniowego mogłaby mieć wymiar regionalny.
Gdybyśmy zaproponowali budowę mieszkań przez deweloperów na gruncie, który jest własnością gminy i został przekazany w długoletnią dzierżawę z niskim czynszem dzierżawnym, to zostałyby obniżone koszty mieszkań, nawet o 20 proc. Pozwoliłoby to na opracowanie lepszej oferty podażowej.
Z tym łączy się formuła uzbrojenia nieruchomości. Koszt uzbrojenia terenu ponoszony teraz przez deweloperów musi być przerzucany na najemców albo na nabywców poszczególnych mieszkań, czyli drobnych inwestorów. Trzeba więc zwiększyć rolę funduszu gwarancyjnego w stosunku do budowy infrastruktury osiedlowej.

Zachęty do oszczędzania na własne mieszkanie

Krzysztof Pietraszkiewicz
Powstaje także pytanie, jak skłaniać ludzi do większego gromadzenia środków finansowych na cele mieszkaniowe, zamiast na zaspokajanie potrzeb konsumpcyjnych. Na przykład można uatrakcyjnić długoterminowe lokaty bankowe przeznaczone na cele mieszkaniowe oraz uatrakcyjnić działanie na polskim rynku funduszy nieruchomościowych, zamkniętych oraz otwartych. Potrzebna jest przy tym regulacja ustawowa, która zabezpieczyłaby interesy inwestorów oraz dewelopera.
Osiągnęliśmy w niektórych bankach dobre rezultaty w upowszechnianiu rachunków powierniczych. Inwestorzy wiedzą, że pewne transze płatności uruchamiane są zgodnie z programem inwestycyjnym, a deweloperzy mają pewność, że środki na realizację inwestycji są uruchamiane wraz z przewidzianym wcześniej postępem prac. Uważam, że należałoby bliżej przyjrzeć się tym rozwiązaniom dotyczącym rachunków powierniczych i najlepsze praktyki upowszechnić.
Trzeba też zadbać o wiarygodność uczestników procesu inwestycyjnego. Wiarygodni muszą być inwestorzy, banki nie mogą kredytować inwestorów niemających zdolności kredytowej. Istotna jest też wiarygodność deweloperów.
Proponowałbym odpowiednio uregulować i upowszechnić hipotekę zwrotną. Gdyby ktoś doszedł do odpowiedniego wieku, to stosując hipotekę zwrotną uzyska środki na emeryturę albo na świadczenia zdrowotne.
Zbigniew Koryl
Nieodporność rynku na wszelkie zmiany wynika z ubogich mechanizmów finansowania. Większość firm deweloperskich chce nadal trwać na rynku, więc wszelkie mechanizmy finansowania klienta będą akceptowane przez środowisko deweloperskie. Dopracowaliśmy się branży deweloperskiej, która ma większy potencjał budowania niż go teraz realizuje. Teraz rynek wymaga tańszych mieszkań, więc nie buduje się wszystkiego, co mogłoby zostać zrealizowane.
Największym inwestorem powinny być gminy, które ustawowo odpowiadają za regionalną politykę mieszkaniową. Natomiast projekty przygotowywaliby im deweloperzy. Zanim to nastąpi, należałoby jednak znowelizować przepisy, poczynając od ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.
Należałoby uruchomić fundusze, które przeznaczone byłyby na przykład na pierwsze mieszkanie dla młodych. Nie musiałyby to być drogie mieszkania. Pozwoliłoby to młodym ludziom nie przywiązywać się do pierwszego mieszkania i umożliwiłoby przenoszenie się w poszukiwaniu pracy z miasta do miasta. Teraz nie ma mechanizmów, które pozwoliłyby przenosić młodym ludziom zadłużenie, wówczas, gdy zmieniają miejsce pobytu.
Piotr Przewoźny
Oszczędzanie na wkład własny jest cenne z tego względu, że trzeba zgromadzić ten wkład. Pozwoli też zbudować pewną kulturę inwestycyjną, ale nie jest niezbędne z tego powodu, aby otrzymać finansowanie. Dzisiaj finansowanie można otrzymać bez posiadania wkładu własnego.
Powiązanie tego oszczędzania z tzw. odwróconą hipoteką jest korzystne. Natomiast powstaje pytanie czy ta odwrócona hipoteka jest odpowiedzią na problemy mieszkaniowe ludzi starych i emerytów. Osoby te chciałyby później przenieść własność mieszkania na rodzinę, a skorzystanie z odwróconej hipoteki nie ułatwi im tego.
Tymoteusz Barański
Źródłem finansowania nieruchomości najczęściej jest kredyt. Podstawowym sposobem zabezpieczenia go jest hipoteka.
Pojawił się pomysł na wprowadzenie zabezpieczenia w postaci tzw. długu gruntowego. Byt hipoteki jest nierozerwalnie związany z bytem konkretnej nieruchomości, którą zabezpiecza. Wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki. Jeżeli chcemy zabezpieczyć inną wierzytelność, to musimy ponownie ustanowić hipotekę. To samo dotyczy przenoszenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.
Z tym wiąże się też przewlekłość postępowań w sądach wieczystoksięgowych. Orzecznictwo sądów wieczystoksięgowych w zakresie ustanawiania hipoteki też kreuje formalizm, który dodatkowo czyni hipotekę mniej elastyczną.
Ideą długu gruntowego, który np. funkcjonuje w Niemczech i Estonii, jest to, że nie wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, którą zabezpiecza. Raz ustanowiony może zabezpieczać różne wierzytelności.
Istnieje też instytucja listu długu gruntowego. Wprowadzenie instytucji długu gruntowego oraz listu długu gruntowego doprowadziłoby do wyeliminowania przewlekłości postępowania w sądach wieczystoksięgowych. Złe funkcjonowanie rynku zabezpieczeń sprawia, że kredyt jest droższy. Gdy nie dochodzi do wpisania hipoteki zabezpieczającej kredyt, to banki zwiększają koszt tego kredytu.
Budujmy kulturę inwestowania w fundusze, bo wtedy instytucja zarządzałaby naszymi pieniędzmi.
Olgierd Dziekoński
Nie wolno mieszać rynku inwestycyjnego z rynkiem pomocy socjalnej. Pomoc jest niezbędna na rynku mieszkań na wynajem dla tych, którzy jej potrzebują. Natomiast potrzebne jest bezpieczeństwo dla inwestorów.
Natomiast teraz dopłaty dla tych, którzy chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie, stanowią interwencję socjalną na rynku mieszkaniowym.

Mieszkania na wynajem

Piotr Krawczyński
Wzrost cen mieszkań w dużych aglomeracjach był spowodowany czynnikami migracyjnymi. Osoby z małych miejscowości przeprowadzały się do dużych. Saldo migracyjne np. Warszawy, Poznania i Krakowa było dodatnie. Natomiast saldo miejscowości poniżej 100 tysięcy mieszkańców było ujemne. Spowodowało to wzrost ceny, bo osoby, które się przeprowadzały, chciały zapewnić sobie własne mieszkanie.
W najbliższym czasie nie zapowiada się, aby zdolność kredytowa Polaków poprawiła się. Wręcz przeciwnie, będzie prawdopodobnie malała.
Wynajem nieruchomości osobom, których nie stać na zakup własnego mieszkania, nie jest lukratywny. Mieszkania na wynajem nie mogą przynosić stopy kilkudziesięciu procent zwrotu rocznie, bo lokatorów nie będzie stać na taki wynajem.
Mieszkanie wynajmują bowiem osoby, które nie mają zdolności kredytowej, albo mają ją minimalną. Pojawia się nawet problem, czy te osoby będą w stanie zapłacić czynsz i zapewnią przepływ gotówki i czy fundusze inwestycyjne będą chciały zainwestować w to dosyć niepewne przedsięwzięcie.
Druga sprawa to odkładanie pieniędzy na kredyt. Młodzi ludzie rozpoczynający pracę nie będą zainteresowani tym, aby jeszcze przez kilka lat oszczędzać tylko po to, aby móc zaciągnąć kredyt.
Jan Robert Nowak
Deweloperzy w Polsce są przyzwyczajeni do wysokich marż. Obecnie występujące niższe marże zostały wymuszone przez ceny materiałów budowlanych i robocizny. Nie wynika to z dobrej woli deweloperów do obniżania cen mieszkań. Gdybyśmy zapewnili teren uzbrojony, to pozyskanie terenu gotowego, uzbrojonego może jednak doprowadzić do sytuacji, że ceny mieszkań nie spadną, lecz marże deweloperów wzrosną.
W jakiej formule państwo będzie finansowało infrastrukturę, w jakiej formule zapewni zbywanie tych mieszkań po cenach atrakcyjnych dla obywateli. Te sprawy trzeba szybko rozwiązać.
Na rynku deweloperskim następuje konsolidacja grup deweloperskich. Silniejsze grupy deweloperskie odkupują projekty od słabszych - i takie zjawisko oceniam jako pozytywne, bo też normuje rynek. Jest to korzystne też dla klientów tych firm, ponieważ może dojść do takiej sytuacji, że słabsza firma nie zakończy inwestycji, jeżeli bank przerwie finansowanie jej.
Tak naprawdę to nie wiadomo, ile mieszkań brakuje, bo każdy, kto wykonuje badania, stosuje przy tym inną metodę i podaje różne wyniki. Banki zastanawiają się, skąd wziąć pieniądze na kredytowanie rynku mieszkaniowego. Wprawdzie nastąpił odpływ z funduszy inwestycyjnych, co spowodowało zasilenie rachunków bieżących. Banki mają kłopoty ze sprzedażą listów zastawnych.
Michał Okoń
Deweloper, który ma na rynku zła opinię, często cierpi przez złe prawo. Jeżeli deweloper nawet przez kilka lat musi scalać działki i starać się o zamianę użytkowania we własność, to - biorąc pod uwagę wartość pieniądza w czasie - musi w jakiś sposób zrekompensować sobie poniesione straty. Prawo powinno skracać czas inwestycji, aby robić większą podaż na rynek.
Trzeba też zwrócić uwagę na to, że klienci nabywający nowe mieszkania nabywają w zasadzie tylko skorupę. Oprócz wydatków na tę skorupę muszą dołożyć jeszcze dużą kwotę na wykończenie.
W dodatku klienci, szczególnie ludzie młodzi, nie mają świadomości istnienia pewnych instrumentów na rynku, które mogłyby im pomóc w uzyskaniu pierwszego albo drugiego mieszkania. Zdarza się, że na przykład klient rezygnuje z zakupu, bo nie ma świadomości, że istnieje kredyt refundacyjny albo możliwość przeniesienia kredytu do innego banku. Blokuje to rozwój rynku ze strony popytu.
Olgierd Dziekoński
Warunkiem stabilnego rynku mieszkaniowego jest aktywna polityka miejska w zakresie rozwoju miast i rewitalizacji. Musimy tworzyć ramy polityki miejskiej w taki sposób, aby nawet drobni inwestorzy nie stracili i aby miejsce, na którym zostało teraz wybudowane ich mieszkanie, nie zmniejszyło po latach swojej wartości.
Aleksander Paszyński
Dużym zagrożeniem dla rozwoju inwestycji podmiejskich jest brak porozumienia między gminą a przedsiębiorstwami, które obsługują zamieszkałych tam mieszkańców. Potrzebne jest więc prowadzenie właściwej polityki przez związki gmin tworzących aglomerację. Uważam, że z edukacją finansową społeczeństwa nie jest źle. Kredyt hipoteczny średnio żyje około siedmiu lat.