Czy najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści może być przekształcony na czas nieoznaczony?
Zgodnie z art. 659 kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Z kolei na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający również zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz nie tylko do używania, lecz również do pobierania pożytków, w zamian za umówiony z dzierżawcą czynsz (art. 693 kodeksu cywilnego).
Zasadnicza zatem różnica pomiędzy powyższymi typami umów sprowadza się do tego, że dzierżawa zakłada nie tylko korzystanie z rzeczy, lecz również pobieranie z niej pożytków. Należy przy tym odnotować, że pojęcie pożytków rzeczy zostało zdefiniowane w art. 53 kodeksu cywilnego. Pożytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile według zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy. Pożytkami cywilnymi rzeczy z kolei są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego. Mając na uwadze tak ukształtowaną definicję pożytków rzeczy, należy każdorazowo zweryfikować, czy przedmiot danej umowy może w ogóle przynosić pożytki. Przykładowo, jeżeli dany przedsiębiorca chce odpłatnie i na własne potrzeby korzystać z określonego urządzenia osoby trzeciej (na przykład maszyny produkcyjnej), to zawarcie w tym celu umowy dzierżawy może być wątpliwe. Urządzenie bowiem, jako takie, nie rodzi bowiem zasadniczo pożytków w rozumieniu powołanego wyżej przepisu.
W praktyce przedsiębiorcy często korzystali z umów dzierżawy (zamiast najmu) po to, by skorzystać z dobrodziejstwa zawierania umów na bardzo długi okres. W pewnych sektorach gospodarki możliwość długotrwałego korzystania z rzeczy (np. nieruchomości) jest warunkiem opłacalności całej inwestycji. Tymczasem umowy dzierżawy mogą być zawierane aż na trzydzieści lat. Dopiero umowy zawarte na dłuższy okres poczytuje się, po upływie trzydziestu lat, za umowy zawarte na czas nieoznaczony. Z drugiej strony zasadniczo umowy najmu mogły być zawierane na czas oznaczony jedynie na okres dziesięciu lat.
Zgodnie ze zmienionym 23 października 2008 r. przepisem art. 661 kodeksu cywilnego, najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Tym samym również umowa najmu daje możliwość zawierania długich (do 30 lat) umów. Wymaga jednak podkreślenia, iż rozwiązanie takie można zastosować wyłącznie w wypadku, gdy obie strony umowy są przedsiębiorcami.