Subskrybuj nas na Youtube
Wielu przedsiębiorców decyduje się na postawienie wiat. Okazuje się jednak, że przy ich budowie bardzo często dochodzi do sporów z urzędami na tle interpretacji przepisów (o czym świadczy spora liczba orzeczeń sądowych z tym związanych). Spory dotyczą nie tylko tego, co może być za wiatę uznane, lecz także jakiego rodzaju jest ona obiektem. Prawidłowa kwalifikacja projektowanego obiektu budowlanego ma duże znaczenie dla określenia, jakie formalności związane z jego budową należy spełnić. Spore zamieszanie wprowadzają też zmiany stanu prawnego. W styczniu br. weszła w życie nowelizacja prawa budowlanego będąca częścią pakietu wicepremiera Mateusza Morawieckiego „Sto zmian dla firm”, która wprowadziła pewne korzystne uproszczenia przy budowie wiat. Niestety nadal nie we wszystkich przypadkach może się ona odbyć na podstawie zgłoszenia. Wciąż w wielu sytuacjach potrzebne jest pozwolenie na budowę, a nawet inne decyzje. Wyjaśniamy główne wątpliwości związane z budową wiat. Wskazujemy, kiedy można postawić ją bez zgłoszenia, kiedy jest ono konieczne, a kiedy potrzebne będzie pozwolenie na budowę.
DEFINICJA
Pojęcie wiaty, na gruncie prawa budowlanego, nie ma swojej definicji legalnej. Sądy przesądzają, że jest ona obiektem budowlanym, ale nie budynkiem. Może być przy tym kwalifikowana jako budowla, ale także jako obiekt małej architektury.
●To nie budynek. Obiekty budowlane dzielą się na budynki, budowle i obiekty małej architektury. Jak wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 18 sierpnia 2016 r. (sygn. akt II SA/Po 1151/15), wiata na pewno nie jest budynkiem. Wiatę od budynku odróżnia przede wszystkim to, że jest ona pozbawiona wszystkich albo większości przegród zewnętrznych, a także najczęściej jej podstawowym elementem konstrukcyjnym (konstrukcją nośną), na którym osadzony jest dach, są słupy wiążące budowlę z gruntem. Sąd ten doszedł również do ciekawej konkluzji, że wiata jest obiektem budowlanym:
a) niezwiązanym trwale z gruntem, lub
b) niewydzielonym z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, lub też
c) nieposiadającym fundamentów lub dachu.
Przy czym dla uznania obiektu budowlanego za wiatę wystarczające jest spełnienie przynajmniej jednej z tych przesłanek.
●Budowla czy obiekt małej architektury. Jak wskazuje z kolei Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z 30 stycznia 2015 r. (sygn. akt II SA/Kr 1626/14), wiata może być kwalifikowana jako budowla, ale także jako obiekt małej architektury. O tym, czy wiata jest pierwszym czy drugim decyduje przede wszystkim jej wielkość oraz sposób konstrukcji.
Definicja obiektu małej architektury wskazuje, że musi to być niewielki obiekt, w szczególności użytkowy, służący rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku. Jako przykład takich wiat podaje się często wiaty śmietnikowe; niewielkie przydomowe wiaty służące do przechowywania drewna na zimę lub wiaty stanowiące zadaszenie ławek, np. w lesie czy parku.
Przepisy prawa budowlanego nie wskazują, jaka wielkość wiaty pozwala na jej zakwalifikowanie do budowli. Należy to oceniać na tle konkretnych spraw.
Dla przykładu, zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 października 2004 r. (sygn. akt IV SA 1517/03), za obiekt małej architektury nie może zostać uznana już wiata o wymiarach 5,00 metrów na 3,55 metra, dobudowana do budynku mieszkalnego, pokryta dachem jednospadowym z blachy dachówkowej.
Prawidłowa kwalifikacja projektowanego obiektu budowlanego jest ważna. Ma duże znaczenie dla określenia, jakie formalności związane z jego budową należy spełnić.
OBIEKTY MAŁEJ ARCHITEKTURY
Zasadniczo gdy wiata jest kwalifikowana jako obiekt małej architektury – jej budowa może się odbyć bez zgłoszenia. Ale nie dotyczy to miejsc publicznych.
●W miejscach publicznych. Zamiar budowy wiat stanowiących obiekt małej architektury, które usytuowane będą w miejscach publicznych, przedsiębiorca musi zgłosić właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej: staroście lub prezydentowi miasta na prawach powiatu (art. 30 ust. 1 pkt 4 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U z 2017 r. poz. 1332 ze zm.; dalej: p.b.).
●W innych miejscach. Z kolei dla budowy wiat stanowiących obiekty małej architektury w innych miejscach niż publiczne (np. w przydomowym ogrodzie czy na ogrodzonym trawniku) – nie jest wymagane nawet zgłoszenie.
JAKO BUDOWLE BEZ ZGŁOSZENIA
Gdy wiata jest kwalifikowana jako budowla – jej budowa może się odbyć bez zgłoszenia. Pod warunkiem m.in., że nie przekracza ona pewnych parametrów.
Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2c p.b. w zw. z art. 30 p.b., w przypadku budowy wiat (innych niż obiekty małej architektury), które posiadają powierzchnię zabudowy do 50 mkw., sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, a ponadto jeśli łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 mkw. powierzchni działki – nie jest wymagane nawet zgłoszenie.
Budowa większych lub większej liczby wiat wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Ewentualne prowadzenie działalności gospodarczej przez inwestora nie ma znaczenia w kontekście kwalifikacji robót budowlanych czy też formalności związanych z budową wiat, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2c p.b.
KIEDY POZWOLENIA KONSERWATORSKIE
Formalności związane z budową wiaty zwiększają się w przypadku inwestycji na obszarach zabytkowych. A także usytuowanych przy obiektach zabytkowych.
Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 p.b. każda wiata budowana przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytku wymaga pozwolenia na budowę. W myśl zaś art. 29 ust. 4 pkt 2 p.b., wiaty budowane na obszarze wpisanym do rejestru zabytków, które w innym przypadku nie wymagałyby żadnych formalności – wymagają dokonania zgłoszenia organowi.
W takich wypadkach obowiązuje również wymóg dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia pozwolenia właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydanego na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
KŁOPOTLIWE WARUNKI ZABUDOWY
Budowa wiat, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę, musi być zgodna z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku jego braku trzeba uzyskać – jeśli takową inwestor nie dysponuje – decyzję o warunkach zabudowy.
Wymóg ten nie obowiązuje, jak ostatnio potwierdził Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, w przypadku inwestycji zwolnionych zarówno z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia. Co ciekawe, przygotowywany obecnie projekt ustawy o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego zakłada wprowadzenie wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy również w przypadku budowy wiaty o powierzchni zabudowy do 50 mkw., o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2c p.b.
INNE AKTY PRAWA MIEJSCOWEGO
Na budowę wiat stanowiących obiekty małej architektury wpływ mogą mieć również uchwały krajobrazowe (lub reklamowe).
W myśl art. 37a ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym rady gminy mogą ustalić w formie uchwały zasady i warunki sytuowania m.in. obiektów małej architektury, w tym ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane.
Mając na uwadze rozbudowany system rozstrzygnięć, które należy uzyskać przed rozpoczęciem inwestycji oraz zróżnicowanie stanu prawnego w zależności od charakteru obiektu, jaki chcemy zrealizować (a także częste zmiany prawa w tym zakresie), należy apelować do inwestorów o dokładną analizę projektowanego zamierzenia budowlanego (w celu prawidłowego określenia niezbędnych formalności związanych z budową) lub też zwrócenie się w tym zakresie o pomoc do profesjonalistów.
WAŻNE
To, czy wiatę można postawić bez zgłoszenia, ze zgłoszeniem czy też potrzebne będzie pozwolenie na budowę, zależy od wielu czynników. Między innymi od tego, czy jest to obiekt małej architektury, czy budowla.
PRZYKŁAD 1
Na drewnianych palach
Jakich formalności powinien dopilnować właściciel nieruchomości, który chce wybudować wiatę samochodową o powierzchni zabudowy 16 mkw. na działce, na której znajduje się jego dom? Konstrukcja wiaty ma być drewniana, oparta na drewnianych palach. Dach wiaty ma stanowić blacha trapezowa PCV.
Co prawda budowa wiaty, o której mowa wyżej, nie wymaga ani pozwolenia na budowę, ani zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej, nie oznacza to jednak, że w związku z planowaną budową nie musimy badać żadnych okoliczności.
W pierwszej kolejności właściciel powinien ustalić, czy dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawa miejscowego uchwalany przez radę gminy (miejską/miasta). Informacje o miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego właściciel powinien otrzymać we właściwym urzędzie gminy (miejskim/miasta). W sytuacji gdy dla nieruchomości obowiązuje plan miejscowy – powinien dokonać ustaleń, czy jego postanowienia nie wykluczają możliwości lokalizacji zaplanowanej wiaty.
Następnym krokiem powinna być analiza, czy nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków (np. jako część obszaru wpisanego do rejestru zabytków). W takim bowiem przypadku może być potrzebne uzyskanie pozwolenia właściwego konserwatora zabytków na wykonanie planowanych robót.
Wybierając lokalizację dla wiaty samochodowej, należy pamiętać o konieczności spełnienia wymogów, o których mowa w art. 43 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Zgodnie z ww. przepisem obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane we właściwej odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni. Odległości te w przypadku drogi gminnej wynoszą: w terenie zabudowy – 6 m; poza terenem zabudowy – 15 m, w przypadku zaś drogi powiatowej i wojewódzkiej: w terenie zabudowy – 8 m; poza terenem zabudowy – 20 m.
PRZYKŁAD 2
Duża powierzchnia
Przedsiębiorca chce wybudować wiatę o powierzchni zabudowy 250 mkw., w której składowałby niezbędne dla prowadzonej przez niego działalności zapasy i sprzęt. Wiata byłaby wykończona z trzech stron blachą trapezową, z czwartej zaś otwarta. Jakie formalności należy spełnić przed jej budową?
Analizę należy rozpocząć od zbadania, czy dla nieruchomości, na której ma powstać obiekt, został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy obszar jest objęty ochroną konserwatorską. W przypadku braku miejscowego planu, przed realizacją inwestycji inwestor powinien wystąpić do wójta (burmistrza/prezydenta miasta) o ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy. W toku tego postępowania ustalane są wymagania dla obiektu, który będzie można zrealizować, w szczególności przez wyznaczenie obszaru analizowanego wokół terenu planowanej inwestycji i przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania.
Roboty budowlane w takim przypadku będą podlegały pełnej reglamentacji na gruncie przepisów prawa budowlanego. Oznacza to, że ich rozpoczęcie będzie uzależnione od uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę. Na potrzeby tego postępowania niezbędne będzie również sporządzenie przez uprawnione osoby projektu budowlanego w czterech egzemplarzach, który będzie podlegał zatwierdzeniu przez właściwy organ (starostę/prezydenta miasta na prawach powiatu).
Dodatkowo, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, inwestor powinien odebrać dziennik budowy oraz zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego) o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, a po ich zakończeniu, w zależności od klasyfikacji obiektu, albo zawiadomić ww. organ o zakończeniu budowy, albo wystąpić o pozwolenie na użytkowanie.
