W sierpniu 2012 r. wynająłem od pewnej spółki budynek na siedzibę firmy. W umowie najmu czynsz został skalkulowany jako iloczyn stawki za 1 mkw. i wielkości wynajmowanej powierzchni. Po rozwiązaniu umowy w sierpniu 2017 r. dowiedziałem się, że faktycznie powierzchnia budynku jest o ok. 50 mkw. mniejsza niż ta określona w umowie. Czy mogę żądać zwrotu nadpłaconego czynszu?
Nie, ponieważ samo wadliwe określenie powierzchni będącej podstawą naliczenia wysokości czynszu ustalanego kwotowo nie prowadzi do nadpłaty czynszu. Nie ma zatem zastosowania art. 677 kodeksu cywilnego (dalej: k.c.). Zgodnie z tym przepisem roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy.
Pogląd taki wyraził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z 9 lutego 2017 r. (sygn. akt I ACa 1229/16). W orzeczeniu tym wydanym w podobnym stanie faktycznym, sąd stwierdził, że okoliczność dotycząca błędnego przekonania najemcy (niepodlegającego szczególnej ochronie prawnej jak np. konsumenci) o powierzchni najmowanego przedmiotu łączy się z jego własnym ryzykiem udziału w stosunkach prawnych i z jego powinnością starannego działania, i w konsekwencji weryfikowania danych stanowiących podstawę jego oświadczeń woli o wysokości obciążającego czynszu. Zdaniem krakowskiego sądu apelacyjnego nie można uznać, że w wypadku ustalenia niższej kwoty czynszu w wyniku innej operacji matematycznej, byłby on uznany przez najemcę za odpowiedni.
Brak należytej staranności
Reklama
Sąd Apelacyjny w przywołanym wyroku podkreślił też, że samo ustalenie po zakończeniu okresu obowiązywania umowy wadliwego określenia wysokości mnożnika wpływającego na wysokość uzgodnionego kwotowo czynszu umownego nie prowadzi do jego nadpłaty. Umowa najmu trwała między stronami przez wiele lat, najemca regulował należności zgodnie z ustaloną jako czynsz kwotą i dopiero po jej zakończeniu zorientował się o zawyżeniu w kontrakcie powierzchni przedmiotu najmu. Zatem czytelnik nie zachował należytej staranności. Przez cały okres trwania najmu nie sprawdził, jaką faktyczną powierzchnię ma wynajęty przez niego budynek. Nie można też przyjąć, że płacił należność czynszową w okresie, w którym nie obowiązywała umowa, albo w wysokości nieustalonej przez strony. Jego wada oświadczenia woli co do podstawy obliczenia określonej kwotowo wartości czynszu sama w sobie nie prowadzi do powstania nadpłaty w rozumieniu art. 677 k.c.
Analiza treści umowy
W orzeczeniu krakowski Sąd Apelacyjny wyjaśnił ponadto, kiedy można mówić o nadpłaconym czynszu. Na wstępie określił, że czynsz jest świadczeniem okresowym, spełnianym na podstawie umowy i może należeć się wyłącznie za czas jej trwania. Przed zawarciem umowy lub po jej rozwiązaniu nie może istnieć lub odpada obowiązek płacenia czynszu i gdyby strona bez nawiązania stosunku umownego lub po jego rozwiązaniu uiściła świadczenie nazwane czynszem, to wówczas nie byłby to czynsz nadpłacony, lecz świadczenie nienależne.
Zdaniem Sądu Najwyższego wyrażonym w wyroku z 8 kwietnia 2011 r. (sygn. akt II CSK 434/10) świadczenie, które jest spełniane jako czynsz na podstawie ważnie zawartej umowy i w czasie jej wykonywania, lecz w wysokości wyższej niż należna na podstawie łączącego strony stosunku prawnego, jest czynszem nadpłaconym.
W ocenie krakowskiego sądu apelacyjnego ten pogląd SN wskazuje z jednej strony na konieczność rozróżnienia nienależnego świadczenia od nadpłaty czynszu, a z drugiej strony zwrócenia uwagi na treść umowy najmu jako podstawy obowiązków stron. O ile pierwsza z kwestii nie budzi wątpliwości, o tyle druga jest o tyle istotna, że dotyka konieczności identyfikacji przypadków, w których mamy do czynienia z pojęciem nadpłaty czynszu. Niewątpliwie ta zachodzi w sytuacjach, w których np. kwota wynikająca z iloczynu wartości przyjętych u podstawy ustalonego czynszu nie odpowiada wskazanej umową (jest wyższa) albo gdy spełniane świadczenie z tytułu czynszu przewyższało wartość wynikającą z określonych w umowie podstaw określenia czynszu, względnie gdy przedmiot umowy w niej określony nie został w całości wydany przez wynajmującego najemcy albo gdy mimo związania umową w pewnym czasie wynajmujący nie wydawał najemcy przedmiotu najmu.
!Błąd w określeniu podstawy obliczenia wartości czynszu sam w sobie nie prowadzi do powstania nadpłaty.
Podstawa prawna
Art. 677 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).