Subskrybuj nas na Youtube
Do 22 sierpnia br. nie było możliwe zaliczenie kosztów inwestycji infrastrukturalnych w poczet opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste przy pierwszej aktualizacji jej wysokości – uznał Sąd Najwyższy.
Spółka prowadząca hotel w centrum Warszawy w związku z inwestycją dokonała przebudowy instalacji wodociągowych, kanalizacyjnych, a także dróg i chodników. Koszty robót – 800 tys. zł – chciała zaliczyć na poczet opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste gruntu, ustalonej przez miasto na poziomie ponad 1,2 mln zł.
Problem polegał na tym, że kwota 1,2 mln zł była pierwszą aktualizacją opłaty rocznej dla tej nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 77 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Jednak obowiązujący jeszcze do ubiegłego wtorku ust. 5 tego przepisu stanowił, że zaliczenie wartości poniesionych nakładów następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach.
Powstał więc problem prawny – czy już przy pierwszej aktualizacji miasto powinno uwzględnić poniesione przez spółkę nakłady? Pozytywnie na to pytanie odpowiedział stołeczny Sąd Okręgowy, rozstrzygając po myśli firmy. Jednak Sąd Apelacyjny w Warszawie uznał, że sprawa jest dużo poważniejsza i wymaga zajęcia stanowiska przez Sąd Najwyższy. W dodatku proces zbiegł się z nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami, która zniosła 23 sierpnia br. art. 77 ust. 5 u.g.n. i zmieniła brzmienie ust. 4, wycofując ograniczenie możliwości zaliczenia nakładów inwestycyjnych tylko do tych kwot, które zostały wydane po dniu dokonania ostatniej aktualizacji opłaty rocznej.
Mimo interwencji procesowej rzecznika praw obywatelskich, który optował na rzecz możliwości odliczenia nakładów przez inwestora już przy pierwszej aktualizacji opłaty, SN odniósł się do tej kwestii negatywnie.
W uchwale podjętej przez skład trzech sędziów uznał, że przewidziane w art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym do 22 sierpnia 2017 r., zaliczenie na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej nie może nastąpić przy pierwszej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Zdaniem SN przepisy ustawy nie pozostawiają wątpliwości – do ubiegłego tygodnia istniały ograniczenia w zaliczaniu kosztów inwestycyjnych na poczet opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Tak wynika z wykładni językowej przepisów, a inna wykładnia jest tu zbędna.
– Względy celowościowe nie mogą przełamywać reguł ustalonych ustawowo. Poza tym, jak wynika z akt sprawy, powódka nie podjęła innych działań w celu aktualizacji opłaty na swoją korzyść, mimo poniesionych nakładów. Strony powinny się porozumiewać cyklicznie w sprawach opłat rocznych. Tu tego zabrakło – powiedziała sędzia Bogumiła Ustjanicz.
Warto jednak pamiętać, że w obecnym stanie prawnym, po zmianie art. 77 u.g.n., istnieje już wręcz obowiązek prawny zaliczenia na poczet różnicy między opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na infrastrukturę techniczną i to niezależnie od tego, czy aktualizacja jest pierwsza, czy kolejna.
ORZECZNICTWO
Uchwała Sądu Najwyższego z 24 sierpnia 2017 r., sygn. akt III CZP 33/17. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia
