Świadectwo charakterystyki energetycznej to formalny dokument oceniający potencjalną efektywność energetyczną budynku lub lokalu. Opisuje ono roczne zapotrzebowanie na energię potrzebną do zaspokojenia potrzeb związanych z ogrzewaniem, chłodzeniem, wentylacją, ciepłą wodą użytkową oraz oświetleniem (dla budynków niemieszkalnych).

Obowiązek posiadania ŚCHE dotyczy od 28 kwietnia 2023 roku każdej nabywanej i wynajmowanej nieruchomości, co czyni je dokumentem istotnym nie tylko przy sprzedaży, ale też przy najmie – np. lokalu czy całego budynku. Ponadto świadectwo jest ważnym kryterium taksonomicznym w obszarze łagodzenia zmian klimatu. Coraz częściej pojawia się również w wymaganiach banków dotyczących finansowania nieruchomości.

Obecna metodologia a nadchodzące zmiany

Obecna polska metodyka sporządzania ŚCHE opiera się na metodologii, która – zgodnie z wymaganiami europejskiej dyrektywy EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) – będzie musiała zostać zaktualizowana. Nowa metodologia ma umożliwić bardziej kompleksowe i precyzyjne obliczanie zapotrzebowania na energię oraz wprowadzenie klas energetycznych budynków.

Kluczowe zmiany, wynikające z unijnej dyrektywy EPBD i projektu nowego polskiego rozporządzenia (z planowanym wejściem w życie w połowie 2026 roku), obejmują:

  1. Przejście na metodę godzinową - dotychczasowa metoda miesięczna zostanie zastąpiona bardziej precyzyjną metodą godzinową. Nowe podejście będzie obowiązkowe dla większości budynków niemieszkalnych – w tym biurowców, szpitali, magazynów oraz obiektów handlowych. Dla budynków mieszkalnych nadal dopuszcza się stosowanie obu metod obliczeniowych.
  2. Wprowadzenie klasyfikacji energetycznej - zostanie wprowadzony nowy system oznaczeń energetycznych budynków (podobny do tego stosowanego dla sprzętu AGD) – od klasy A+ do G – w formie graficznej etykiety. Rozwiązanie to zwiększy czytelność wyników oraz ułatwi porównywanie nieruchomości. Warto zaznaczyć, że wyników uzyskanych według aktualnie obowiązującej metodologii nie będzie można przeliczać na nowe klasy energetyczne – konieczne będzie sporządzenie nowego świadectwa zgodnego z aktualnymi wytycznymi.
  3. Kontrola i weryfikacja danych - w celu ograniczenia nieprawidłowości w procesie sporządzania świadectw zostanie wprowadzony obowiązek przeprowadzania kontroli – zarówno na miejscu, jak i w trybie zdalnym. Dodatkowo wszystkie dane wejściowe będą musiały zostać wprowadzone do Centralnego Rejestru Charakterystyki Energetycznej Budynków.
  4. Obowiązkowe zalecenia modernizacyjne oraz ocena środowiskowa - każde świadectwo charakterystyki energetycznej będzie musiało zawierać zalecenia dotyczące modernizacji oraz ocenę wpływu budynku na środowisko, co umożliwi inwestorom i właścicielom planowanie działań poprawiających efektywność energetyczną.
  5. Paszport renowacji - wprowadzony zostanie opcjonalny dokument – paszport renowacji – zawierający szczegółowy plan działań prowadzących do poprawy efektywności energetycznej budynku. Dzięki niemu możliwe będzie planowanie osiągnięcia wyższej klasy energetycznej oraz uzyskanie konkretnych rekomendacji modernizacyjnych.

Planowana zmiana metodologii nie nakłada obowiązku ponownego sporządzania świadectw dla budynków posiadających aktualne dokumenty, o ile nie nastąpiły w nich zmiany mające wpływ na charakterystykę energetyczną obiektu.

Rozbieżności: dane ze świadectwa a rzeczywiste zużycie energii

Mimo nadchodzących zmian, Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (ŚCHE) wciąż pozostaje dokumentem oceniającym potencjalną efektywność techniczną budynku w warunkach projektowych, a nie rzeczywiste zachowanie obiektu w trakcie użytkowania.

Coraz częściej pojawiają się pytania dotyczące rozbieżności między wartością energii obliczoną w ŚCHE a rzeczywistym zużyciem energii raportowanym na podstawie danych eksploatacyjnych, np. w ramach metodologii CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) – uznawanej za jedno z kluczowych narzędzi do analizy efektywności energetycznej i operacyjnego śladu węglowego budynków.

Analizy wskazują, że w większości przypadków faktyczne zużycie energii jest wyższe niż wartości określone w ŚCHE dla energii końcowej. Zdarzają się jednak sytuacje odwrotne – dobrze zarządzane, energooszczędne budynki osiągają wyniki zgodne z założeniami CRREM w zakresie energii i emisji, mimo że ich wskaźnik EP (energia pierwotna) pozostaje relatywnie wysoki.

Najczęściej popełniane błędy i przyczyny rozbieżności

Główne źródła rozbieżności między wynikami Świadectwa Charakterystyki Energetycznej (ŚCHE) a rzeczywistym zużyciem energii wynikają z ograniczeń metodyki, przyjętych założeń oraz jakości samych opracowań. Do najczęściej popełnianych błędów należą:

  1. Ograniczony zakres badanej energii - ŚCHE nie obejmuje tzw. energii procesowej, czyli zużycia związanego z działaniem sprzętu biurowego, serwerowni, wind, procesów produkcyjnych czy systemów nawilżania powietrza. Nie uwzględnia również zużycia energii poza budynkiem – np. oświetlenia zewnętrznego.
  2. Uproszczona metodologia i założenia - obecnie stosowana metodyka jest zbyt uproszczona, by odzwierciedlić rzeczywiste, dynamiczne procesy energetyczne w budynku. Często stosuje się przybliżone obliczenia, np. dla zużycia energii wentylatorów czy zapotrzebowania na ciepłą wodę użytkową, co prowadzi do zaniżenia lub zawyżenia wyników.
  3. Odmienność warunków rzeczywistych od projektowych - ŚCHE opiera się na założeniach projektowych, które często różnią się od faktycznych warunków eksploatacyjnych. Wpływają na to m.in. inne nastawy temperatur, zmienione obłożenie budynku (np. mniejsza liczba użytkowników w biurowcach po upowszechnieniu się pracy zdalnej), niewynajęte powierzchnie czy zmienność warunków pogodowych. Dodatkowo świadectwo nie uwzględnia sposobu zarządzania obiektem, optymalizacji pracy systemów ani sezonowych zmian parametrów – elementów, które realnie kształtują zużycie energii.
  4. Brak danych i błędne założenia - w wielu przypadkach parametry techniczne (np. izolacyjność okien, grubość przegród) są oparte na domysłach lub wartościach katalogowych, a nie na rzeczywistych danych z kart technicznych. Brak badań (np. testów szczelności powietrznej) skutkuje przyjmowaniem wartości referencyjnych, które nie oddają faktycznego stanu budynku.
  5. Współczynnik nakładu nieodnawialnej energii pierwotnej (wi) - dla energii elektrycznej współczynnik wi jest wysoki (2,5), co oznacza, że nawet budynek efektywny energetycznie – np. ogrzewany pompami ciepła – może uzyskać niekorzystny wynik w świadectwie. Z kolei budynek korzystający z ciepła sieciowego (gdzie wi wynosi np. 0,6) może wypaść lepiej, mimo niższej realnej efektywności. Warto więc pamiętać, że to energia końcowa, a nie pierwotna, lepiej odzwierciedla rzeczywistą efektywność systemów i budynku.
  6. Ryzyko greenwashingu - niektórzy audytorzy błędnie traktują energię elektryczną z gwarancji pochodzenia (GO) jako zeroemisyjną, co sztucznie poprawia wynik świadectwa. Tymczasem gwarancje pochodzenia nie są uznawane przez CRREM ani nie wpływają na wskaźnik EP, ponieważ nie spełniają wymogów lokalności i korelacji czasowej między produkcją a zużyciem energii.
  7. Niska jakość świadectw - rosnący popyt na ŚCHE przy braku skutecznej weryfikacji oraz uproszczonym systemie nadawania uprawnień do ich sporządzania skutkuje niską jakością części opracowań. Wiele świadectw sporządzają osoby bez odpowiedniego przygotowania technicznego lub znajomości danego obiektu, co prowadzi do „hurtowego” tworzenia dokumentów z błędnymi, nieadekwatnymi wynikami.

ŚCHE – szanse i ryzyka

Czy jednak mimo problemów, które branża nieruchomości dostrzega w ostatnich latach, Świadectwo Charakterystyki Energetycznej (ŚCHE) ma szansę przekształcić się z formalnego obowiązku w strategiczny dokument, odgrywający kluczową rolę w procesach sprzedaży nieruchomości, najmu i finansowania inwestycji?

Choć wynik ze świadectwa nie jest tożsamy z faktycznymi rachunkami za energię, to dokument – zwłaszcza poprawnie sporządzony – stanowi diagnozę kluczowych elementów wpływających na efektywność energetyczną budynku.

Kompleksowa ocena nieruchomości powinna jednak łączyć wyniki ŚCHE z analizą rzeczywistego zużycia energii i śladu węglowego obiektu. Takie podejście stanowi punkt wyjścia do opracowania strategii poprawy efektywności budynku – opartej na rzeczywistych, mierzalnych działaniach prowadzących nie tylko do obniżenia wskaźnika EP, ale przede wszystkim do redukcji zużycia energii operacyjnej i emisyjności nieruchomości.

Wydaje się, że takie podejście będzie się upowszechniać w kolejnych latach, bo dzięki kompleksowej analizie właściciele oraz instytucje finansujące (np. banki) uzyskują przejrzyste informacje na temat zakresu i harmonogramu niezbędnych nakładów inwestycyjnych, oczekiwanych efektów energetycznych i środowiskowych – w tym redukcji emisji i poprawy wskaźnika EP – a także okresu zwrotu z inwestycji (ROI), wynikającego z korelacji oszczędności energii operacyjnej z kosztami CAPEX.

Nadchodząca nowelizacja ustawy będzie – zwłaszcza dla rynku nieruchomości komercyjnych, ale także innych gałęzi gospodarki – ważnym sprawdzianem: czy i w jakim zakresie spróbuje wykorzystać obowiązek sporządzania świadectwa do obniżenia kosztów funkcjonowania budynków.

Dominika Bryła (Decarbonization & ESG Manager, JWA),