Każdą czynność prawną dotyczącą zmiany własności nieruchomości musi potwierdzić notariusz pod rygorem nieważności umowy.

W praktyce, kierując się źle pojmowaną oszczędnością, bagatelizujemy to. Tylko niewielki odsetek umów z deweloperem oraz przedwstępnych umów dotyczących transakcji na rynku wtórnym zawieranych jest przed notariuszem.

Zawarcie umowy przedwstępnej jest ważne dla obu stron. Sprzedający może zaniechać starań o potencjalnego nabywcę i przygotować się do sfinalizowania transakcji. Jeszcze ważniejsza jest taka umowa dla kupującego, bo pozwala mu np. wystąpić do banku o kredyt.

Ponadto gdyby jednak do podpisania przedwstępnej umowy nie doszło z winy jednej ze stron, druga ma prawo dochodzić swoich praw. Ich zakres zależy od tego, czy umowa przedwstępna została zawarta przed notariuszem oraz czy kupujący wpłacił zaliczkę lub zadatek.

Jeśli umowa przedwstępna nie ma formy aktu notarialnego, a sprzedający zrezygnował ze sprzedaży mieszkania, kupujący otrzyma zwrot zaliczki lub zadatku. Ponadto może dochodzić strat spowodowanych niedotrzymaniem umowy - praktycznie w sądzie cywilnym.

Zgodnie bowiem z kodeksem cywilnym, w przypadku każdej umowy, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przedwstępnej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

ZAPISY W UMOWIE PRZEDWSTĘPNEJ

Każda umowa przedwstępna zawiera

• Określenie stron umowy: kupujący, sprzedający.

• Oświadczenie sprzedającego, że jest jedynym właścicielem lub ma umocowanie prawne do reprezentowania wszystkich właścicieli.

• Określenie przedmiotu umowy: adresu mieszkania oraz co dodatkowo będzie przedmiotem transakcji (umeblowanie i wyposażenie, miejsce parkingowe itd.).

• Cenę oraz sposób zapłaty (wysokość zadatku lub zaliczki).

• Orientacyjny termin, w którym zwarta zostanie umowa u notariusza (zwyczajowo 4-6 tygodni).

• Termin wydania kluczy do mieszkania (np. następnego dnia po zaksięgowaniu przelewu bankowego na koncie sprzedającego).

• Miejsce i datę zawarcia umowy.