Od 1 stycznia 2009 r. budynki oddawane do użytkowania oraz wprowadzane do obrotu powinny posiadać świadectwa energetyczne. Obowiązek taki wynika z nowelizacji ustawy Prawo budowlane oraz z dyrektywy Unii Europejskiej w sprawie charakterystyki energetycznej budynków. Ustawa nie jest jednak zbyt precyzyjna i nie jest do końca jasne, kiedy świadectwo będzie bezwzględnie wymagane.

Kiedy świadectwo jest konieczne

- Świadectwo energetyczne będzie konieczne w przypadku nowych budynków oddawanych do użytkowania. Jeżeli inwestor, np. deweloper, nie będzie posiadał takiego świadectwa, to nie otrzyma pozwolenia na użytkowanie budynków - mówi Elżbieta Janiszewska-Kuropatwa, podsekretarz stanu w Ministerstwie Infrastruktury.

Sytuacja nie jest jednak taka prosta w przypadku budynków już istniejących i wprowadzanych do obrotu. Nowelizacja prawa budowlanego mówi, że nabywcy lub najemcy budynku lub lokalu powinno być udostępnione świadectwo charakterystyki energetycznej budynku. Eksperci spierają się jednak, co to oznacza w praktyce.

- Z przepisu tego wynika, że sprzedaż mieszkania lub budynku bez świadectwa nie będzie możliwa - mówi Marcin Piotrowski, prezes Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości.

Podobnego zdania jest dr Aleksander Panek z Narodowej Agencji Poszanowania Energii.

- Dyrektywa Unii i ustawa jasno wskazują, że obowiązek posiadania świadectw energetycznych będzie konieczny w przypadku wprowadzania budynku do obrotu oraz oddawania go do użytkowania - wyjaśnia.

Niektórzy eksperci twierdzą jednak, że to jedynie od woli nabywcy będzie zależało, czy świadectwo energetyczne będzie potrzebne do sprzedania mieszkania.

Ze świadectwem lub bez

- Jeżeli nabywca zażąda przedstawienia mu świadectwa, to zbywca będzie miał taki obowiązek i bez jego spełnienia nie będzie można sprzedać mieszkania. Jeżeli jednak nabywca takiego żądania nie zgłosi, to sprzedaż mieszkania będzie możliwa także bez świadectwa - mówi Ryszard Kowalski, prezes zarządu Związku Pracodawców - Producentów Materiałów Budowlanych.

Zdaniem Elżbiety Janiszewskiej-Kuropatwy wynika to z faktu, że ustawa nie wprowadza sankcji za nieposiadanie świadectwa energetycznego, np. w postaci nieważności czynności prawnej.

Tego typu sankcja była przewidziana w nowelizacji kodeksu cywilnego, która była opracowywana łącznie z nowelizacją prawa budowlanego. Nie została ona jednak przyjęta. Politycy PiS przyznają nieoficjalnie, że wynikało to z faktu, iż ustawa była przyjmowana w ostatniej chwili, tuż przed rozwiązaniem poprzedniego Sejmu, i dlatego nowelizacja kodeksu nie była możliwa. Zgodnie bowiem z Regulaminem Sejmu nowelizacje kodeksów dokonywane są w innej - dłuższej procedurze.

Potrzebna wykładnia

Duże wątpliwości budzi także to, jak powinien zachować się notariusz, w sytuacji gdy żadna ze stron umowy sprzedaży mieszkania w ogóle nie wspomni o świadectwie energetycznym. Nie wiadomo, czy będzie on mógł sporządzić akt notarialny, a jeżeli tak, to czy będzie musiał w nim wskazać, że świadectwo energetyczne nie zostało nabywcy przedstawione. Na odpowiedź na to pytanie będziemy musieli jednak poczekać, bowiem notariusze wskazują, że wykładni powinno dokonać Ministerstwo Infrastruktury, które z kolei uważa, że decyzja będzie należała do notariuszy.

Prawnicy radzą jednak, by od przyszłego roku osoby, które chcą sprzedać mieszkanie, miały świadectwa energetyczne.

- Świadectwo energetyczne jest dokumentem związanym z obiektem budowlanym, a takie dokumenty muszą być sporządzane i przechowywane. Zgodnie z art. 93 prawa budowlanego osoba, która nie wypełnia tych obowiązków, podlega karze grzywny - mówi adwokat Krzysztof Gotkowicz.

POSTULUJEMY

Ministerstwo Infrastruktury powinno wprowadzić nowelizację ustawy, która jasno określi, jakie są konsekwencja sprzedaży mieszkania bez świadectwa energetycznego i jak powinien zachować się notariusz, jeżeli strony takiego świadectwa nie przedstawiają.

ARKADIUSZ JARASZEK

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z 19 września 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane (Dz.U. nr 191, poz. 1373).