statystyki

Jak uniknąć błędów, podpisując umowę z agencją nieruchomości

06.03.2007, 15:28; Aktualizacja: 29.02.2008, 15:30
  • Wyślij
  • Drukuj
Duży popyt na mieszkania spowodował, że wiele osób szuka ofert również u pośredników w obrocie nieruchomościami. Niestety, umowy nie zawsze są zgodne z prawem. Agencje żądają od klientów wygórowanych prowizji i kar umownych, prowadzą działalność bez licencji zawodowej i ubezpieczenia OC.


Z ostatniej kontroli agencji nieruchomości, przeprowadzonej przez Inspekcję Handlową wynika, że 60 proc. spośród sprawdzanych biur pośrednictwa działa sprzecznie z prawem, a co czwarte zawierało zapisy ograniczające prawa konsumentów. Dlatego przed zdecydowaniem się na korzystanie z usług takiej agencji warto najpierw przejrzeć ofertę kilku pośredników – porównać warunki umów i wysokość prowizji. Można korzystać zarówno z usług kilku agencji równocześnie, jak i zawrzeć umowę na wyłączność z jednym pośrednikiem.
Z licencją i ubezpieczeniem
Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien posiadać licencję – to nie tylko większa gwarancja bezpieczeństwa transakcji dla klienta, ale również wymóg ustawowy. Tymczasem niektóre agencje nieruchomości nie wskazują pośrednika odpowiedzialnego za realizację zlecenia ani numeru jego licencji. Z kontroli IH wynika, że w siedmiu agencjach usługi były świadczone przez osoby nieposiadające licencji zawodowej. Zdarzyło się również, że biuro pośrednictwa nieruchomości prowadziła osoba, której odmówiono wydania licencji. Nieprawidłowości dotyczą również braku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej. Tymczasem posiadanie polisy OC jest bardzo ważne dla klientów pośredników – zabezpiecza bowiem ich interesy na wypadek poniesionych strat finansowych, z powodu niedopełnienia obowiązków przez agencję nieruchomości. Klient powinien również mieć dostępny w agencji cennik oferowanych usług.
RADY DLA KORZYSTAJĄCYCH Z POŚREDNIKA

• Pamiętaj, że umowę z agencją nieruchomości można negocjować. Istniejący obecnie popyt na mieszkania powoduje, że pośrednicy chętniej rezygnują z prowizji od sprzedającego, pobierając ją tylko od kupującego (normą jest jednak pobieranie prowizji od obu stron). • Sprawdź, czy nie podpisujesz tzw. umowy na wyłączność, czyli zobowiązania do korzystania wyłącznie z usług jednej agencji. Takie zastrzeżenie jest zgodne z prawem, ale znacznie zawęża ofertę, zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. • Zwróć uwagę nie tylko na wysokość prowizji (zwykle w wysokości 2 – 3 proc. wartości mieszkania), ale również na okoliczności, od których zależy jej zapłata. Prowizja należy się agencji wówczas, jeśli transakcja rzeczywiście doszła do skutku dzięki aktywności agenta, a nie klienta. • Nie pozwól ograniczyć sobie możliwości negocjacji ceny. Zdarza się, że agencje, które chcąc otrzymać jak najwyższą prowizję (która jest liczona od wartości nieruchomości), zastrzegają w umowach, że cena nie może być obniżona np. o więcej niż 10 procent. • Nie zgadzaj się na wpłatę części prowizji agencji po zawarciu przedwstępnej umowy kupna lub sprzedaży nieruchomości. Jeśli bowiem transakcja nie dojdzie do skutku, mogą być problemy z odzyskaniem od pośrednika wpłaconych pieniędzy. • Przyjrzyj się karom umownym, gdyż bywają one zbyt wygórowane – sięgają nawet 20 – 30 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli kupisz mieszkanie, które zaoferowała ci agencja, z pominięciem pośrednika, kara nie może przekraczać dwukrotności zastrzeżonej prowizji. • Sprawdź wysokość odsetek za każdy dzień zwłoki w zapłacie na rzecz agencji – podobnie jak kary umowne, bywają one nadmiernie wysokie.
Sprecyzuj żądania
Sprawne korzystanie z usług agencji nieruchomości zależy od tego, czy klient wie czego chce. Osoby szukające mieszkania do kupienia lub wynajęcia będą miały większe szanse na szybkie sfinalizowanie transakcji, jeśli doprecyzują w umowie z pośrednikiem, jakiego mieszkania poszukują. Warto więc wskazać, jakie miejscowości i dzielnice biorą pod uwagę, czy mieszkanie ma być nowe, czy starsze, położone w wysokim czy niskim bloku, jaki powinien być metraż mieszkania, ile powinno posiadać pokoi. Ponadto, na którym piętrze powinno być położone mieszkanie – przykładowo, wyłączamy lokale położone na parterze czy poddaszu. Można również wskazać, jaka forma własności interesuje kupującego – czy może nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy np. wyłącznie lokal stanowiący odrębną własność. Warto również zakreślić swoje możliwości finansowe, czyli wskazać maksymalną cenę, jaką kupujący jest w stanie zapłacić. W przypadku osób szukających mieszkania do wynajęcia, warto wskazać w umowie, czy mieszkanie ma być umeblowane czy najemca potrzebuje dostępu do takich mediów jak internet czy telewizja kablowa.
Prowizja tylko dla skutecznych
Agencje nieruchomości pobierają prowizje w wysokości ok. 2 – 3 proc., zwykle od obydwu stron umowy – zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Duży popyt na mieszkania powoduje jednak, że osoby, które chcą sprzedać mieszkanie, łatwo negocjują pośrednictwo agencji bez pobierania prowizji – wówczas płaci tylko kupujący. Niestety, w związku z pobieraniem prowizji pośrednicy stosują niedozwolone postanowienia umowne. Przykładowo, agencje przewidują każdorazowe żądanie od konsumenta prowizji nawet wówczas, gdy transakcja dochodzi do skutku wyłącznie dzięki staraniom klienta – np. klient kupił mieszkanie z ogłoszenia prasowego, które jednocześnie znajdowało się w bazie pośrednika. Zdarza się również, że agencje zastrzegają, że zawarcie transakcji z pominięciem pośrednika skutkuje koniecznością zapłaty wielokrotności (zwykle trzykrotności) prowizji. Chodzi o sytuacje, gdy agent znajduje mieszkanie kupującemu, a ten, za jego plecami próbuje dogadać się z właścicielem, aby ominąć agencję. Taka sprawa trafiła do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który orzekł, że pobieranie 3-krotności prowizji powoduje uzyskanie przez pośrednika dodatkowych korzyści. Sąd argumentował, że w razie zawarcia umowy sprzedaży lub najmu z pominięciem pośrednika, ten ostatni traci jedną lub dwie prowizje (jeśli prowizja pobierana jest tylko od jednej lub od obu stron). W żadnym wypadku nie zyskuje trzeciej prowizji, tak więc zastrzeżenie kary umownej wyższej niż dwukrotność prowizji jest nieuzasadnione. Bywa również, że agencja nieruchomości ogranicza klientowi możliwość negocjacji ceny – zakłada np. że cena nie może zostać obniżona o więcej niż 10 proc. Chodzi o to, aby pośrednik otrzymał jak najwyższą prowizję, gdyż jest ona zwykle liczona jako procent od ceny mieszkania lub najmu.
NA JAKIE ZAPISY W UMOWACH UWAŻAĆ

• W przypadku dokonania transakcji objętej niniejszą umową bez udziału pośrednika, bez względu na okoliczności niezależne od obowiązku zapłaty prowizji, zamawiający zobowiązuje się zapłacić karę umowną w wysokości podwójnej prowizji określonej w pkt 5 umowy – wygórowana kara umowna, gdyby doszło do transakcji, kupujący zapłaciłby tylko jedną prowizję. • Negocjacje, w tym dotyczące ceny, winny odbywać się w obecności pośrednika. Obniżenie ceny sprzedaży w wyniku negocjacji nie może być większe niż 10 proc. wartości nieruchomości ofertowej – ograniczanie konsumentowi możliwości negocjacji ceny. • Wycofanie się z umowy lub zbycie nieruchomości przez zamawiającego w terminie do sześciu miesięcy od dnia rozwiązania umowy (w przypadku uprzedniego oświadczenia o całkowitej rezygnacji ze sprzedaży) skutkuje zapłatą prowizji dla pośrednika oraz uiszczeniem kwoty wydatkowanej przez pośrednika, a stanowiącej koszty realizacji umowy: nie mniej niż 500 zł – w przypadku rozwiązania umowy w ciągu miesiąca, zaś powyżej tego okresu nie mniej niż 2000 zł – klient nie powinien płacić prowizji, jeśli wycofuje się z umowy. • Negocjacje, w tym dotyczące ceny, powinny odbywać się w obecności pośrednika. Obniżenie ceny w wyniku negocjacji poza biurem nie wpływa na wysokość wynagrodzenia pośrednika – samodzielne wynegocjowanie przez konsumenta niższej ceny powinno skutkować niższą prowizją. • Zamawiający może dokonać transakcji tylko z kontrahentem, który po skojarzeniu oferty podpisał z biurem nieruchomości umowę na poszukiwanie nieruchomości do zakupu lub najmu. W przypadku gdy osobą kupującą/najmującą nie jest osoba bezpośrednio wskazana przez biuro, zamawiający ma obowiązek stawić się z nią w siedzibie biura nieruchomości w celu omówienia terminu umowy właściwej. W przypadku niedokonania tej czynności zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości podwójnej kwoty prowizji – nałożenie na sprzedającego mieszkanie obowiązku zawarcia umowy przez pośrednika nawet wówczas, gdy sam znalazł klienta. • Umowa została zawarta na czas określony do dnia... (jednak nie krócej niż jeden rok). Umowa podpisana na zasadach wyłączności na czas określony nie może być zerwana przez zamawiającego przed upływem terminu, na jaki została zawarta – wyłącznie konsument jest pozbawiony prawa do rozwiązania umowy. • Zamawiający przyjmuje do wiadomości, że zawarcie umowy ze sprzedającym z pominięciem pośrednika jest niedozwolone, także po rozwiązaniu umowy. Powyższe dotyczy również innych osób wskazanych do transakcji przez skierowanego, np. jego rodziny lub znajomych. W razie stwierdzenia, że ww. przypadki miały miejsce, zamawiający zostanie obciążony pełnymi kosztami wynikającymi z zawartej umowy pośrednictwa, określonymi w par. 3, w potrójnej wysokości – rażąco wygórowana kara umowna. • W przypadku samodzielnego zawarcia umowy sprzedaży przez zleceniodawcę, w tym również w okresie do dwóch lat po wygaśnięciu terminu ważności lub wypowiedzeniu niniejszego zlecenia, z kontrahentem wskazanym przez pośrednika, zleceniodawca zapłaci ustaloną prowizję oraz karę umowną w wysokości prowizji – bezprawna prolongata skutków umowy, mimo jej wygaśnięcia lub wypowiedzenia. • Wypowiedzenie może nastąpić z ważnych powodów w terminie ustawowym. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej ze wskazaniem powodów. Brak ważnych powodów lub wprowadzenie Biura w błąd skutkuje rozliczeniem się z nim, tak jakby pośredniczyło w transakcji i w całości wykonało zlecenie – przyznanie agencji nieruchomości prawa do wiążącej interpretacji umowy – to ona zadecyduje, jakie są ważne powody.
Bez drakońskich kar
Problemy dotyczą również klauzul, które agencje nieruchomości zastrzegają na wypadek wycofania się klienta ze sprzedaży lub kupna mieszkania. Zdarza się, że dla klientów, którzy się rozmyślą, umowy przewidują kary w wysokości nawet 20 – 30 proc. ceny nieruchomości. Tymczasem trudno zakładać, że osoba, która zamierza sprzedać lub kupić mieszkanie, na pewno nie zmieni swojej decyzji. Można wyobrazić sobie wiele sytuacji życiowych – takich jak np. utrata pracy czy śmierć kogoś bliskiego, które spowodują, że dana osoba będzie musiała wycofać się z transakcji. Dlatego należy unikać zapisów umownych, które powodują, że za odstąpienie od umowy trzeba będzie zapłacić drakońską karę. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolony zapis umowy, zgodnie z którym za każdy dzień zwłoki w uregulowaniu należności wobec agencji nieruchomości – sprzedający zapłaci 2 proc. odsetek dziennie. SOKiK orzekł, że taka kwota jest rażąco wygórowana, gdyż jest kilkadziesiąt razy wyższa od odsetek ustawowych.



  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP
czytaj więcej w e-DGPczytaj więcej w e-DGP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 23

  • 1: mariolka z IP: 91.187.224.* (2009-03-06 18:02)

    tez korzystam z pośrednika, szukam mieszkania, wiem, ze maja najlepsze oferty, doradza, raz trafilam na idiote, ale wole z posrednikiem bo i taniej i bezpieczniej. A jak ktos chce kupic buble to niech szuka sam, a nie okrada pracujacych ludzi. W komunie się kradło i tak dzieci nauczono.
    Do lekarza idziesz za darmo , bierzesz zwolnienie i udajesz ze jestes chory bo ci sie pracowac nie chce. TO TEZ ZŁODZIEJSTWO.

    nie kupujesz biletu w mpk, bo oni nie maja kosztów, nie...
    TO WEZ TAXI !!! Złodzieju i spróbuj nie płacic.

    Polacy to złodzieje, bo cały naród przyzwala na takie praktyki.
    Idż do pracy, pracuj, nalataj się, namęcz a potem nie dostaniesz wypłaty BO SIĘ OKAŻE ZE TWOJA FIRMA to taki ZŁODZIEJ JAK TY :-)

    Powodzenie w kryminale.

  • 2: Dawid z IP: 87.101.18.* (2009-04-03 13:10)

    Napisała baba co jest agentka nieruchomości haha
    prosze...

  • 3: ROBIN z IP: 207.45.249.* (2009-05-21 13:15)

    Prowizje agencji SA ZBYT WYSOKIE!
    Mariolka jest agentka!

  • 4: xxx z IP: 83.31.134.* (2009-06-25 00:23)

    do Mariolka >>> zartujesz chyba... po pierwsze ani taniej ani bezpieczniej... taniej bedzie jak bezposrednio beda prowadzone rozmowy/negocjacje z wlascicielem... po drugie... jak to "najlepsze" oferty maja??? oferta wychodzi od sprzedajacego...
    chyba jakiegos brata masz w nieruchomosciach, ze reklamujesz posrednikow...

  • 5: anty-agent z IP: 89.72.89.* (2010-01-06 22:20)

    Pośrednik to zwykła hiena. Żeruje na ludziach leniwych (to jest ok) ale również na ludziach prostych i nieświadomych (takich jak Mariolka). Bezpieczeństwo transakcji zapewnia notariusz. Agencja nie robi NIC poza ogłaszaniem za sms nieruchomości co moze zrobić KAŻDY (nieleniwy) sprzedający (za 3% można wysłać miliony ogłoszeń...) eh...

  • 6: agent z IP: 89.74.251.* (2010-01-19 11:17)

    do anty-agent: ciekawe czy notariusz pokryje koszty związane z niesprawdzeniem zadłużenia mieszkania i innych chaczykach czekających na kupującego? Odpowiem ci NIE po to agent wykupuje ubezpieczenie OC żeby w razie czego pokryć te koszty notariusz nie jest za nic odpowiedzialny. Jak ktoś się zna albo ma dużo wolnego czasu to może kupować na własną rękę, bo i poczyta o ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami i inne ważne rzeczy. Ale w przeciwnym wypadku sprzedaż przez agencje się opłaca bo sprzedający zapłaci małą prowizję ale szybko sprzeda. i pieniązki może sobie na lokate wrzucić 3 miesięczną i zgadnij ile tych odsetek dostanie napewno więcej niż musiał zpłacić prowizji dla agencji i na dodatek nie musi płacić co miesięcznych opłat za mieszkanie. Jak miałeś matematyke w szkole to policz kto więcej zarobi!!!

  • 7: rwgfemwvg z IP: 83.24.17.* (2010-01-28 12:30)

    Podaj mi proszę który bank zapłaci 3% za lokatę 3-miesieczną (w skali roku 12%) skoro taki jesteś oblatany w odstetkach. Ps o matematyce na poziomie podstawówki nie masz pojęcia.

  • 8: Evik z IP: 79.188.230.* (2010-02-13 12:53)

    Agenci przesadzaja!!! Chcieliśmy wynająć na rok mieszkanie. Koszt wynajmu 1800 zł/ miesiac, prowizja 1800zl od nas i 1800zł od wynajmującego. W ten sposób za mieszkanie wyjdzie nas prawie 2000zl/mies, a agencja na 5 minutach rozmowy i daniu ogłoszenia na gratce zgarnia 3600 zl. A nie udało mi się znaleźć nic bezpośrednio.Ciekawe czemu? I tak wszystko jest drogie,a oni jeszcze takie chore marże narzucają.To skandal!

  • 9: G z IP: 83.142.222.* (2010-07-02 22:02)

    normą jest propozycja prowizji "bez faktury...", czyli biorą słoną prowizję pieniżki chowając do kieszeni, a większość na to się godzi, bo chce zaoszczędzić każdy grosz ... Ciekawe kiedy w końcu urzędy skarbowe dobiorą im się do skóry

  • 10: mumin z IP: 79.191.69.* (2011-04-08 11:20)

    Zawarłam umowe przedwczesna kupna-sprzedazy nieruchomości z biurem nieruchomości i do ktorej z winy kupujacego nie doszło,rozwiązałam umowę z biurem a w zamian za to otrzymałam fakturę prowizji za pośrednictwo w sprzedaży nieruchumości i muszę teraz płacić.czy to zgodne z polskim prawem, moim zdaniem jest to chore, za co płacić prowizję jeśli nie doszło do sprzedaży

Dowiedz się więcej

Poradniki

Galerie