statystyki

Jak uniknąć błędów, podpisując umowę z agencją nieruchomości

06.03.2007, 15:28; Aktualizacja: 29.02.2008, 15:30
  • Wyślij
  • Drukuj
Duży popyt na mieszkania spowodował, że wiele osób szuka ofert również u pośredników w obrocie nieruchomościami. Niestety, umowy nie zawsze są zgodne z prawem. Agencje żądają od klientów wygórowanych prowizji i kar umownych, prowadzą działalność bez licencji zawodowej i ubezpieczenia OC.

reklama



reklama


Z ostatniej kontroli agencji nieruchomości, przeprowadzonej przez Inspekcję Handlową wynika, że 60 proc. spośród sprawdzanych biur pośrednictwa działa sprzecznie z prawem, a co czwarte zawierało zapisy ograniczające prawa konsumentów. Dlatego przed zdecydowaniem się na korzystanie z usług takiej agencji warto najpierw przejrzeć ofertę kilku pośredników – porównać warunki umów i wysokość prowizji. Można korzystać zarówno z usług kilku agencji równocześnie, jak i zawrzeć umowę na wyłączność z jednym pośrednikiem.
Z licencją i ubezpieczeniem
Pośrednik w obrocie nieruchomościami powinien posiadać licencję – to nie tylko większa gwarancja bezpieczeństwa transakcji dla klienta, ale również wymóg ustawowy. Tymczasem niektóre agencje nieruchomości nie wskazują pośrednika odpowiedzialnego za realizację zlecenia ani numeru jego licencji. Z kontroli IH wynika, że w siedmiu agencjach usługi były świadczone przez osoby nieposiadające licencji zawodowej. Zdarzyło się również, że biuro pośrednictwa nieruchomości prowadziła osoba, której odmówiono wydania licencji. Nieprawidłowości dotyczą również braku ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej z tytułu wykonywanej działalności gospodarczej. Tymczasem posiadanie polisy OC jest bardzo ważne dla klientów pośredników – zabezpiecza bowiem ich interesy na wypadek poniesionych strat finansowych, z powodu niedopełnienia obowiązków przez agencję nieruchomości. Klient powinien również mieć dostępny w agencji cennik oferowanych usług.
RADY DLA KORZYSTAJĄCYCH Z POŚREDNIKA

• Pamiętaj, że umowę z agencją nieruchomości można negocjować. Istniejący obecnie popyt na mieszkania powoduje, że pośrednicy chętniej rezygnują z prowizji od sprzedającego, pobierając ją tylko od kupującego (normą jest jednak pobieranie prowizji od obu stron). • Sprawdź, czy nie podpisujesz tzw. umowy na wyłączność, czyli zobowiązania do korzystania wyłącznie z usług jednej agencji. Takie zastrzeżenie jest zgodne z prawem, ale znacznie zawęża ofertę, zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. • Zwróć uwagę nie tylko na wysokość prowizji (zwykle w wysokości 2 – 3 proc. wartości mieszkania), ale również na okoliczności, od których zależy jej zapłata. Prowizja należy się agencji wówczas, jeśli transakcja rzeczywiście doszła do skutku dzięki aktywności agenta, a nie klienta. • Nie pozwól ograniczyć sobie możliwości negocjacji ceny. Zdarza się, że agencje, które chcąc otrzymać jak najwyższą prowizję (która jest liczona od wartości nieruchomości), zastrzegają w umowach, że cena nie może być obniżona np. o więcej niż 10 procent. • Nie zgadzaj się na wpłatę części prowizji agencji po zawarciu przedwstępnej umowy kupna lub sprzedaży nieruchomości. Jeśli bowiem transakcja nie dojdzie do skutku, mogą być problemy z odzyskaniem od pośrednika wpłaconych pieniędzy. • Przyjrzyj się karom umownym, gdyż bywają one zbyt wygórowane – sięgają nawet 20 – 30 proc. wartości nieruchomości. Jeżeli kupisz mieszkanie, które zaoferowała ci agencja, z pominięciem pośrednika, kara nie może przekraczać dwukrotności zastrzeżonej prowizji. • Sprawdź wysokość odsetek za każdy dzień zwłoki w zapłacie na rzecz agencji – podobnie jak kary umowne, bywają one nadmiernie wysokie.
Sprecyzuj żądania
Sprawne korzystanie z usług agencji nieruchomości zależy od tego, czy klient wie czego chce. Osoby szukające mieszkania do kupienia lub wynajęcia będą miały większe szanse na szybkie sfinalizowanie transakcji, jeśli doprecyzują w umowie z pośrednikiem, jakiego mieszkania poszukują. Warto więc wskazać, jakie miejscowości i dzielnice biorą pod uwagę, czy mieszkanie ma być nowe, czy starsze, położone w wysokim czy niskim bloku, jaki powinien być metraż mieszkania, ile powinno posiadać pokoi. Ponadto, na którym piętrze powinno być położone mieszkanie – przykładowo, wyłączamy lokale położone na parterze czy poddaszu. Można również wskazać, jaka forma własności interesuje kupującego – czy może nabyć spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, czy np. wyłącznie lokal stanowiący odrębną własność. Warto również zakreślić swoje możliwości finansowe, czyli wskazać maksymalną cenę, jaką kupujący jest w stanie zapłacić. W przypadku osób szukających mieszkania do wynajęcia, warto wskazać w umowie, czy mieszkanie ma być umeblowane czy najemca potrzebuje dostępu do takich mediów jak internet czy telewizja kablowa.
Prowizja tylko dla skutecznych
Agencje nieruchomości pobierają prowizje w wysokości ok. 2 – 3 proc., zwykle od obydwu stron umowy – zarówno sprzedającego, jak i kupującego. Duży popyt na mieszkania powoduje jednak, że osoby, które chcą sprzedać mieszkanie, łatwo negocjują pośrednictwo agencji bez pobierania prowizji – wówczas płaci tylko kupujący. Niestety, w związku z pobieraniem prowizji pośrednicy stosują niedozwolone postanowienia umowne. Przykładowo, agencje przewidują każdorazowe żądanie od konsumenta prowizji nawet wówczas, gdy transakcja dochodzi do skutku wyłącznie dzięki staraniom klienta – np. klient kupił mieszkanie z ogłoszenia prasowego, które jednocześnie znajdowało się w bazie pośrednika. Zdarza się również, że agencje zastrzegają, że zawarcie transakcji z pominięciem pośrednika skutkuje koniecznością zapłaty wielokrotności (zwykle trzykrotności) prowizji. Chodzi o sytuacje, gdy agent znajduje mieszkanie kupującemu, a ten, za jego plecami próbuje dogadać się z właścicielem, aby ominąć agencję. Taka sprawa trafiła do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który orzekł, że pobieranie 3-krotności prowizji powoduje uzyskanie przez pośrednika dodatkowych korzyści. Sąd argumentował, że w razie zawarcia umowy sprzedaży lub najmu z pominięciem pośrednika, ten ostatni traci jedną lub dwie prowizje (jeśli prowizja pobierana jest tylko od jednej lub od obu stron). W żadnym wypadku nie zyskuje trzeciej prowizji, tak więc zastrzeżenie kary umownej wyższej niż dwukrotność prowizji jest nieuzasadnione. Bywa również, że agencja nieruchomości ogranicza klientowi możliwość negocjacji ceny – zakłada np. że cena nie może zostać obniżona o więcej niż 10 proc. Chodzi o to, aby pośrednik otrzymał jak najwyższą prowizję, gdyż jest ona zwykle liczona jako procent od ceny mieszkania lub najmu.
NA JAKIE ZAPISY W UMOWACH UWAŻAĆ

• W przypadku dokonania transakcji objętej niniejszą umową bez udziału pośrednika, bez względu na okoliczności niezależne od obowiązku zapłaty prowizji, zamawiający zobowiązuje się zapłacić karę umowną w wysokości podwójnej prowizji określonej w pkt 5 umowy – wygórowana kara umowna, gdyby doszło do transakcji, kupujący zapłaciłby tylko jedną prowizję. • Negocjacje, w tym dotyczące ceny, winny odbywać się w obecności pośrednika. Obniżenie ceny sprzedaży w wyniku negocjacji nie może być większe niż 10 proc. wartości nieruchomości ofertowej – ograniczanie konsumentowi możliwości negocjacji ceny. • Wycofanie się z umowy lub zbycie nieruchomości przez zamawiającego w terminie do sześciu miesięcy od dnia rozwiązania umowy (w przypadku uprzedniego oświadczenia o całkowitej rezygnacji ze sprzedaży) skutkuje zapłatą prowizji dla pośrednika oraz uiszczeniem kwoty wydatkowanej przez pośrednika, a stanowiącej koszty realizacji umowy: nie mniej niż 500 zł – w przypadku rozwiązania umowy w ciągu miesiąca, zaś powyżej tego okresu nie mniej niż 2000 zł – klient nie powinien płacić prowizji, jeśli wycofuje się z umowy. • Negocjacje, w tym dotyczące ceny, powinny odbywać się w obecności pośrednika. Obniżenie ceny w wyniku negocjacji poza biurem nie wpływa na wysokość wynagrodzenia pośrednika – samodzielne wynegocjowanie przez konsumenta niższej ceny powinno skutkować niższą prowizją. • Zamawiający może dokonać transakcji tylko z kontrahentem, który po skojarzeniu oferty podpisał z biurem nieruchomości umowę na poszukiwanie nieruchomości do zakupu lub najmu. W przypadku gdy osobą kupującą/najmującą nie jest osoba bezpośrednio wskazana przez biuro, zamawiający ma obowiązek stawić się z nią w siedzibie biura nieruchomości w celu omówienia terminu umowy właściwej. W przypadku niedokonania tej czynności zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości podwójnej kwoty prowizji – nałożenie na sprzedającego mieszkanie obowiązku zawarcia umowy przez pośrednika nawet wówczas, gdy sam znalazł klienta. • Umowa została zawarta na czas określony do dnia... (jednak nie krócej niż jeden rok). Umowa podpisana na zasadach wyłączności na czas określony nie może być zerwana przez zamawiającego przed upływem terminu, na jaki została zawarta – wyłącznie konsument jest pozbawiony prawa do rozwiązania umowy. • Zamawiający przyjmuje do wiadomości, że zawarcie umowy ze sprzedającym z pominięciem pośrednika jest niedozwolone, także po rozwiązaniu umowy. Powyższe dotyczy również innych osób wskazanych do transakcji przez skierowanego, np. jego rodziny lub znajomych. W razie stwierdzenia, że ww. przypadki miały miejsce, zamawiający zostanie obciążony pełnymi kosztami wynikającymi z zawartej umowy pośrednictwa, określonymi w par. 3, w potrójnej wysokości – rażąco wygórowana kara umowna. • W przypadku samodzielnego zawarcia umowy sprzedaży przez zleceniodawcę, w tym również w okresie do dwóch lat po wygaśnięciu terminu ważności lub wypowiedzeniu niniejszego zlecenia, z kontrahentem wskazanym przez pośrednika, zleceniodawca zapłaci ustaloną prowizję oraz karę umowną w wysokości prowizji – bezprawna prolongata skutków umowy, mimo jej wygaśnięcia lub wypowiedzenia. • Wypowiedzenie może nastąpić z ważnych powodów w terminie ustawowym. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej ze wskazaniem powodów. Brak ważnych powodów lub wprowadzenie Biura w błąd skutkuje rozliczeniem się z nim, tak jakby pośredniczyło w transakcji i w całości wykonało zlecenie – przyznanie agencji nieruchomości prawa do wiążącej interpretacji umowy – to ona zadecyduje, jakie są ważne powody.
Bez drakońskich kar
Problemy dotyczą również klauzul, które agencje nieruchomości zastrzegają na wypadek wycofania się klienta ze sprzedaży lub kupna mieszkania. Zdarza się, że dla klientów, którzy się rozmyślą, umowy przewidują kary w wysokości nawet 20 – 30 proc. ceny nieruchomości. Tymczasem trudno zakładać, że osoba, która zamierza sprzedać lub kupić mieszkanie, na pewno nie zmieni swojej decyzji. Można wyobrazić sobie wiele sytuacji życiowych – takich jak np. utrata pracy czy śmierć kogoś bliskiego, które spowodują, że dana osoba będzie musiała wycofać się z transakcji. Dlatego należy unikać zapisów umownych, które powodują, że za odstąpienie od umowy trzeba będzie zapłacić drakońską karę. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolony zapis umowy, zgodnie z którym za każdy dzień zwłoki w uregulowaniu należności wobec agencji nieruchomości – sprzedający zapłaci 2 proc. odsetek dziennie. SOKiK orzekł, że taka kwota jest rażąco wygórowana, gdyż jest kilkadziesiąt razy wyższa od odsetek ustawowych.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję


reklama


  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 25

  • 1: Radek z IP: 78.88.80.* (2015-06-26 19:07)

    Też jestem zwolennikiem biur nieruchomości - przecież nie każdy musi się znać na tych wszystkich kruczkach prawnych, albo tak jak np ja może nie mieć na to czasu. Ja korzystałem z usług firmy Goldfarb z Koszalina, która pomogła mi sprzedać mieszkanie kiedy ja przebywałem za granicą. Jednak przed wybraniem pośrednika warto się zorientować na rynku i poszukać najbardziej doświadczonej firmy, czym też przekonała mnie firma którą wybrałem z 20 letnim stażem.

  • 2: EwaW z IP: 213.192.95.* (2015-04-14 07:47)

    Moim zdaniem nie każdy musi być specjalistą od nieruchomości i bardzo mi przykro, że niektóre biura nieruchomości wykorzystują naiwność ludzką. To dlatego tak ważne jest, aby wybrać dobre biuro nieruchomości, któremu wcześniej zaufał np. ktoś znajomy. Mi koleżanka poleciła e-development i spokojnie powierzyłam im wszystkie formalności.

  • 3: jarek z IP: 83.24.33.* (2014-01-25 23:57)

    Do AGENT.
    Notariusz zanim przygotuje umowę sprawdza ksiege wieczystą i akty własności, a posrednicy nieruchomości często, jak to prowokacja w tv była sprzedadzą nawet bez dokumentów, aby prowizje mieć...

  • 4: Aska z IP: 184.78.120.* (2013-06-20 01:46)

    gdzie mozna dac ogloszenie (indywidualnie)o sprzedazy domu?Pomozcie jesli mozecie.Dzieki.

  • 5: ewer z IP: 109.243.220.* (2013-02-28 16:39)

    Jest takie biuro STREFA NIERUCHOMOŚCI z Poznania. Nie polecam. Jakaś idiotka z tej firmy próbowała zemną podpisać umowę na wyłączność. Najpierw rozmawiając z kobietą przez tel poprosiłem o przesłanie mi jej na maila, zaczęła coś kręcić że jak się spotkamy to wszystko mi na spokojnie wytłumaczy itp. Ta gwiazdka ukryta to to że jest jakaś poza prawem KARA za zerwanie umowy. Jak najdalej od tego biura!!!

  • 6: jotek z IP: 46.115.68.* (2012-11-20 20:29)

    Pierwsze mieszkanie znalazłem sam, ale Teściowa ;) mówiła że lepiej kupić przez Agencję ... więc kupiłem przez biuro znajomej teściowej. Agencja sprawdziła tylko księgę wieczystą, bo miała dojście w sądzie no i pomogła w załatwieniu kredytu. Resztę (liczniki, meldunki, ustalenia ceny, terminów, ...) załatwiałem sam. Prowizje zapłaciłem-ponieważ to było znajome biuro -to była ona niska i faktycznie negocjowalna, ale ... do końca nie wiem za co?
    Kolejny dom znalazłem w internecie. Ogłoszenie było z biura (nr2). Na początek oczywiście umowa do podpisania, w której jest w skrócie "wysokość prowizji należy się zawsze dla biura - natomiast biuro nie jest niczemu winne bo dane ma na podstawie rozmowy z właścicielem i jeśli on im coś nakłamał to on jest winien a nie biuro" ;) . Podczas oglądania domu okazało się że działka 4 arowa jest do spółki z sąsiadem ;) i jak se ją w późniejszym terminem załatwię ;)
    Kolejny dom znalazłem w internecie ;) Ogłoszenie z biura (nr3);) Pan na początek podsunął mi umowę do podpisania ;) jak zapytałem o prowizję to powiedział "że jest tak niska że nie ma co negocjować" ;) ... a podczas oglądania domu nie miał nawet kluczy od tego domu !!! oglądnęliśmy tylko działkę, nie znał szczegółów oferty, miał do mnie oddzwonić z odpowiedziami na moje pytania odnośnie oferty (było to ok roku temu) ... tak że wybór oczywiście zawsze mamy ;)

  • 7: re z IP: 83.21.125.* (2012-11-12 11:39)

    Do Agenta. Ty agencie z bożej łaski, po prowizję to jesteś pierwszy a do roboty ostatni. To klient musi znaleźć mieszkanie i wszystko sprawdzić a pośrednik tylko łapę wyciąga. Agenci to naciągacze.

  • 8: Aras z IP: 84.10.147.* (2012-05-14 12:01)

    mój ojciec prowadzi biuro. chciałem powiedzieć kilka słów o odpowiedzialności pośrednika i notariusza. Otóż notariusz nie jest za nic odpowiedzialny. To pośrednik odpowiada za wszystkie "ukryte wady" nieruchomości i w razie niedopilnowania niektórych spraw ponosi za to pełną odpowiedzialność.
    Poza tym często ludzie dziwią się jak usłyszą wysokość prowizji. Na prowizję pośrednika składa się: zamieszczenie ofert (nie tylko na gratce ale często na nawet 1o portalach) , do tego dochodzą ogłoszenia w prasie, które kosztują już sporo pieniędzy (nie wspominając o nakładzie czasowym) + ich ciągłe aktualizowanie!!. Często do jednej oferty pośrednik musi jeździć (pokazywanie oferty klientom) po kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt razy, o czym ludzie nie mają pojęcia (paliwo, czas, amortyzacja samochodów, pensje pracowników). Pośrednik posiada dużą bazę ofertową i ma dzięki temu duże szanse szybkiego skojarzenia kupującego i sprzedającego bo (przynajmniej w przypadku biura mojego ojca) ma ciągły kontakt telefoniczny i mailowy z klientem. Prowizję można pobrać od jednej lub dwóch stron - to zależy od wielu czynników takich jak: czas, koszty, nakład pracy i "problemowość" niektórych nieruchomości. Zgadzam się że często prowizje są wygórowane ale proszę was nie generalizujcie i nie wrzucanie wszystkich pośredników do jednego wora, bo niektóre agencje naprawdę działają rzetelnie i uczciwie.
    Moja rada: przed podjęciem współpracy z biurem porównajcie oferty, umowy i warunki kilku biur, zasięgnijcie opinii o biurze innych klientów, przyjrzyjcie się umowom - często zawierają niezgodne z prawem zapisy.
    A jeśli ktoś nie chce korzystać z usług biura to przecież nie musi. Spotkałem jednak klientów którzy na własną rękę próbowali sprzedać nieruchomość od roku bez żadnego skutku a po przyjściu do biura mojego ojca, do transakcji doszło po kilku tygodniach lub nawet szybciej. Wszystko zostało sprawdzone pod kątem prawnym. Jak ktoś zarobi na współpracy z biurem to nie ma problemu z zapłaceniem nawet dużej prowizji. Pamiętajcie że zawsze możecie ją negocjować bo każda nieruchomość jest inna.
    Wiele osób zraziło się przez współpracę z "psełdo" biurami, ale uwierzcie mi że biuro biurowi nie równe.
    Życzę owocnych transakcji

  • 9: Pośrednik z IP: 95.48.28.* (2012-03-07 16:01)

    Jeżeli w umowie jest zapis który nieodpowiada klientowi to go zmienia albo nie podpisuje umowy. W praktyce wygląda to tak że ludzie podpisują umowe a po transakcji zastanawiają sie jak nie zapłacić prowizji. Nikt nikogo nie zmusza do korzystania z agencji i trudno się dziwić pośrednikom że nie działają charytatywnie, rozdając telefony do właścicieli bez podpisania umowy. Zgadzam się że powstało wiele agencji które działają w sposób skandaliczny i będzie ich dużo więcej po zlikwidowaniu licencji. To w jakiej agencji podpiszecie umowe zależy od was radzę sprawdzać licencje pośrednika.

  • 10: Anty-agentka z IP: 212.76.48.* (2012-02-17 20:18)

    Agencja, ktora wymusila na mnie swoje uslugi (mieszkanie znalazlam w internecie, ale bez danych kontaktowych wlasciciela, a mieszkanie bylo podnajete) blokowala transakcje utrudniajac kontakt z wlascicielem. Po tym jak zadeklarowalam chec kupna, pojawil sie inny klient, ktory proponowal lepsza cene, i to wlasnie jego o jego interesy dbala agencja. Jak moge zareklamowac takie 'uslugi', za ktore zaplaty oczekuje agencja?!

reklama

Dowiedz się więcej

Prawo na co dzień

Galerie

reklama