Posłowie z sejmowej podkomisji do spraw nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ustalili już wspólną wersję przepisów zmieniających ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Na dzisiejszym posiedzeniu mają być zgłoszone ostatnie poprawki do projektu. Potem trafi on pod obrady Sejmu. – Chcemy osłabić silną pozycję zarządów spółdzielni w stosunku do znacznie słabszej pozycji członków i umożliwić im otrzymanie pełnej własności mieszkań, za które zapłacili lub w przyszłości zapłacą – mówi Grzegorz Tobiszowski, przewodniczący podkomisji do spraw nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
1 Koniec spółdzielczej własności
Spółdzielcy posiadający lokatorskie spółdzielcze prawo do lokalu będą mogli przekształcić je wyłącznie w odrębną własność, a nie jak teraz – także w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie będzie można ustanawiać także w nowo wybudowanych lokalach spółdzielczych. – Idziemy tutaj w ślad za orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego, który orzekł, że nie można uzyskać dwóch różnych tytułów prawnych – gorszego ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest własność spółdzielcza, i odrębnej własności, skoro mieszkańcy przy ich nabyciu ponoszą takie same koszty – mówi Lidia Staroń z PO. Autorzy projektu nowelizacji nie chcą ograniczać się jedynie do zakazu ustanawiania spółdzielczej własności. W przyszłości chcą je zlikwidować. Automatyczne przekształcenie spółdzielczej własności w odrębną własność miałaby wyznaczać z góry określona data. Problemem może być w tym przypadku zarzut niekonstytucyjności przepisów. – Zastanawiamy się, czy uwłaszczenie z mocy ustawy zaakceptują wszyscy spółdzielcy i nie zostanie to potraktowane jako odebranie im prawa wyboru formy własności – wyjaśnia Grzegorz Tobiszowski. Z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych znikną przepisy umożliwiające zarządom spółdzielni bezpodstawne obciążanie członków wysokimi kosztami docieplenia budynków czy wymiany okien i drzwi.
2 Wymiana okien, remonty
Obecnie spółdzielcy wnoszą opłaty na fundusz remontowy, a mimo to zarządy żądają od nich dodatkowych pieniędzy pod pretekstem modernizacji budynku. Wskutek tego część spółdzielców, która złożyła wnioski o przekształcenie i znajduje się w trudnej sytuacji finansowej, ma problemy z otrzymaniem prawa odrębnej własności. – Zarządy uznają takie prace jako polepszenie standardu budynku, co skutkuje obowiązkiem uzupełnienia przez członka wkładu mieszkaniowego lub budowlanego – mówi Bożena Dobrodzińska z Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Praw Członków Spółdzielni Mieszkaniowych. Prace, które są przeprowadzane w spółdzielniach, będą mogły być rozpatrywane jedynie w kategoriach remontu, budowy, rozbudowy i przebudowy. – Wiadomo, że rozbudowa budynku, na przykład dobudowanie piętra, powiększa wkład budowlany i za to można pobierać dodatkowe pieniądze od tych, które skorzystają na efektach prac budowlanych – wyjaśnia poseł PO Lidia Staroń. Modernizacja stanowi unowocześnienie istniejącego i prawidłowo funkcjonującego obiektu budowlanego przez podniesienie jego standardu, zaś remontem są takie prace, które pozwalają doprowadzić budynek do jego używalności zgodnie z przeznaczeniem. – To absurd, że wymiana popękanych okien czy drzwi czy ocieplenie ścian, które dotychczas były zawilgocone i zagrzybione, stanowi polepszenie standardu budynku. Jest to zwykłe doprowadzenie go do stanu normalnego użytkowania – tłumaczy Rafał Dylewski, radca prawny z Gdańska.
3 Tańsze przekształcenia
Lokatorzy będą mogli otrzymać odrębną własność lokalu po wpłaceniu nominalnej kwoty kredytu umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. ubiegłego wieku, którą spółdzielnia musi teraz odprowadzić do skarbu państwa. Są to sumy rzędu kilkudziesięciu złotych. Teraz każdy spółdzielca, który chce przekształcić lokatorskie prawo do lokalu w pełną własność, musi wpłacić na konto spółdzielni średnio od dwudziestu do trzydziestu tysięcy złotych stanowiące różnicę między aktualną wartością rynkową nieruchomości a zwaloryzowaną wartością wniesionego wcześniej wkładu mieszkaniowego. – Niedługo lokatorzy będą musieli płacić tylko tyle, ile potrzebne będzie do wyrównania kosztów mieszkania – tłumaczy poseł Gabriela Masłowska z LPR. Ze zmian w przepisach będzie mógł skorzystać blisko milion lokatorów, jednak tylko tych, którzy nie zdążyli jeszcze podpisać umowy notarialnej o przeniesieniu własności mieszkania.
4 Zewnętrzna kontrola
Posłowie są zgodni co do tego, żeby działalność spółdzielni sprawdzały osoby, które są uniezależnione od wpływów prezesów i nie są powiązane z nimi personalnie. Finanse spółdzielni miałyby kontrolować osoby z firm zewnętrznych, które posiadają uprawnienia biegłych rewidentów lub audytorów. Sprawozdania z kontroli będą jawne, a dostęp do nich będą mieli wszyscy spółdzielcy. Autorzy projektu podkreślają, że takich kontroli nie muszą obawiać się prezesi, którzy dobrze zarządzają spółdzielnią, bo w ten sposób mogą jedynie umocnić swoją pozycję w oczach mieszkańców. Nie będą one na rękę jedynie tym, którzy popełniają błędy lub celowo dopuszczają się nadużyć. Kontrola będzie podobna do tej, która jest przeprowadzana obecnie w spółkach prawa handlowego. Będzie przede wszystkim stwierdzać, jak funkcjonuje każda spółdzielnia od strony rzeczowo finansowej i będzie nastawiona na wykrycie nieprawidłowości. Jeżeli takie zostaną stwierdzone, biegli określą ich skalę i zaproponują wyjście z sytuacji. W razie wykrycia zachowań przestępczych rada nadzorcza wraz otrzymaniem wyników kontroli będzie zobowiązana do zawiadomienia prokuratury. Nie rozstrzygnięto jeszcze, kto miałby zlecać czynności kontrolne. – Mogłoby je zlecać Ministerstwo Budownictwa, ale i określona grupa członków spółdzielni – mówi Lidia Staroń. Pomysł badania spółdzielni na wniosek ministerstwa krytykują przedstawiciele związków rewizyjnych. – Resort nie ma uprawnień władczo-kontrolnych w stosunku do podmiotów prywatnych. Co innego, gdyby wszystkie podmioty w sektorze mieszkaniowym podlegały kontroli ministra. Nieuzasadnione jest to, że tylko spółdzielnie mają podlegać administracyjnej kontroli, skoro nie podlegają jej deweloperzy, wspólnoty czy zakłady komunalne – mówi Ryszard Jajszczyk, dyrektor biura Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP.
5 Mieszkania zakładowe
Zarządy nie będą mogły zarabiać na osobach, które chcą nabyć odrębną własność lokali wybudowanych z funduszy socjalnych byłych przedsiębiorstw państwowych. Jeśli spółdzielnia przejęła takie mieszkanie z bonifikatą i musiała spłacić jedynie część kredytów budowlanych zaciągniętych przez przedsiębiorstwo, to najemca spółdzielczego lokalu będzie musiał wpłacić jedynie brakujący wkład budowlany. Będzie on naliczany jednak nie na podstawie obowiązujących cen rynkowych, ale na podstawie ceny nabycia budynku przez spółdzielnię, w którym znajduje się dany lokal. – Często zdarza się, że spółdzielnie otrzymywały takie lokale za grosze, a później przy przekształceniu domagały się ponownego wnoszenia wkładu budowlanego. Tymczasem ich koszt został w całości sfinansowany przez zakład pracy lub inną jednostkę organizacyjną. To bezpodstawna korzyść kosztem spółdzielców, za których składki te mieszkania były kiedyś przecież budowane – mówi Anna Grabska z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców.
6 Kara dla prezesa
Trwa jeszcze dyskusja nad rozwiązaniami, które mają zmusić zarządy spółdzielni do przyspieszenia przekształceń własnościowych. Jedną z propozycji jest wprowadzenie odpowiedzialności karnej dla prezesów, którzy sztucznie blokują wyodrębnianie własności lokali w nieruchomościach o uregulowanym stanie prawnym. – Władze spółdzielni często działają na szkodę spółdzielców i nie ponoszą za to żadnej odpowiedzialności. Skoro prezydent miasta, któremu udowodni się nadużycia finansowe, jest pozbawiony możliwości pełnienia funkcji kierowniczych przez pięć lat, to dlaczego nie można byłoby odnieść takich zapisów do prezesów spółdzielni, które często mają więcej mieszkańców niż niejedno miasto – wyjaśnia Grzegorz Tobiszowski.