Grupa MGPA zbiera pieniądze w ramach nowego funduszu. Na co będą one przeznaczone? Jak dużych zakupów możemy się spodziewać w Polsce?

Około 80 proc. środków zebranych w ramach naszego czwartego funduszu europejskiego zostanie wydanych w czterech krajach: Wielkiej Brytanii, Francji, Niemczech i Polsce. Oznacza to, że ok. 20 proc. powinno być przeznaczone na inwestycje w Polsce. Jeśli nasze plany zostaną w pełni zrealizowane i pojawią się inwestycje warte kupienia, to liczymy, że w Polsce wraz z finansowaniem zewnętrznym wydamy 400 – 500 mln euro w ciągu dwóch, trzech lat.

Trudno pozyskuje się teraz fundusze na inwestycje w nieruchomości?

Łatwiej niż dwa lata temu. Teraz jest dużo lepiej, choć sam proces nieco się wydłużył. Sporo czasu zajmują rozmowy z inwestorami. Zainteresowanie jest jednak duże, a nieruchomości są wciąż postrzegane jako atrakcyjna forma inwestowania. Polska, a szczególnie warszawski rynek, są bardzo atrakcyjnym miejscem do inwestowania.

Powiedział pan, że Polska jest dla MGPA jednym z czterech głównych rynków. Dlaczego? Mit zielonej wyspy przekonał inwestorów do zakupów nieruchomości?

Polsce naprawdę pomaga ten mit. To, że uchroniliśmy się od kryzysu w 2009 r., zwróciło na nas uwagę – pokazało Polskę na mapie i wyrwało ją z kontekstu Europy Środkowej i Wschodniej. Zachwiane zostało pokutujące w świadomości inwestorów przeświadczenie, że Polska jest tylko małym skrawkiem ziemi pomiędzy Rosją a Niemcami. Jesteśmy największym rynkiem w tej części Europy, ze zróżnicowaną gospodarką, z silnym popytem wewnętrznym i płynnym rynkiem. Zaczęto to wreszcie dostrzegać, a jednocześnie przestano postrzegać inwestycje w naszym kraju jako swego rodzaju egzotykę. Warszawa ma też szansę stać się centrum finansowo-gospodarczym regionu i firmy robiące interesy w tej części Europy lokują swoje główne siedziby właśnie w stolicy Polski. Jeszcze kilka, kilkanaście lat temu taka centralizacja nie była widoczna. W stawce były Praga i Budapeszt. Wydaje się jednak, że Warszawa wygrywa w tej rywalizacji i większość firm, które miały swoje centrale regionalne w Pradze czy Budapeszcie, przeniosła je do Warszawy.

To kiedy pierwszy zakup?

Nasz fundusz jest z założenia oportunistyczny, więc oczekiwania co do stopy zwrotu są wyższe niż u innych inwestorów. Nie o wszystkie nieruchomości będziemy walczyć, nie chcemy po prostu za nie przepłacić, choć mamy już pierwsze projekty, nad którymi pracujemy. W akwizycji jest tak, że pracuje się równolegle nad kilkunastoma transakcjami, z czego realizowanych jest zaledwie kilka, ale taki już jest urok tej branży. Jeśli wszystko pójdzie po naszej myśli, w pierwszej połowie 2012 r. powinniśmy poinformować o pierwszych zakupach.

Jakiego typu nieruchomości fundusz poszukuje?

Interesują nas głównie biurowce i powierzchnie handlowe. Obiekty magazynowe są na razie poza naszym zainteresowaniem. Ten rynek zdominowany jest przez kilku dużych graczy i stosunkowo trudno na nim o atrakcyjny zakup dla takich funduszy jak nasz.

Inaczej sprawy się mają w segmencie biurowym i handlowym. Jest sporo nieruchomości, których zakup na pierwszy rzut oka nie wydaje się oczywisty, ale przy odrobinie zaradności i dobrym biznesplanie mogą okazać się dobrą inwestycją. I właśnie takie projekty interesują nas najbardziej.

Gdzie MGPA szuka perełek inwestycyjnych?

W przypadku biurowców interesuje nas wyłącznie Warszawa. W obecnej sytuacji gospodarczej, której jeszcze daleko do stabilności, rynek warszawski ma tę zaletę, że jest bardzo płynny i wzbudza zainteresowanie wielu inwestorów. W innych miastach Polski rynki biurowe cechują się dużo większą zmiennością. Po okresach inwestycyjnej euforii następuje gwałtowne spowolnienie, a wtedy trudno szybko i sprawnie wyjść z inwestycji. Taka sytuacja nie jest komfortowa dla inwestorów o takim profilu działalności jak my. Zaznaczam jednak, że z góry nie wykluczam zakupów w innych miastach. Gdyby pojawił się projekt, który pozwoli nam zrealizować naszą strategię inwestycyjną, z pewnością się nad nim pochylimy.

Czy woli pan zainwestować w gotowy projekt, czy będący na wczesnym etapie realizacji?

Nie ma to większego znaczenia. Warszawa jest miastem, które posiada już spory zasób gotowej powierzchni, ale jest też mnóstwo planowanych projektów, a do tego poziom nasycenia biurami jest mniejszy niż w sąsiednich stolicach. To daje spore możliwości prężnego rozwoju. Samych projektów wieżowych jest około 60.

Czyżby szykowało się MGPA Tower?

Marzenie każdego dewelopera... Są ciekawe propozycje, ale nie stawiamy sobie za punkt honoru zainwestowania w taki obiekt. W Azji MGPA stawia już dwa budynki wieżowe i na razie na tym się skupiamy. Jeśli pojawi się w Warszawie coś, co nas zainteresuje, to czemu nie? Uważam jednak, że w dzisiejszych czasach najatrakcyjniejsze są mniejsze projekty – o powierzchni 20 – 30 tys. mkw. Relatywnie szybko się taki obiekt buduje, dużo szybciej niż wieże, które są o wiele bardzie skomplikowanymi przedsięwzięciami pod względem inżynieryjnym. Łatwiej mniejszy obiekt wynająć i upłynnienie go jest prostsze.

Poszukiwania obiektów handlowych też ograniczają się wyłącznie do stolicy?

Nie. Tego typu inwestycji szukamy na terenie całego kraju, najchętniej jednak w miejscowościach liczących powyżej 100 tys. mieszkańców. Ten rynek jest bardzo zróżnicowany. Są miasta, w których obiektów handlowych jest bardzo dużo, ale i są niedowartościowane pod tym względem. Szczególną uwagę zwracamy na obiekty, które można rozbudować bądź repozycjonować ich ofertę. Taki zabieg nie musi się wiązać z dużymi nakładami finansowymi. Nasze centra handlowe: Karilinkę i Pogorię, udało się w dość prosty sposób repozycjonować. Wystarczyła wymiana najemców, by wzbogacić ofertę handlową. Nie łączyły się z tym duże nakłady finansowe, ponieważ proces ten nie wymagał większych przebudów tych obiektów. Aby dodatkowo podnieść wartość obu tych obiektów, planujemy jednak ich rozbudowę.

Interesujemy się też niedużymi obiektami typu convenience, które oferują podstawowe usługi.