Dziś klienci kupujący mieszkania prosto od deweloperów bez większego trudu mogą uzyskać na nie kredyt. Nawet jeżeli na sfinansowanie inwestycji deweloper zaciągnął kredyt hipoteczny, to w praktyce bank, który pożyczył mu pieniądze, nie jest wpisywany do ksiąg wieczystych lokali. Po nowelizacji ustawy o hipotece i księgach wieczystych już tak nie będzie – hipoteką dewelopera obciążane będą z obowiązku wszystkie mieszkania.

Klient będzie mógł żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości, ale – jak uważają eksperci – będzie to rodziło wiele problemów. – Na pewno pojawią się kłopoty z tym, jak obliczać proporcjonalność. Co więcej, banki mogą się nie zgodzić na takie warunki – mówi Tadeusz Białek ze Związku Banków Polskich.

Małgorzata Wypychowska, która przygotowała analizę nowych przepisów dla jednego z dużych banków podkreśla, że nie wiadomo, co robić w przypadku, gdy duża firma kupuje kilkuhektarową działkę i sprzedaje pierwszy z np. planowanych pięciu etapów inwestycji. Jak obliczyć dla niego wartość hipoteki?

To trudności techniczne, z jakimi mają się zmierzyć eksperci banków na konferencji zapowiedzianej przez ZBP na przyszły tydzień. Już teraz jednak ostrzegają, że przepisy mogą negatywnie wpłynąć na zdolność kredytową wielu osób. Niewykluczone też, że na zakup mieszkań obciążonych hipotekami deweloperskimi banki w ogóle nie będą chciały dawać pieniędzy. W takim wypadku dopisywane byłyby do hipoteki jako drugie, podczas gdy – zgodnie z prawem – w przypadku niewypłacalności klienta pierwszeństwo do odebrania „tego, co swoje” ma bank wpisany w hipotece jako pierwszy.

Całe zamieszanie wokół nowelizacji ustawy przygotowanej przez Ministerstwo Sprawiedliwości będzie miało duży wpływ na rynek ponieważ – jak twierdzi ZBP – blisko 100 proc. kredytów, które zaciągają deweloperzy to kredyty zabezpieczone hipoteką.

Banki obawiają się, że będą zmuszone do udzielania mniejszej liczby kredytów mieszkaniowych. Powód – zmiana prawa, która wymusza obciążenie kupujących mieszkania hipoteką deweloperów.

Zmiany przygotowane przez resort sprawiedliwości, a wchodzące w życie 20 lutego 2011 r., zakładają, że każdy z lokali mieszkalnych będzie automatycznie obciążany hipoteką, a nie jak do tej pory na mocy oddzielnych umów. A to oznacza, że na naszym lokalu zawiśnie nie tylko własny kredyt nabywcy, ale też inwestora. Obecna ustawa pozwala nam kupić mieszkanie z czystym kontem.

Jeden z dużych banków zaalarmował w tej sprawie Związek Banków Polskich: „Konsekwencje takiego stanu rzeczy mogą się okazać bardzo poważne nie tylko dla banków i kredytobiorców, lecz także dla deweloperów, którzy będą mieli kłopoty z uzyskaniem nabywców mieszkań, co przełoży się negatywnie na cały sektor budowlany i gospodarkę w skali makro”. ZBP zwołał na przyszły tydzień spotkanie prawników bankowych, na którym zostanie wypracowane wspólne stanowisko w sprawie znowelizowanej ustawy.

– Jeżeli problem rzeczywiście okaże się poważny, nie wykluczamy zmiany prawa – mówi poseł Jerzy Kozdroń z komisji sprawiedliwości.

A co jeżeli przepisy mimo wszystko wejdą w życie?

Po pierwsze, zmniejszy się zdolność kredytowa klientów, po drugie banki mogą w ogóle odmówić im pożyczki. – Banki nie chcą innych wierzycieli na hipotece – mówi radca prawny Małgorzata Wypychowska, która na zlecenie jednego z banków przygotowała analizę wchodzących w życie przepisów.