Według raportu Global Property Guide w Polsce przez 20 lat wynajmowania mieszkania należy zapłacić właścicielowi równowartość zajmowanego lokalu. W Europie Zachodniej trwa to przeciętnie pięć lat dłużej. To jednak punkt widzenia najemcy. Właściciel musi w międzyczasie płacić przynajmniej cześć rachunków, remontować lokal, wymieniać wyposażenie i odprowadzać podatek od zysku z najmu. A to wydłuża czas zwrotu kosztów poniesionych na zakup nieruchomości. Na szczęście wartość większości z nich będzie równocześnie rosnąć.

W dobrych latach ceny mieszkań rosły w Polsce nawet po kilkadziesiąt procent rocznie. Teraz zdaniem ekspertów lokale mieszkalne są relatywnie tanie, choć część pośredników twierdzi, że z powodu dużej podaży nowych lokali ceny w 2011 roku mogą jeszcze nieznacznie spaść. Eksperci Home Broker przewidują jednak, że przez najbliższych 12 miesięcy wartość nieruchomości, choć powoli, będzie jednak rosnąć – mniej więcej w takim tempie jak inflacja.

Rentowność spadła

Najlepszy czas w roku na wynajem mieszkania, czyli przełom lata i jesieni, mamy już za sobą. Jak wyliczyła firma Emmerson, w III kwartale transakcji najmu w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu było aż o 1/3 więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku. A stawki najmu rosły. Powód: we wrześniu lokali poszukują studenci. Październik był pod względem cen i liczby transakcji słabszy, a rentowność z inwestycji spadała.

Na jakie zyski z najmu możemy liczyć? To zależy od metody liczenia i źródeł danych. Generalnie eksperci uważają, że po odliczeniu wszystkich kosztów rentowność z inwestycji wynosi około 4 proc. Do takiego wniosku doszli m.in. analitycy Open Finance. W najnowszym raporcie dotyczącym rynku najmu w październiku stwierdzają, że rentowność takiej inwestycji wynosiła średnio 3,93 proc. netto, czyli o 0,21 pkt proc. mniej niż we wrześniu. Podobną analizę przeprowadziła ostatnio też firma Home Broker. I tu w największych miastach czysty zysk z najmu mieszkań o powierzchni 50 mkw. szacują na około 4 proc. W obu analizach wzięto pod uwagę czynsze płacone do spółdzielni lub wspólnoty oraz to, że przez część roku lokal może stać pusty (Open Finance odlicza 1,5 miesiąca, Home Broker 1 miesiąc w roku). Odliczono też podatek zryczałtowany od przychodów z najmu.

Uwzględniając ceny najmu według Home Broker, najlepiej zarobić można w Warszawie i we Wrocławiu, a według Open Finance w Łodzi i Warszawie. Najmniejszy z dużych miast zysk przynoszą nieruchomości w Gdyni, Gdańsku i Krakowie.

Obrzeża czy centrum

Dużą szansę na szybkie znalezienie najemcy i lepszej ceny dają lokale w centrach miast. Ale Bartosz Turek, analityk Home Broker, twierdzi, że większe zyski można często osiągnąć na obrzeżach. Jako przykład podaje Gdańsk, gdzie za 50-m. mieszkanie w centrum zapłacimy niemal 400 tys. zł, na obrzeżach zaś o ponad 1/5 taniej (średnio 312 tys. zł). Ale stawki za wynajem aż tak bardzo się nie różnią (średnio 14 proc., o 8 pkt proc. mniej niż różnica w cenie zakupu lokalu). Podobna zależność jest też w Krakowie i Poznaniu. Ale już nie we Wrocławiu czy w Warszawie, gdzie na lokalach w centrum zarabia się lepiej, bo tam znajdują się prestiżowe lokalizacje.

Ale i na obrzeżach można znaleźć perełki. Przykładem tego jest Rembertów, formalnie należący jeszcze do stolicy, ale od centrum oddalony o 15 km. W tym przypadku nie chodzi o prestiż, lecz sąsiedztwo Akademii Obrony Narodowej. Jej studenci i wykładowcy szukają mieszkań do wynajęcia. Największym popytem cieszą się kawalerki – za których wynajęcie zapłacić trzeba średnio 1,3 tys. zł. A zakup takiego lokalu to koszt około 200 tys. zł.

– Dawałoby roczną rentowność na poziomie blisko 6 proc., a więc o połowę wyższą niż średnia dla stolicy – twierdzą analitycy Home Broker.

Jedną z kluczowych kwestii jest dobra komunikacja – nie tylko drogowa, ale także kolejowa. A w Warszawie metro. Dzięki dobrej komunikacji w Poznaniu największą popularnością w portalu WynajmeMieszkanie.pl cieszyły się w ostatnim miesiącu dzielnice Rataje i Winogrady, choć zabudowane są blokami z wielkiej płyty.

Mniej niż z obligacji, ale...

Jak zyski z najmu wyglądają w porównaniu z innymi bezpiecznymi formami oszczędzania? Open Finance po raz kolejny porównał je z zyskiem oferowanym przez lokaty bankowe i obligacje skarbowe. Najem nie wypada tu najlepiej po październikowych spadkach, tym bardziej że oprocentowanie obligacji wzrosło.

– Odsetki, jakie można teraz uzyskać, deponując pieniądze na rocznej lokacie, wynoszą średnio 3,93 proc. netto (średnia dla 34 banków), czyli tyle samo co rentowość najmu – twierdzą analitycy Open Finance.

Ale z obligacji dziesięcioletnich sprzedawanych w październiku można było osiągnąć 4,46 proc. zysku netto. Zestawienie nie bierze pod uwagę m.in. zmiany wartości mieszkań w czasie.