Firmy chcą ograniczyć powierzchnie wynajmowanych biur, ale na razie odsetek niewynajętych biur stanowi jedynie 3 proc. W centrum Warszawy koszty czynszu za 1 mkw. biura spadły już z ponad 30 euro przed rokiem do poniżej 25 euro.
Tradycyjnie ceny najmu biur liczone są w euro. Wzrost wartości euro spowodował, że z dnia na dzień najem powierzchni biurowych stał się znacznie droższy. W ostatnich miesiącach euro zdrożało o ponad 30 proc. i o tyle wzrosły koszty najmu. Natomiast niektórzy najemcy zaczęli mieć problemy ze sprzedażą towarów lub usług, a tym samym z zapłatą za wynajmowane biura i dlatego chcą renegocjować umowy najmu, na co wynajmujący nie chcą się godzić.
Inna jest sytuacja nowych powierzchni biurowych, które są dopiero wprowadzane na rynek. Nie ma wielu przedsiębiorców zainteresowanych wynajęciem nowych biur.
- Firmy znacznie ostrożniej podejmują teraz decyzje o zmianie biura lub powiększeniu dotychczasowej powierzchni.
- Nadal są podpisywane umowy, ale jest ich dużo mniej niż rok temu - przyznaje Izabela Potrykus-Czechowicz z Ober-Haus. Według niej nie jest to jeszcze wynik złej sytuacji firm operujących w naszym kraju, ale raczej rezultatem polityki oszczędnościowej wprowadzonej globalnie w dużych korporacjach.
- Rekordowy wolumen najmu powierzchni biurowych z 2008 roku prawdopodobnie nie zostanie powtórzony przez kilka najbliższych lat. Obserwujemy spadek popytu zarówno jeśli chodzi o liczbę transakcji, jak i o średnią wielkość wynajmowanych powierzchni - mówi Katarzyna Opalska z Cushman & Wakefield. Z naszego rynku powierzchni biurowych wycofało się wiele zagranicznych funduszy inwestycyjnych, które w związku z masowym umarzaniem jednostek uczestnictwa nie mają teraz pieniędzy, by inwestować w biura. To kolejny czynnik powodujący spadek zapotrzebowania na nowe powierzchnie biurowe.
Nowe biura są tańsze
O ile nie jest łatwo renegocjować umowy najmu, o tyle w sytuacji gdy umowy wygasają, najemcy często decydują się na wynajem mniejszych biur lub na przeprowadzkę do dzielnic poza centrum, gdzie stawki czynszu są wyraźnie niższe.
- Można się spodziewać obniżenia średniego poziomu czynszów, szczególnie w lokalizacjach centralnych - prognozuje Katarzyna Opalska. Jeszcze rok temu czynsze za nowoczesne biura w centrum Warszawy przekraczały miesięcznie 30-32 euro za mkw. Dzisiaj stawki w centrum stolicy to ok. 25-28 euro za mkw. W pozostałych dużych miastach i w peryferyjnych dzielnicach Warszawy najem staniał do ok. 15-18 euro za mkw.
Są to ceny wywoławcze, natomiast stawki płacone realnie są o 2-3 euro niższe.
- Coraz mniej firm poszukuje dużych powierzchni biurowych, gdzie umowy najmu podpisuje się na długi okres - mówi Izabela Potrykus-Czechowicz. Do tej pory umowy podpisywane były nawet na 10-15 lat. Jeśli umowa została podpisana rok temu, a dzisiaj przedsiębiorca ma już pełną świadomość, że w czasie kryzysu nie potrzebuje już tak dużego biura, nie ma wyjścia i musi zdecydować się na podnajem części lub całości biura.
- Firmy, które przeszacowały zapotrzebowanie na powierzchnię lub dokonały redukcji personelu, starają się pozbyć nadwyżek powierzchni. Jest to szansa dla mniejszych firm, poszukujących mniejszej powierzchni, na wynajęcie jej w dobrej lokalizacji, za rozsądne, wcześniej nieosiągalne, stawki - mówi Jarosław Zagórski z Ghelamco Poland. Można więc znaleźć, nawet w centrum Warszawy, biura, które wynajmowane są za 17-20 euro za mkw. - są to jednak okazje. Jeszcze niedawno mówiło się, że budowa biurowców będzie dla deweloperów sposobem na przetrwanie kryzysu. Dzisiaj ten kryzys wyraźnie widać też na rynku powierzchni biurowych.
- Firmy, obawiając się niższego tempa wzrostu gospodarczego, weryfikują swoje plany dotyczące podwyższania zatrudnienia, przykładają także mniejszą wagę do prestiżu lokalizacji. Od początku 2009 r. można zauważyć, że coraz więcej firm ogranicza powierzchnię najmu - mówi Katarzyna Opalska.
Firmy oferujące powierzchnie biurowe chcą związać z sobą najemcę w czasie kryzysu i zapewnić sobie stałe dochody. Są więc teraz bardziej elastyczne.
Można więcej wynegocjować
- Obecnie właściciele budynków są skłonni do negocjowania stawek czynszu, udzielenia wakacji czynszowych oraz wykonania aranżacji dla najemcy - mówi Izabela Potrykus-Czechowicz. Mimo ograniczenia inwestycji w samej stolicy w budowie jest jednak ok. 200 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. Eksperci spodziewają się wzrostu liczby pustostanów biurowych, których w tej chwili jest niewiele.
- W tej chwili poziom wolnej powierzchni biurowej nadal utrzymuje się na poziomie średnio około 3 proc. - mówi Jarosław Zagórski. W stolicy pod koniec 2008 r. odsetek pustostanów w ścisłym centrum wynosił 4,1 proc., a poza centrum wynosił zaledwie 2,15 proc. Firmy zaczęły oszczędzać i szukają tańszych biur nawet na peryferiach miasta. Ta tendencja może się nasilać, jeśli kryzys będzie się pogłębiał. Jeśli będzie rosła liczba pustostanów biurowych, to przede wszystkim w ścisłym centrum, gdzie biura są najdroższe. Dodatkowym czynnikiem, który może powodować spadek czynszów, będzie nadpodaż nowych powierzchni biurowych. W 2009 roku będą oddawane do użytku biurowce, których budowę rozpoczęto rok i dwa lata temu.
Czy będzie nadpodaż biur
- Obecnie na terenie Warszawy powstaje około 200 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej. To stanowi około połowę metrażu wynajętego w ubiegłym roku - mówi Jarosław Zagórski. Warszawski rynek nowoczesnych powierzchni biurowych jest prawie dwa razy większy niż łącznie rynek biurowy we wszystkich innych regionach Polski. Często budowane biura są już wynajęte, a umowy podpisane.
Podobnie jak w budownictwie mieszkaniowym, wiele inwestycji biurowych, których rozpoczęcie planowano pod koniec ubiegłego roku lub w tym roku, nie doszło do skutku.
- Planowana i zapowiadana wysoka podaż nowych obiektów biurowych ulegnie poważnej redukcji.
Potwierdzają to już liczne przykłady projektów, które dysponują pozwoleniem na budowę, a mimo to nie weszły w fazę realizacji - mówi Katarzyna Opalska. Według niej większy popyt na nowe powierzchnie biurowe pojawi się dopiero w 2011 roku. Mimo to, zdaniem ekspertów, podaż nowych powierzchni biurowych nadal jest w Polsce niewystarczająca. W długim okresie, po kryzysie, popyt na nowe biura będzie rósł, a tym samym także czynsze powrócą do trendu wzrostowego.