Aby w sposób właściwy wycenić nieruchomość, przede wszystkim określa się jej wartość: rynkową, odtworzeniową, katastralną.

Przy sporządzaniu operatu szacunkowego metodę oraz technikę szacowania wybiera rzeczoznawca majątkowy. Dołącza też do niego istotne dokumenty, które wykorzystał przy jego sporządzaniu. Uwzględnia przy tym cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie na planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy określaniu wartości nieruchomości obowiązują jednolite zasady bez względu na jej rodzaj, położenie i przeznaczenie. Na sposób prowadzenia wyceny nie ma wpływu, w jakim celu zostanie ona sporządzona oraz kto jest właścicielem nieruchomości.

Natomiast przy wycenie stosuje się tzw. podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe lub mieszane. Ten ostatni rodzaj podejścia zawiera elementy podejść poprzednich.

Ważne!

Wycena nieruchomości obejmuje jej wartość rynkową, odtworzeniową i katastralną. Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych

Wartość rynkowa nieruchomości określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego i dochodowego, a tylko wyjątkowo stosuje się do niej podejście mieszane. Natomiast wartość odtworzeniowa nieruchomości ustalana jest przy pomocy podejścia kosztowego.

Z kolei podejście porównawcze polega na przyjęciu założenia, że wartość odpowiada cenom uzyskanym za obiekty podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Korygowane są ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od wycenianej. Bierze się też pod uwagę zmianę poziomu cen ze względu na upływ czasu. Takie podejście stosowane jest tylko wówczas, gdy ceny i cechy obiektów są podobne.

W razie braku planu miejscowego przeznaczenia rzeczoznawca ustala na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Gdy nie ma zarówno studium, jak i decyzji, to rzeczoznawca majątkowy uwzględnia faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Rzeczoznawca wykorzystuje również niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, które znajdują się w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestracji zabytków, tabelach i mapach taksacyjnych, planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu oraz pozwolenia na budowę. Bierze się pod uwagę orzeczenia, decyzje, wyciągi z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości. Mogą mieć one nawet formę wypisów i wyrysów poświadczonych przez rzeczoznawcę majątkowego.