Przed podpisaniem umowy o roboty budowlane wykonawca powinien ustalić, kim jest inwestor: przedsiębiorcą czy konsumentem.
Inwestor, który jest konsumentem, ma więcej przywilejów niż wówczas, gdyby był przedsiębiorcą. Dlatego przed podpisaniem umowy o roboty budowlane wykonawca powinien ustalić, czy zawiera ją z inwestorem konsumentem, czy z inwestorem przedsiębiorcą. Nawet osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą może przystąpić do umowy o roboty budowlane jako konsument, wówczas gdy zleca wybudowanie domu jednorodzinnego, w którym następnie zamieszka razem ze swoją rodziną. Natomiast gdyby zawarł umowę o budowę pawilonu handlowego, w którym następnie prowadziłby działalność gospodarczą, to wówczas występowałby w niej jako inwestor konsument.
Ustalanie statusu inwestora
Dlatego, zanim dojdzie do podpisania umowy, wykonawca powinien ustalić, na jaki cel zostanie przeznaczona wybudowana nieruchomość oraz na kogo będzie wystawiona faktura za wykonane prace.
Pewne wątpliwości z ustaleniem statusu inwestora mogą wystąpić wówczas, gdy prowadzi on jednoosobowo działalność gospodarczą, czyli w nazwie firmy podaje swoje nazwisko, albo jako przedsiębiorca będący wspólnikiem spółki cywilnej. W takich przypadkach wykonawca robót budowlanych powinien sam ustalić, w jakim charakterze inwestor występuje przy zawarciu konkretnej umowy.
Ustalenie, kim jest inwestor, jest szczególnie istotne dlatego, bo w umowie z konsumentem wykonawca nie może zawrzeć niektórych zapisów, dozwolonych w umowie z przedsiębiorcą. Na przykład nie może wyłączyć ani ograniczyć odpowiedzialności za wady przedmiotu umowy, na przykład z tytułu okresu rękojmi.
Gotowy wzorzec umowy
Ograniczenia dotyczą również stosowania gotowej umowy, czyli tzw. wzorca umowy, którą wykonawca daje kontrahentowi do podpisu.
Umowa o wykonanie robót budowlanych z konsumentem może powstać też w drodze negocjacji. Wtedy obowiązuje zasada swobody umów w uzgodnionej wersji. Natomiast w zaproponowanym konsumentowi do podpisu gotowym wzorem umowy nie można zawrzeć wpisu o tym, że umowa została podpisana po wynegocjonowaniu warunków.
Ważne!
W umowie wykonawcy z inwestorem konsumentem obu stronom przysługuje taka sama ochrona interesów
Można natomiast negocjować poszczególne zapisy wzorca i w dodatkowym punkcie wzorca ująć postanowienia dodatkowe, które strony zamieszczają po negocjacji. W ten sposób strony dostosowują treść umowy do potrzeb konkretnego przedsięwzięcia, natomiast pozostałe przepisy nadal stanowią część wzorca.
W umowie wykonawcy z inwestorem, który jest konsumentem, obu stronom przysługuje taka sama ochrona interesów. Na przykład w razie zalegania z zapłatą przez inwestora konsumenta można w umowie przewidzieć odsetki za zwłokę. Trzeba wówczas również przewidzieć możliwość potrącenia z wynagrodzenia za opóźnienie w wykonaniu robót.
Przy zawieraniu umów z konsumentami może się przydać gotowy wzorzec umowy, ponieważ najczęściej osoby, które zatrudniają ekipę budowlaną, nie wiedzą, jak w sposób właściwy sporządzić umowę. Takim wzorcem są jednostronnie przygotowane z góry gotowe postanowienia umów w postaci wzorów umów i regulaminów. Taki wzorzec przyda się obu stronom ze względów praktycznych.
Może się jednak zdarzyć, że na postanowienia wzorca konsument wniesie skargę do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Wtedy Urząd wzywa przedsiębiorcę, aby przedstawił wzorzec umowy, jaki stosuje w obrocie z konsumentami, i zbada, czy nie ma w nim niedozwolonych postanowień umownych.
Niedozwolone postanowienia
Chodzi o postanowienia, na których treść konsument nie miał wpływu, bo zostały określone w gotowym wzorcu, a określają one jego prawa i obowiązki i przy tym w rażący sposób naruszają jego interesy. Na przykład przewidują duże odsetki za małą zwłokę w płatności i naruszają równowagę stron umowy. Gdyby we wzorcu były takie postanowienia, to przeciw przedsiębiorcy może zostać wytoczone powództwo o uznanie postanowienia za niedozwolone. Pozew może wnieść każdy, kto mógłby zawrzeć z przedsiębiorcą taką umowę, i różne organizacje konsumenckie.
Wprawdzie w umowie można zastrzec kary umowne, ale nie mogą one być rażąco wysokie, bo wtedy zostaną uznane za niedozwolone postanowienia umowne. Takie niedozwolone postanowienie może zakwestionować strona w procesie, nawet takim, który wykonawca wytoczy przeciwko niej o zapłatę.
SŁOWNICZEK
• Wzorzec umowy - jednostronnie przygotowane przez wykonawcę postanowienia umowy albo regulaminu.
• Konsument - osoba fizyczna, która dokonuje czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową.