W umowie o roboty budowlane zawsze trzeba ustalić wysokość wynagrodzenia wykonawcy. W trakcie wykonywania prac nie można go podwyższać w sposób dowolny.
Możliwość podwyższenia wynagrodzenia już w trakcie prowadzenia robót budowlanych jest ograniczona. Najłatwiej jest zmienić wynagrodzenie kosztorysowe wówczas, gdy trzeba wykonać dodatkowe prace, których wykonawca i inwestor wcześniej nie przewidzieli w kosztorysie i w umowie.
Dodatkowe prace
Do takiej sytuacji dochodzi z powodu przeoczenia, bo wykonanie ich jest niezbędne. Zdarza się jednak, że inwestor żąda wykonania innych dodatkowych prac nieprzewidzianych w umowie. Wcześniej nie wskazywał na nie, bo chciał zaniżyć koszt wykonania robót, które wykonawca miał przyjąć do realizacji.
Wykonawca może zażądać zapłaty za wykonanie dodatkowych prac wówczas, gdy prowadzi je za zgodą lub na zlecenie inwestora albo inspektora nadzoru budowlanego, pod warunkiem że ma on prawo udzielić pozwolenia na wykonanie dodatkowych robót. W przeciwnym razie inwestor może odmówić zapłaty podwyższonego wynagrodzenia i koszt dodatkowych prac musi pokryć wykonawca. Gdyby jednak dodatkowe roboty nieujęte w umowie zostały przeprowadzone w celu uniknięcia niebezpieczeństwa lub zabezpieczenia obiektu przed awarią, to można je wykonać bez uzyskania zgody inwestora.
Wynagrodzenie w kosztorysie
Zdarza się, że już w trakcie wykonywania robót budowlanych pojawia się konieczność wykonania dodatkowych prac, które nie były ujęte w zestawieniu w kosztorysie. Gdyby takie zestawienie sporządził zamawiający, to wówczas wykonawca może skutecznie żądać wyższego wynagrodzenia. Należy je jednak określić w sposób odpowiedni do wykonanych dodatkowo robót.
Warto też, aby jeszcze przed zawarciem umowy o roboty budowlane strony przewidziały taką możliwość odpowiedniego podwyższenia wynagrodzenia, np. zapisując wysokość dodatkowego wynagrodzenia jako określony procent kwoty zawartej wcześniej w umowie. Taki zapis w praktyce nie oznacza jednak, że wykonawca zawsze dostanie od razu wynagrodzenie podwyższone o maksymalnie określony wskaźnik.
Wysokość dodatkowej zapłaty zależeć będzie od tego, czy faktycznie zostały wykonane dodatkowe prace, jaki był ich zakres i sposób wyceny.
Jeżeli wykonawca sam sporządził kosztorys, to ma ograniczone możliwości domagania się podwyższenia wynagrodzenia. Wyższego wynagrodzenia może domagać się wówczas, gdy udowodni, że mimo zachowania należytej staranności nie mógł przy podpisywaniu kontraktu przewidzieć, że takie dodatkowe prace trzeba będzie wykonać.
W lepszej sytuacji będzie wówczas, gdy kosztorys sporządził inwestor. Wtedy może domagać się odpowiedniego podwyższenia wynagrodzenia. Natomiast spór między inwestorem a wykonawcą o to, co jest tym odpowiednim wynagrodzeniem, rozstrzygnie sąd.
Gdy inwestor sporządził kosztorys, to można domagać się, aby wskazane prace wpisał jako dodatkowe do niego, albo ujął je w odrębnym załączniku do umowy, który podpiszą obie strony.
Wynagrodzenie ryczałtowe
Wynagrodzenie ryczałtowe polega na ustaleniu z góry ceny za wykonane prace przy obiekcie. Wyjątkowo może zostać podwyższone, gdy zajdzie zmiana stosunków, których nie można było przewidzieć przy zawieraniu umowy a w dodatku wykonanie umowy, za ustaloną cenę groziłoby wykonawcy poniesieniem rażącej straty. Na przykład rażącą stratą może być konieczność poniesienia przez wykonawcę wydatków, które przekraczają o określony procent całą wartość umowy.
Jeżeli jednak mimo zaistnienia warunków do podwyższenia wynagrodzenia ryczałtowego inwestor nie chce zapłacić więcej, to wówczas wykonawca musi dochodzić swoich roszczeń przed sądem. Sąd może podwyższyć wynagrodzenie ryczałtowe lub rozwiązać umowę.
JAK TO ZROBIĆ...
Czy zachodzą warunki do podwyższenia wynagrodzenia
PROBLEM: Inwestor i wykonawca umówili się na wykonanie robót budowlanych i ustalili w kontrakcie wynagrodzenie ryczałtowe. Wykonawca w trakcie prowadzonych prac domaga się podwyższenia wynagrodzenia, twierdząc, że zaszła zmiana stosunków, czego nie mógł przewidzieć, zawierając umowę, i wykonanie umowy za wskazaną kwotę grozi mu poniesieniem rażącej straty.
ROZWIĄZANIE: Inwestor może odmówić podwyższenia wynagrodzenia. Wtedy wykonawca musi dochodzić roszczeń na drodze sądowej. Sąd oceni, czy zaszła zmiana stosunków uzasadniających podwyższenie wynagrodzenia oraz czy na skutek tego realizacja umowy na dotychczasowych warunkach grozi wykonawcy rażącą stratą. Po rozpoznaniu sprawy sąd może podwyższyć wynagrodzenie lub rozwiązać umowę.