Narodowy Program Mieszkaniowy przygotowany przez rząd Prawa i Sprawiedliwości wzbogacił się dzisiaj oficjalnie o nowy element. W życie wchodzi ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości (KZN). Będą w nim gromadzone grunty Skarbu Państwa pod budownictwo mieszkaniowe. Na wybranych działkach mają powstawać atrakcyjne cenowo lokale na wynajem, także z opcją dojścia do własności (kosztem wyższego czynszu).

Wstępne badania Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa wykazały, że w zasobach zarządzanych m.in. przez wojewodów, znajduje się ok. 7,7 tys. ha gruntów, które mogą zostać wniesione do KZN. Ile dokładnie ich jest i gdzie, będzie wiadomo pod koniec roku. Zasób może je przeznaczyć pod inwestycje realizowane z gminami, ale głównym kierunkiem będą przetargi, na których będzie szukał zewnętrznych inwestorów. Ceny nieruchomości będą wtedy ustalane na zasadach rynkowych na podstawie wyceny rzeczoznawcy, a działki będą oddawane przede wszystkim w użytkowanie wieczyste. Pierwsze aukcje mają ruszyć w przyszłym roku.

– Będą mogły uczestniczyć w nich wszystkie podmioty zainteresowane realizacją inwestycji mieszkaniowej i gospodarowaniem powstałymi mieszkaniami na zasadach określonych w ustawie, w tym w zakresie obowiązku stosowania czynszu normowanego. Trudno określić, jakie podmioty będą zainteresowane w pierwszej kolejności udziałem w tych postępowaniach – mówi Szymon Huptyś z MIB.

Z ankiety DGP przeprowadzonej wśród spółek specjalizujących się w budowie mieszkań wynika, że z ich strony KZN nie powinien na razie spodziewać się wysypu chętnych. Na niemal 20 spółek dwie są gotowe rozważyć wspólne inwestycje z państwowym partnerem.

Jedna z nich to Murapol, jeden z największych deweloperów w Polsce. W 2016 r. spółka podpisała 3 tys. umów sprzedaży mieszkań, a na ten planuje już 4 tys.

– Dysponujemy know-how oraz kompetencjami, które mogą być pomocne w realizacji projektów inwestycyjnych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Nasza ostateczna decyzja o podjęciu współpracy z KZN będzie zależała od warunków, jakie zostaną zaproponowane inwestorom w ramach poszczególnych projektów – zapowiada Michał Sapota, prezes Murapolu.

Spółki, które się od KZN dystansują, tłumaczą to strategią biznesową lub faktem, że dysponują wystarczającą liczbą gruntów, która pozwala im na kontynuowanie działalności i osiąganie wyższych marż niż te, które będą do osiągnięcia we współpracy z Krajowym Zasobem Nieruchomości.

Robert Stachowiak z SGI wskazuje też, że jest to przedsięwzięcie z silnymi korzeniami politycznymi. – Gdzie polityka, tam duże emocje i niestabilność regulacji – podkreśla.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przyznaje, że wyliczenia czynszów zaprezentowane w projektach rozporządzeń do ustawy wskazują, że MIB dość realistycznie podszedł do kosztów budowy mieszkań, ale to niewielki plus na tle licznych wątpliwości. – Przyjęte np. dla Warszawy 6,9 tys. zł kosztu budowy 1 mkw. wydaje się w miarę bliskie rzeczywistości. Mieści się w tym nawet 10 proc. potencjalnego zysku inwestora. Ale wchodząc w szczegóły, pojawiają się wątpliwości. Nie wiemy np., jakie koszty finansowania MIB przyjęło dla tych wyliczeń – zaznacza.

Nie są też znane dokładne zasady wyliczania maksymalnych czynszów, które będą odgórnie regulowane w rozporządzeniu. Stawki nie są powiązane z konkretnym wskaźnikiem rynkowym. Ustawa mówi, że czynsz najmu ma uwzględniać rozsądny dochód operatora mieszkaniowego, czyli inwestora, ale też bez szczegółów.

Według rozmówców DGP przyciągnięcie prywatnych inwestorów do KZN wymagałoby m.in. zmian w zasadach najmu. Teraz przepisy umożliwiają np. rezygnację w każdym momencie z opcji dojścia do własności. Inwestor musi być więc w każdej chwili gotowy na zwrot naliczanych do tej pory co miesiąc rat na wykup lokalu. Swoboda najemców w decydowaniu, czy chcą lokal z opcją czy bez, spowoduje, że w budynkach będzie mieszanka tych dwóch typów najmu. A takie budynki może być trudno sprzedać innemu inwestorowi. To wszystko utrudnia przygotowywanie inwestorskich planów finansowych.

Deweloperzy nie są oczywiście jedynymi podmiotami, które mogą być zainteresowane współpracą z KZN. Ogromne doświadczenie w budowaniu i zarządzaniu mieszkaniami mają też towarzystwa budownictwa społecznego czy spółdzielnie. Wśród tych ostatnich otwarta na inwestycje z KZN jest m.in. prężnie działająca warszawska RSM Praga. W wielu z nich wymóg stawania do przetargu i finansowania inwestycji studzi jednak nastroje. Od ich zarządów można usłyszeć, że bez gwarancji taniego finansowania czy upustów w płatnościach za grunty raczej nie wystartują po działki z KZN.

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości nie przewiduje jednak możliwości ustalenia preferencyjnych cen użytkowania wieczystego dla spółdzielni mieszkaniowych i TBS-ów. Zasady udziału w przetargu będą takie same dla wszystkich. A MIB przypomina, że ustawa o KZN wchodzi w ten segment rządowego programu mieszkaniowego, który opiera się na działaniach rynkowych. 

KZN nie będzie tylko dzierżawił gruntów

– Grunty należące do Skarbu Państwa, o ile miejscowy plan zagospodarowania lub studium dopuszczają dla nich zabudowę mieszkaniową, po pozytywnej weryfikacji ich przydatności na cele mieszkaniowe, będą mogły zostać przejęte do Krajowego Zasobu Nieruchomości, co obniży koszty realizacji inwestycji i umożliwi niskoczynszowy najem. Aktualne są jednak obawy, czy nie będzie to prowadzić do utraty cennych krajobrazowo i przyrodniczo użytków ekologicznych – mówi Anna Woźniakowska-Dębiec, adwokat z kancelarii Gardocki i Partnerzy.

Potencjalny inwestor będzie musiał zagwarantować, że 50 proc. powierzchni budynku postawionego na gruncie z KZN przeznaczy na mieszkania na wynajem, o czynszu regulowanym. Kolejne 20 proc. będzie mógł przeznaczyć na lokale usługowe, a 30 proc. na mieszkania o charakterze deweloperskim.

Rola KZN nie będzie się ograniczać do pozyskiwania gruntów pod inwestycje i ogłaszania przetargów na ich użytkowanie wieczyste. Będzie on również nadzorował wysokość czynszów pobieranych od najemców lokali. W najbliższym czasie ma być przedstawiony projekt rozporządzenia, które ma regulować ich maksymalną wysokość.

– Kwota czynszu ustalana ma być przy uwzględnieniu takich parametrów jak cena metra kwadratowego nieruchomości budowlanej, koszty jego budowy, jego wartość odtworzeniowa, średnie miesięczne wynagrodzenie, koszty administracyjne oraz „rozsądny dochód operatora mieszkaniowego” – tłumaczy Konrad Młynkiewicz, radca prawny z kancelarii Sadkowski i Wspólnicy.

Obawy budzi wprowadzany tą ustawą najem instytucjonalny. To nowy rodzaj umów, które będą mogli zawierać przedsiębiorcy prowadzący działalność w zakresie wynajmu lokali. Od najmu okazjonalnego różni się tym, że lokator już w umowie zrzeknie się prawa do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego. Dzięki temu będzie go łatwo wyrzucić na bruk, gdy przestanie płacić czynsz. Zwracał na to uwagę rzecznik praw obywatelskich Adam Bodnar.

ROZMOWA

Deweloperzy będą mieli konkurencję

Prof. dr hab. Jacek Łaszek, Instytut Rynków i Konkurencji SGH

Czy KZN i budowa mieszkań na gruntach państwowych w zaproponowanej przez rząd formie to dobry pomysł?

Na tym etapie trudno przesądzać. Ważne, że idziemy w dobrym kierunku: wsparcia dla wynajmu skierowanego m.in. do słabszych finansowo gospodarstw domowych. Dobrze, że zrezygnowano też z pierwotnego zamiaru tworzenia państwowego operatora mieszkaniowego i postawiono na współpracę z zewnętrznymi inwestorami. Taki rozproszony model ma znacznie większą szansę na szybszy start niż scentralizowana, ogólnopolska struktura, którą trzeba dopiero stworzyć. Do tego pomysłu można też zawsze powrócić. Ale dopiero praktyka pokaże, czy koncepcja rządu na zagospodarowanie gruntów państwowych się sprawdzi. Tutaj nie ma gotowych recept, w każdej strukturze są sprzeczności, które tylko przez odpowiednią kontrolę i zmiany można ograniczyć. Jeśli takiej kontroli i reakcji nie ma, to każdy system prędzej czy później się rozpadnie. Rządzący muszą monitorować, jak działa KZN i zbudowany wokół niego system. A w razie konieczności reagować i wprowadzać niezbędne zmiany. Monitoring i stopniowa poprawa to zawsze podstawa realizacji wszelkich projektów, a w Polsce jest to pięta achillesowa.

Rząd zakłada, że cały program mieszkaniowy pozwoli do 2030 r. osiągnąć w Polsce poziom 435 mieszkań na 1 tys. mieszkańców, co teraz stanowi unijną średnią. Czy z pomocą m.in. KZN to realne?

Horyzont jest zbyt daleki, aby przesądzać, jakie są szanse na osiągnięcie tego celu, który na dodatek mocno zależy od tego, jaka będzie kondycja naszej gospodarki. Budowa mieszkań kosztuje, a popyt na takie nieruchomości i na usługi mieszkaniowe jest ściśle związany z osiąganymi dochodami, a te z wypracowanym PKB. Jeśli nasza gospodarka będzie się dynamicznie rozwijała, to w tej lub dłuższej perspektywie pewnie średnią unijną dogonimy bez względu na przyjęty model polityki mieszkaniowej. Ale jeśli rozwój gospodarczy zatrzyma się w skali roku na poziomie 1–2 proc., to nie mamy szans na jej dogonienie. Trzeba też pamiętać, że nie warto w mieszkaniówce rosnąć na potęgę. Utrzymanie nieruchomości kosztuje i gdy nie są wykorzystywane, to jest to po prostu strata zasobów ekonomicznych.

Jak nowa polityka mieszkaniowa rządu wpłynie na rynek pierwotny?

Jeśli się powiedzie, to tylko dobrze. Deweloperzy będą mieli konkurencję, na której zyskają i konsumenci, i same firmy, dla których będzie to impuls do zwiększenia efektywności. Nie będzie to oczywiście konkurencja bezpośrednia, ale rządowe programy mogą odebrać im część klientów lub przesunąć popyt w czasie. Nie będzie więc miejsca na złe projekty i dyktowanie warunków klientom.