Od kilku miesięcy analitycy rynku nieruchomości ostrzegali, że w drugim półroczu tego roku ceny mieszkań będą spadać. Czy sytuacja na rynku nieruchomości już się ustabilizowała?

- Nie. Obecnie mamy do czynienia ze sprzecznymi sygnałami dochodzącymi z rynku nieruchomości. Na rynkach zagranicznych w USA, Hiszpanii i Irlandii nadal trwa kryzys, co ma wpływ psychologiczny na polski rynek. Dodatkowo większość deweloperów ma problemy ze sprzedażą mieszkań chociaż nie tak duże, jak w I kwartale tego roku. To wszystko powoduje, że coraz więcej firm deweloperskich decyduje się na rozpoczęcie nowych inwestycji. Co warte podkreślenia, tylko niektórzy deweloperzy decydują się na obniżkę cen oferowanych mieszkań. Równocześnie w czerwcu tego roku banki udzieliły kredytów hipotecznych na rekordową kwotę 5 mld zł. Dodatkowo członkowie Rady Polityki Pieniężnej zapowiadają koniec podwyżek stóp procentowych.

Co dalej?

- Do połowy następnego roku powinniśmy nadal mieć do czynienia z dosyć słabą sytuacją na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Standardowo okres dekoniunktury na rynku nieruchomości trwa około dwóch lat. Taka sytuacja ma miejsce również teraz, gdyż okres dekoniunktury rozpoczął się pod koniec pierwszej połowy 2007 roku. Jednocześnie konkurencją dla nowych lokali oferowanych przez deweloperów są lokale zakupione przez inwestorów w latach 2006-2007, lecz ich podaż powinna znacząco spaść do połowy przyszłego roku.

Czy to oznacza, że ceny mieszkań nie będą już spadać?

- Tego nie powiedziałem. Ceny mieszkań tzw. popularnych w największych miastach mogą spaść o kilka procent przez najbliższe 10 miesięcy. Obniżka cen może doprowadzić do kilku bankructw mniejszych deweloperów, którzy kupowali grunty w ciągu ostatnich dwóch lat. Przy dalszym ograniczaniu inwestycji przez deweloperów oraz wyczerpaniu się podaży mieszkań kupionych w latach 2006-2007, dopiero na przełomie 2009/2010 roku może dojść do skokowego wzrostu cen. Ta sytuacja może również nie nastąpić, dużo zależy od zachowania deweloperów, którzy mogą przygotowywać projekty na najbliższą przyszłość.

Warszawiacy w ostatnim okresie kupowali dużo mieszkań w miejscowościach turystycznych. Czy już mogą zacząć liczyć straty?

- Nie. W odróżnieniu od mieszkań w stolicy na rynku mieszkań wakacyjnych. Szczególnie w okresie jesienno-zimowym powinny wzrosnąć ceny apartamentów, szczególnie w miejscowościach górskich. Poza tym wiele osób kupuje takie apartamenty na własny użytek, dodatkowo wynajmując je w czasie, kiedy nie korzystają z lokalu. Dzięki temu można też zarobić na posiadaniu takiego apartamentu.

Jakie mieszkanie powinny kupić osoby mające obecnie nadmiar gotówki lub mające zdolność kredytową?

- Warto, aby inwestorzy długoterminowi rozważyli zakup mieszkania małego do 50 metrów kwadratowych, w dobrej lokalizacji, gwarantującej łatwość wynajmu. Ceny wynajmu powinny dalej wzrastać, a już obecnie koszt finansowania zakupu małego mieszkania kredytem w CHF jest niższy od kosztu wynajmu. Szczególnie warto rozważyć zakup mieszkania lub apartamentu w miejscowości turystycznej od dewelopera oferującego również zarządzanie wynajmem. Zwrot z wynajmu powinien kształtować się na poziomie wyższym niż wynajem mieszkań popularnych.

Jakich mieszkań nie należy obecnie kupować?

- W dużych aglomeracjach miejskich rekomendujemy ostrożność w inwestycyjnym zakupie mieszkań na rynku pierwotnym do końca tego roku. Optymalnym okresem do zakupu mieszkań powinna być pierwsza połowa następnego roku. Sugerujemy selektywne poszukiwanie tzw. okazji. Dotyczy to przede wszystkim mieszkań kupionych dwa lata temu lub w 2007 roku jako inwestycje. Osoba kupująca taki lokal nie będzie stratna, jeśli w dniu zakupu cena mieszkania jest niższa o około 10 proc. od podobnych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Inną, wartą rozważenia opcją, jest poszukiwanie deweloperów, którzy mają problemy z płynnością finansową i zakup nieruchomości na korzystnych warunkach.

Kiedy więc wróci hossa, aby można było taki lokal sprzedać?

- Pod koniec 2009 roku, bowiem mieszkania nie mogą tylko tanieć. Tym bardziej że Polacy coraz więcej zarabiają i spada bezrobocie. To wszystko wskazuje, że załamanie rynku było tylko chwilowe.

PAWEŁ GRZĄBKA

jest dyrektorem zarządzającym CEE Property Group. Posiada bogate doświadczenie w zarządzaniu firmami oraz w obszarach strategii, rozwoju i restrukturyzacji, a także w dziedzinie badań rynkowych