• Czy sposób finansowania nieruchomości w Polsce sprzyja wprowadzeniu na rynek hipoteki odwróconej, bardzo popularnej w krajach starej Unii Europejskiej?

- Tak. W ostatnich ośmiu latach bardzo dobrze rozwija się rynek finansowania nieruchomości, robi się coraz bardziej uporządkowany, zabezpieczony i precyzyjnie opisany. Coraz większy porządek panuje też w rejestrach, w których są ujęte stosunki własnościowe nieruchomości. Mocno rozwija się też rynek kredytowania nieruchomości. Banki obsługują już 1,2 mln umów kredytowych i każdego roku będzie ich przybywać kilkaset tysięcy. Dotyczą zarówno finansowania nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Łączą się z tym również kredyty konsolidacyjne. Przy solidnych podstawach dla praw własności mogą powstawać różne produkty, również taki instrument jak hipoteka odwrócona.

• Przywiązaliśmy się już jednak do własności, więc w naszej świadomości rodzi się niechęć do pozbywania się jej.

- Hipotekę odwróconą można rzeczywiście rozumieć jako świadome pozbywanie się własności. Długość życia rośnie, koszty utrzymania, zabezpieczeń socjalnych i zdrowotnych oraz emerytalnych też rosną, więc trzeba znaleźć sposób ich finansowania.

Powinniśmy przystąpić do tworzenia takich produktów, zarówno w sferze bankowej, jak i ubezpieczeniowej, które pozwolą na zbudowanie atrakcyjnego modelu hipoteki odwróconej. Potrzebne są rozwiązania umożliwiające każdemu obywatelowi skorzystanie z takiego instrumentu. Ich strażnikami w wielu krajach są specjalistyczne instytucje komercyjne albo publiczno-prywatne bądź państwo.

SPRZEDAŻ NIERUCHOMOŚCI Z ZASTRZEŻENIEM MIESZKANIA W NIEJ

Właściciel nieruchomości może sprzedać nieruchomość i w umowie zastrzec, że będzie w niej mieszkał aż do śmierci sam, z małżonkiem lub z osobą bliską. Umowę sprzedaży sporządza się wówczas w formie aktu notarialnego i zamieszcza się w niej to zastrzeżenie dotyczące zamieszkiwania oraz warunki, na jakich będzie się ono odbywało. Trzeba dokładnie określić, czy poprzedni właściciel mieszkania będzie miał prawo dysponować nim w całości, czy na przykład będzie zajmował w niej tylko jedną izbę, a pozostałe pomieszczenia będzie użytkował już nowy właściciel. Umowa musi też regulować, kto będzie płacił czynsz i media i czy poprzedni właściciel musi uiszczać jeszcze jakąś dodatkową opłatę za to, że korzysta z mieszkania.

• Jaki model, pana zdaniem, w Polsce byłby najlepszy?

- Mianem hipoteka odwrócona określa się skrótowo odwrócony kredyt hipoteczny. Przed podpisaniem umowy o odwrócony kredyt hipoteczny kredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości. Zaciągając taki kredyt, zachowuje prawo mieszkania w lokalu wybudowanym przez siebie, odziedziczonym, zakupionym lub otrzymanym w darowiźnie do końca życia. Przysługiwał mu więc będzie swoisty rodzaj dożywocia. Natomiast dług zaciągnięty w czasie trwania kredytu będzie wzrastał, malał zaś kapitał posiadany przez kredytobiorcę.

Kredytobiorca będzie mógł wyprowadzić się wcześniej z lokalu albo go sprzedać, pod warunkiem że spłaci swoje zobowiązanie. Po zaciągnięciu kredytu ma więc prawo dysponować lokalem, ale z pewnymi ograniczeniami, które są precyzyjnie sformułowane w umowie. Również jego spadkobiercy nie muszą stracić prawa do lokalu, ponieważ będą mogli zatrzymać go, spłacając prawa spadkodawcy.

• W jaki sposób będzie wypłacany kredyt hipoteczny?

- Kredyt może zostać wypłacony jednorazowo albo w ratach miesięcznych. Bank musi mieć również możliwość ustalenia hipoteki na tym lokalu. Kredytobiorca odpowiada za utrzymanie nieruchomości obciążonej hipoteką odwróconą we właściwym stanie. Niespełnienie tego warunku może skutkować postępowaniem windykacyjnym.

Im kredytobiorca będzie starszy, tym więcej pieniędzy będzie mógł otrzymać od kredytodawcy. Natomiast im dłużej trwa umowa, tym niższe będą koszty obsługi tego kredytu.

• Jakie uprawnienia miałaby rodzina osoby, która zdecydowała się na kredyt odwrócony?

- Jeśli rodzina, czyli spadkobiercy, postanowią spłacić część zobowiązania zaciągniętego przez kredytobiorcę, to tzw. koszty towarzyszące mogą być niższe, ponieważ zostanie wówczas pominięty okres zarządzania przez bank lub firmę zarządzającą nieruchomością i uniknie się ponoszenia kosztów z tym związanych.

Produkt będzie więc atrakcyjny również dla rodziny oraz bliskich kredytobiorcy, wówczas gdy włączą się do sprawy na odpowiednim etapie. Kredytobiorca uzyska dochody, które często są wydatkowane na ochronę zdrowia oraz potrzeby życiowe, a jednocześnie jego rodzina zachowa większą część praw do partycypowania w projekcie w przyszłości.

Wprowadzenie instytucji kredytu odwróconego powinno być też atrakcyjne dla państwa i podmiotów uczestniczących w systemie emerytalnym.

UPRAWNIENIA SPADKOBIERCÓW

Spadkobiercy osoby, która zaciągnie odwrócony kredyt hipoteczny po jej śmierci, będą mogli spłacić go bankowi i zachować prawo do mieszkania. Niespłacona kwota zostanie potratowana jako dług spadkowy. Będzie mógł ją spłacić jeden spadkobierca bądź solidarnie wszyscy. Do chwili przyjęcia spadku spadkobiercy ponoszą odpowiedzialność za długi spadkowe tylko ze spadku. W skład masy spadkowej oprócz mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym mogą wchodzić jeszcze inne nieruchomości lub ruchomości. Natomiast od chwili przyjęcia spadku spadkobiercy będą ponosili odpowiedzialność za te długi z całego swojego majątku. Natomiast w zależności od tego, czy przyjmą spadek wprost czy z dobrodziejstwem inwentarza, ponoszą odpowiedzialność - odpowiednio - bez ograniczenia lub tylko do wartości ustalonego w inwentarzu stanu czynnego spadku.

• Dla samych emerytów również?

- Odwrócony kredyt hipoteczny może być ważnym elementem dodatku do emerytury. Pozwoli wykorzystać rynkowe elementy finansowania w celu lepszego zabezpieczenia swojej przyszłości. Da możliwość ułożenia scenariusza własnego rozwoju życiowego, począwszy od oszczędzania w filarach na swoją przyszłą emeryturę, po skorzystanie z kredytu hipotecznego odwróconego we właściwym momencie, aby uzyskać dodatkowe pieniądze, np. na leczenie.

Dzięki temu kredytowi powinno nastąpić też odciążenie państwa od pewnych obowiązków.

Instytucja kredytu hipotecznego odwróconego daje seniorom szansę na godniejsze życie i na ułożenie lepszych relacji między nimi a ich bliskimi, państwem oraz instytucjami publicznymi.

• Co trzeba zmienić w przepisach, aby instytucje finansowe, banki i towarzystwa ubezpieczeń na życie mogły ustanawiać hipotekę odwróconą?

- Teraz obowiązujące przepisy nie sprzyjają wdrożeniu takiego produktu, który po śmierci kredytobiorcy umożliwiałby przejęcie nieruchomości oraz zaspokojenie się banku. Bank nie może użyć tytułu egzekucyjnego wobec osoby zmarłej, trzeba więc stworzyć inne instrumenty umożliwiające skuteczne wykonanie możliwości, jakie dawałaby wcześniej zawarta umowa.

Bank nie może również wykorzystać pełnomocnictw kredytobiorcy, które otrzymał w celu zaspokojenia się po śmierci właściciela lokalu. Pełnomocnictwa te ustają. Trzeba więc znaleźć rozwiązania i wprowadzić zapisy prawne, aby te rozwiązania nie były później kwestionowane i podważane. Gdyby dziś zaczęto udzielać pełnomocnictw obowiązujących również po śmierci osoby, która ich udzieliła, to przy obecnym systemie prawnym mogłyby one zostać uznane za nieważne z mocy prawa, gdyż stanowiłyby próbę obejścia prawa.

W umowie dożywocia brakuje możliwości ograniczenia świadczeń do kwoty odpowiadającej części wartości nieruchomości, a także spełniania świadczeń w wysokości powyżej pewnej wartości nieruchomości.

Aby cały produkt był możliwy do zaakceptowania zarówno przez obywateli, jak i instytucje finansowe, a jego koszty były ograniczone, trzeba ograniczyć ryzyko prawne. Nikt bez dokładnego opisania projektu nie podejmie się jego wdrażania. Potrzebne są więc przede wszystkim rozmowy z resortami: sprawiedliwości, infrastruktury oraz finansów i pracy.

DOŻYWOCIE

Umowę o dożywocie zawiera właściciel nieruchomości z nabywcą, który w zamian za przeniesienie własności zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Właściciel dożywocie może zastrzec również wówczas na rzecz osoby bliskiej. Zobowiązany nie płaci za nabycie tej nieruchomości. Gdyby w umowie nie postanowiono inaczej, to zobowiązuje się on przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie, a nawet sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega odpowiedniemu zmniejszeniu po śmierci jednej z nich. Prawa tego nie można sprzedać, podarować, zapisać w testamencie, ponieważ jest niezbywalne. Na żądanie jednej ze stron sąd może zmienić umowę dożywocia na dożywotnią rentę w wysokości odpowiadającej wartości tych uprawnień, a w wyjątkowych wypadkach nawet rozwiązać umowę dożywocia.

• Czy bariery w związku z tym produktem mogą pojawić się na rynku zarządzania nieruchomościami?

- Tak. Na przykład może się zdarzyć, że bank przejmuje nieruchomość po śmierci klienta i albo od razu ją sprzedaje, a jeśli napotyka trudności, to wynajmuje. Takiej działalności statutowej jak wynajem bank nie prowadzi. Dlatego musi skorzystać z usług rynkowych związanych z zarządzaniem nieruchomościami mieszkalnymi, a taki rynek jest jeszcze w Polsce w początkowej fazie rozwoju. Część banków będzie tworzyła własne organy, które zajmowałyby się takim zarządzaniem nieruchomościami, a inne skorzystają z wyspecjalizowanych dobrze działających firm. Chodzi o to, aby korzyści banków były wysokie, a koszty możliwie niskie, na racjonalnym poziomie. Jest też kwestia monitorowania jakości tych nieruchomości w trakcie trwania procesu udzielania odwróconego kredytu hipotecznego. Troska o wartość nieruchomości w trakcie procesu kredytowania ułatwi jej późniejszą sprzedaż lub wynajem. Przy okazji powstaną całe pakiety ciekawych produktów kredytowych.

Mieszkania przejęte przez banki lub towarzystwa ubezpieczeń będą też wpływały na kształtowanie się cen na rynku nieruchomości - ceny najmu i ubezpieczeń. Powstaną też nowe produkty ubezpieczeniowe.

POTRZEBNA USTAWA

Do tej pory w Polsce jeszcze nie rozpoczęły się prace nad projektem ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Związek Banków Polskich przygotowuje tezy do projektu i ustala, jakie sprawy powinien on regulować. Instytucją odwróconego kredytu hipotecznego chce zainteresować posłów i rząd.

SZERSZA PERSPEKTYWA

Hipoteka odwrócona stosowana jest między innymi we Francji, Hiszpanii, Holandii i Stanach Zjednoczonych. Podstawowe zasady tej instytucji w tych krajach są takie same. Właściciel może zaciągnąć kredyt zabezpieczony na własnym mieszkaniu, nie spłacać go, a bank po jego śmierci zatrzyma mieszkanie. Gdyby jednak rozmyślił się, może spłacić kredyt i w ten sposób rozliczyć się z bankiem. Po jego śmierci mogą to zrobić również spadkobiercy, którzy chcieliby zatrzymać mieszkanie. System hipoteki odwróconej musi być dopasowany do ogólnej legislacji w kraju, dlatego w poszczególnych państwach różni się jedynie szczegółami wynikającymi z odmiennych uregulowań systemów podatkowych, prawa spadkowego, zasad ujawniania tej hipoteki w księdze wieczystej, udzielania pełnomocnictwa itd.

• KRZYSZTOF PIETRASZKIEWICZ absolwent Uniwersytetu Wrocławskiego i Studiów Podyplomowych Szkoły Głównej Handlowej na kierunku Finanse i Bankowość, od 2003 roku prezes Związku Banków Polskich. Przedstawiciel ZBP w Komisji Nadzoru Bankowego, członek Rady Bankowego Funduszu Gwarancyjnego