• W sądach jest co najmniej 55 wniosków o bankructwo firm deweloperskich. Czy wiele firm nie przetrzyma tego roku?

- Oczywiście, że będzie dochodziło do bankructwa firm deweloperskich. Nie może być inaczej, skoro banki drastycznie zmniejszyły liczbę udzielanych kredytów hipotecznych. Cała odpowiedzialność za zatrzymanie rynku deweloperskiego spoczywa na bankach. Nawet osoby, które miały u nas podpisane umowy przedwstępne, odchodzą i rezygnują, bo nie mogą dostać w banku kredytu. Dopóki nie będzie dostępu do kredytów hipotecznych, mali deweloperzy będą padali. Od banków zależy, ile będzie tych bankructw. Jeśli banki zgodzą się wydłużać spłatę kredytu, prolongować go, to może nie być tak źle.

• A nie obawia się pan sytuacji, że coś złego może się stać też z dużymi deweloperami?

- To zależy, jak firma była prowadzona i czy jest mocno zadłużona. Myślę jednak, że nie będzie bankructw dużych deweloperów.

• Mówi się, że deweloperzy zostali zdemoralizowani w ostatnich latach. Poprzednio budowali niemal wyłącznie za pieniądze klientów, którzy kupowali mieszkania na etapie dziury w ziemi. Teraz rynek całkowicie się zmienił i jest szok.

- To jest nie do końca prawda, bo to dotyczy tylko ostatniego okresu. Hossa na rynku nieruchomości trwała w latach 2003-2004. Deweloperzy rzeczywiście sporo od tego czasu zarobili, ale firmy wykonawcze dopiero niedawno zaczęły chwytać wiatr w żagle i trafiły na kolejny kryzys.

• A w tej sytuacji Polnord będzie rozpoczynał jakieś nowe inwestycje?

- Będziemy budować. Już kilka kryzysów przeżyłem, więc wiem, jak to działa. Pamiętam poprzedni kryzys na rynku nieruchomości w latach 2001-2002. Budowy trzeba rozpocząć w kryzysie po to, by mieć co sprzedawać, gdy kryzys się skończy. W czasie wspomnianego poprzedniego kryzysu budowałem w Sopocie przy głównym deptaku apartamentowiec, w którym wówczas nikt nie chciał kupić mieszkań po 5 tys. zł za mkw. Skończyliśmy ten budynek i po jakimś czasie sprzedaliśmy te mieszkania po 8 tys. za mkw. Dzisiaj cena rynkowa w tym budynku sięga 25 tys./mkw. Więc także w czasie kryzysu można inwestować, ale trzeba to robić mądrze. Mamy kontrakt w Szczecinie, gdzie w tym roku rozpoczniemy budowę 700 mieszkań. Zaczynamy też nową inwestycję w Sopocie i drugi etap inwestycji w Olsztynie i Wilanowie. Zdajemy sobie sprawę, że te mieszkania mogą się w tym roku słabo sprzedawać, ale jeśli nie zaczniemy tych inwestycji, to - tak jak mówiłem - nie będziemy mieli co sprzedawać, gdy kryzys się skończy.

• Ale na taką działalność są potrzebne pieniądze, a jak pan mówi banki nie udzielają kredytów.

- To prawda, ale my mamy pomysły, jak te pieniądze zdobyć. Z różnych sprzedaży możemy w tym roku uzyskać ponad 200 mln zł. Chcemy sprzedać biurowiec wybudowany już w Nowosybirsku. Negocjujemy sprzedaż w pakiecie 70 mieszkań na warszawskim Wilanowie. Mamy też w Wilanowie grunty, które w miejskim planie zagospodarowania przewidziane są na drogi. Chcemy je miastu sprzedać. W Wilanowie rozpoczynamy budowę 35 tys. mkw powierzchni biurowych, z czego 24 tys. są już wynajęte. Chcemy też zacząć budowę centrum handlowego w Wilanowie - 56 tys. mkw. Tymi inwestycjami zajmują się nasze spółki zależne i chcemy odsprzedać 50 proc. udziałów w tych firmach. Mamy więc sporo możliwości pozyskania kapitału na kontynuowanie działalności deweloperskiej.

• A ma pan jakieś pomysły na deweloperkę, bo nie wystarczy wybudować mieszkanie. Trzeba je też sprzedać.

- Nie żyjemy w kosmosie, wiemy, co się dzieje. Chcielibyśmy wspólnie z bankami zmienić sposób finansowania inwestycji mieszkaniowych. Chcemy, żeby banki przeznaczały niewielkie środki, jakie teraz mają na kredyty hipoteczne, na kupno mieszkań w obiektach, których budowę wcześniej same skredytowały. Wtedy zamknie się obieg pieniądza: mamy kredyt z konkretnego banku na wybudowanie, a ludzie, którzy chcą w tej inwestycji kupić mieszkanie, dostaną z banku finansującego ją kredyt hipoteczny. Aby uatrakcyjnić tę ofertę, przejmiemy na siebie część marży banku i będziemy przez 2-3 lata ubezpieczać wkład własny klienta. Chcemy taki pakiet przygotować na koniec stycznia. Kilka banków już się na to zgadza. Rozmawiamy z BZ WBK, Nordea, PKO BP i BOŚ. Na pewno na takim rozwiązaniu straci rynek wtórny, bo jeśli system zadziała, to pieniędzy na używane mieszkania z banków będzie mniej, ale - nie ma wyjścia.

• Nie tak dawno marże deweloperskie przekraczały 30-40 proc., a teraz?

- Teraz schodzimy z marżą do 10 proc. Jeżeli wychodzimy do klienta z pakietem, to musi być w nim nie tylko atrakcyjny kredyt z banku, ale też niska cena zakupu. Obniżki cen mieszkań są związane z obniżką kosztów materiałów budowlanych i kosztów robocizny. Nie mogę stwierdzić, że dzisiejsze ceny nieruchomości to już dołek. Dalszy spadek jest możliwy. Firmy budowlane za chwilę obniżą swoją marżę z 4-5 proc. do 1-2 proc. Może nawet zejdą do zera. Materiały budowlane też tanieją. Już wcześniej obniżyliśmy cenę metra kwadratowego mieszkania o około tysiąc złotych. Być może jest jeszcze możliwa korekta cen po dalszej obniżce kosztów i obniżce naszej marży. Koszt wybudowania metra mieszkania na naszym osiedlu w Wilanowie sięga teraz 3,5-4 tys. zł. Kiedyś było ponad 5 tys. zł.

• Jeśli radykalnie spadną ceny mieszkań na rynku wtórnym, to deweloperzy zaczną sprzedawać mieszkania poniżej kosztów budowy?

- Deweloper będzie do tego zmuszony tylko wówczas, jeśli będzie mu groziło bankructwo. Jeśli nie nastąpiło, co postulujemy, czyli skanalizowanie kredytów hipotecznych, to rzeczywiście dojdzie do wielu bankructw firm deweloperskich. Banki, mając mniej pieniędzy na kredyty hipoteczne, powinny te pieniądze skoncentrować na inwestycjach, które same kredytują. Tylko wówczas jest szansa, że te firmy i banki przeżyją.

• WOJCIECH CIURZYŃSKI

absolwent Wydziału Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej. W branży deweloperskiej od 2000 roku. Do początku 2007 roku prezes PKO Inwestycje