Czy wystarczy ustanowienie służebności

Mam grunt, który jest położony w taki sposób, że po jego podziale tylko jedna działka będzie miała dostęp do drogi publicznej. Czy w sytuacji gdy właściciel gruntu sąsiedniego zgodzi się na ustanowienie służebności drogi koniecznej, będzie możliwy podział mojej nieruchomości?

Tak Podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.

Można więc stwierdzić, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie uzależniają dopuszczalności podziału od zapewnienia każdej z wydzielonych działek bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Możliwe jest także ustanowienie odpowiednich służebności zapewniających wydzielonym działkom dostęp do drogi publicznej przez inne nieruchomości. Jednak w takim przypadku podziału nieruchomości dokonuje się, pod warunkiem że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału służebności te zostaną ustanowione.

Podstawa prawna

• Art. 93 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy można pominąć treść planu

Jestem współwłaścicielką nieruchomości, na której znajdują się dwa budynki. Chcielibyśmy dokonać podziału tej nieruchomości. Nie jestem jednak pewna, czy to będzie zgodne z miejscowym planem zagospodarowania. Czy można przeprowadzić podział bez względu na treść tego planu?

Tak Rzeczywiście istnieją sytuacje, gdy podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zalicza się do nich zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Opisany przez czytelniczkę stan prawny nieruchomości, na której usytuowane są dwa budynki, umożliwia dokonanie podziału niezależnie od ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego.

Podstawa prawna

• Art. 95 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy trzeba zapłacić wyższą opłatę

Jestem właścicielem nieruchomości, którą postanowiłem podzielić. W marcu 2008 r. otrzymałem decyzję w tej sprawie. Kiedy załatwiałem podział, w mojej gminie obowiązywała uchwała przewidująca 25-proc. stawkę opłaty adiacenckiej. Słyszałem, że ma być podwyższona do 30 proc. Czy gmina będzie mogła wymagać ode mnie uiszczenia wyższej opłaty?

Nie Czytelnik powinien zapłacić opłatę adiacencką według stawki wynoszącej 25 proc.

Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie trzech lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Jeśli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem, jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o opłacie adiacenckiej. Do ustalenia jej wysokości przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Wszystko wskazuje na to, że otrzymana przez czytelnika decyzja zatwierdzającą podział nieruchomości jest już ostateczna, a wyższa stawka opłaty adiacenckiej jeszcze nie obowiązuje. W jego przypadku ustalenie wysokości tej opłaty powinno nastąpić przy zastosowaniu 25-proc. stawki, która obowiązywała w dniu, w którym otrzymana przez niego decyzja stała się ostateczna.

Podstawa prawna

• Art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy można zawiesić postępowanie

W mojej gminie nie ma planu miejscowego. Jednak kiedy składałem wniosek o podział gruntu, była podjęta uchwała o jego sporządzeniu. Zawieszono postępowanie w sprawie mojego wniosku. Czy to jest zgodne z prawem?

Tak Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie sześciu miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego. Okres tego zawieszenia nie może być dłuższy niż sześć miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział.

Podstawa prawna

• Art. 94 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy należy zachować termin

Przez wiele lat pomiędzy mną i sąsiadem istniały spory co do granic naszych gruntów. Postanowiliśmy uregulować tę sprawę, dlatego złożyłem wniosek o przeprowadzenie niezbędnego podziału gruntów. Czy to prawda, że będę miał pół roku na przeniesienie prawa do gruntu?

Tak Podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego wykorzystywanych na cele rolne i leśne, dopuszczalny jest tylko w wyjątkowych sytuacjach. Dotyczy to m.in. podziału powodującego wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Jest on dopuszczalny, ale pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż sześć miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna.

Podstawa prawna

• Art. 93 ust. 2a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).

Czy musi być akt notarialny

Ustaliliśmy z sąsiadami pewne zmiany dotyczące naszych gruntów, które pozwolą nam racjonalnie nimi gospodarować. W tym celu potrzebny jest ich formalny podział, który wymaga ich wcześniejszego połączenia. Kiedy składaliśmy wniosek, powiedziano nam, że mamy uzupełnić go o notarialne zobowiązanie do dokonania zamiany. Czy urzędnik może tego oczekiwać?

Tak Właściciele albo użytkownicy wieczyści nieruchomości ukształtowanych w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie mogą złożyć zgodny wniosek o ich połączenie i ponowny podział na działki gruntu, jeżeli przysługują im jednorodne prawa do tych nieruchomości. Jednak wcześniej powinni udać się do notariusza, by sporządził jeszcze jeden dokument. Z przepisów wynika bowiem jednoznacznie, że do wniosku należy dołączyć, złożone w formie aktu notarialnego, zobowiązanie do dokonania zamiany.

Należy przy tym zaznaczyć, że w przypadkach takich, jak opisany przez czytelnika, podziału nieruchomości dokonuje się, pod warunkiem że właściciele albo użytkownicy wieczyści dokonają, w drodze zamiany, wzajemnego przeniesienia praw do części ich nieruchomości, które weszły w skład nowo wydzielonych działek gruntu.

Podstawa prawna

• Art. 98b ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).