Po 1 stycznia 2026 r. grozi nam paraliż inwestycyjny, który uderzy w każdego, kto planuje budowę

Przedsiębiorcy i samorządowcy boją się, że przez zobowiązania w KPO po 1 stycznia 2026 r. może być w Polsce niewiele terenów, na których będzie można budować. Szukają więc wspólnie z rządem rozwiązania. Jak ustalił DGP, nad zmianami pracuje też Bruksela. Ma być procedura poprawkowa dla spóźnialskich.

Sprawa jest poważna, bo bez zmiany przyjętej w ubiegłym roku nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm.) po 1 stycznia 2026 r. grozi nam paraliż inwestycyjny, który uderzy nie tylko w deweloperów, lecz w każdego, kto planuje budowę. W tym w osoby indywidualne. Gminy nie zrealizują inwestycji celu publicznego, którą jest np. budowa wodociągu. Przedsiębiorcy nie będą zaś mogli zbudować fabryki, warsztatu czy magazynu.

Mniej pieniędzy

Ustawa wprowadziła nowe narzędzie planistyczne – plan ogólny. Gminy na zastąpienie nim studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dostały czas do 1 stycznia 2026 r. Tam, gdzie plany ogólne nie zostaną przyjęte, inwestycje będzie można prowadzić tylko na obszarach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Z ubiegłorocznych danych Najwyższej Izby Kontroli (NIK) wynika, że jest nimi objęta jedna trzecia terytorium Polski. Dlatego przedsiębiorcy, samorządowcy i eksperci apelują do rządu o zmianę przepisów. Obecny rząd, tak jak poprzedni, zasłaniał się tym, że w kwestii najważniejszego postulatu, czyli wydłużenia czasu na przyjęcie planów ogólnych, ręce ma związane przez Krajowy Plan Odbudowy.

– Rozmawialiśmy z KE i to nie jest tak, że nie ma żadnej możliwości, przesunięcia, ale wiązałoby się to z obcięciem pieniędzy, które mamy na przygotowanie planów otrzymać. Nie chcieliśmy zdradzać tego wcześniej, ale mamy plan wydłużenia czasu na przygotowanie planów o pół roku – mówił w ubiegłym tygodniu na spotkaniu podkomisji ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej oraz poczty były już wiceminister rozwoju Waldemar Sługocki (KO).

Zapytaliśmy KE, jaką część z 200 mln euro przeznaczonych na przygotowanie planów ogólnych chce obciąć w przypadku, gdyby nie zostały one przyjęte w terminie przewidzianym przez ustawę, czyli do 1 stycznia 2026 r. Nieoficjalnie DGP dowiedział się, że to nie jest tak, że z automatu KE pozbawiłaby Polskę części pieniędzy na przygotowanie planów ogólnych, co nie znaczy, że kwota przelewu nie zostałaby zmniejszona.

Szykujcie plan awaryjny

Samorządowcy, przedsiębiorcy i eksperci uważają, że groźba luki inwestycyjnej jest tak poważnym zagrożeniem, że rząd powinien równolegle do rozmów z KE przygotowywać plan awaryjny.

– Unia Metropolii Polskich z zadowoleniem przyjmuje deklarację MRiT o przesunięciu terminu przyjęcia planów ogólnych o pół roku, ale nie rozwiązuje to wszystkich problemów. Konieczne są dalsze działania legislacyjne i organizacyjne. Miasta potrzebują więcej czasu, aby zapewnić wysoką jakość dokumentów – mówi Tomasz Fijołek, dyrektor ds. legislacji Unii Metropolii Polskich (UMP).

– Być może udałoby się zapobiec problemom, zastępując w ustawie przyjęcie planów ogólnych do 1 stycznia 2026 r. obowiązkiem opublikowania projektu tych planów w Biuletynie Informacji Publicznej – podpowiada Marek Wójcik, ekspert ds. legislacji Związku Miast Polskich (ZMP).

Inne rozwiązania sugerują przedsiębiorcy. Zamiast zmiany terminów proponują nowelizację, która pozwoli na budowanie mimo braku planów ogólnych.

– Naszym zdaniem powinniśmy zacząć rozmawiać o planie awaryjnym, zwłaszcza że tak ostrych sankcji za nieprzygotowanie do 31 grudnia 2025 r. planów ogólnych nie narzuciła nam KE. Zrobił to poprzedni rząd. Skupmy się na tym, co od nas zależy – mówi prawnik Michał Leszczyński, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Związek proponuje znowelizować ustawę planistyczną w taki sposób, aby w gminach, które nie zdążą przyjąć planów ogólnych, wydawanie planów miejscowych oraz decyzji o warunkach zabudowy było nadal możliwe, przy jednoczesnym wprowadzeniu innej sankcji. Miałaby ona mobilizować gminy, by te plany, co prawda z opóźnieniem, ale ostatecznie przyjęły.

– Drugą ważną zmianą, z punktu widzenia podaży, byłoby przedłużenie działania specustawy mieszkaniowej o dwa–trzy lata, czyli do końca 2026 lub 2027 r., z usunięciem z niej wreszcie centralnych wskaźników parkingowych. Mamy więcej postulatów zmian w ustawie, ale te dwa można uznać za podstawowe, bo jeśli nie będzie możliwości budowania, to wszystkie pozostałe kwestie przestaną być istotne – dodaje Michał Leszczyński.

Nie sięgajmy po protezy

Profesor Jakub Szlachetko, przewodniczący rady Instytutu Metropolitalnego, również uważa, że obowiązujący w ustawie termin na przyjęcie planów ogólnych jest niewykonalny, ale obawia się propozycji deweloperów. Docenia ukrócenie wydawania wuzetek przez ustawę planistyczną.

– Moim zdaniem jedynym rozsądnym rozwiązaniem jest wydłużenie terminu na uchwalanie kolejnych dokumentów planistycznych. W tym strategii rozwoju gminnego oraz planów ogólnych. Zdaję sobie sprawę, że wymaga to negocjacji rządu z Brukselą i jej zgody. Nie jestem natomiast zwolennikiem protez, rozwiązań tymczasowych czy luzowania ustawowych rygorów – mówi prof. Szlachetko.

– Rozumiem, że przedsiębiorcy chcą sobie zapewnić możliwość działania. Jednak uważam, że kierunek, który przyjął ustawodawca, czyli planowanie zabudowy na podstawie planów, jest dobry. Służy on osiągnięciu celu, jakim jest ład przestrzenny – tłumaczy prof. Szlachetko.

Adwokat Maciej Górski, partner w kancelarii GPLF, ekspert komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, podpowiada rozwiązanie, które może pogodzić wszystkich zainteresowanych.

– Rozumiem obawy zarówno przedsiębiorców, jak i prof. Szlachetki. Wygaśnięcie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin na koniec 2025 r. w połączeniu z nieprzyjęciem planów ogólnych oznacza, że organy architektoniczno-budowalne nie będą mogły wydawać decyzji o warunkach zabudowy ani pozwoleń na budowę na tych terenach. Zmiana terminów przyjętych w KPO może być trudna. Nowelizacja ustawy w drodze wprowadzenia rozwiązań tymczasowych może spowodować, że zostaną one z nami na długo. Jednak obawy przedsiębiorców są jak najbardziej uzasadnione. Moim zdaniem można znaleźć rozwiązanie kompromisowe – podpowiada mec. Górski.

Polega ono na przedłużeniu obowiązywania studiów uwarunkowań o dwa lata, do 2027 r. To rozwiązanie nie zwolniłoby gmin z obowiązku przyjęcia planów, ale dałoby im więcej czasu.

– Proszę zauważyć, że mówimy o dokumencie, który ma nam zapewnić ład przestrzenny. To wymaga przemyśleń i konsultacji, a nie działania pod presją czasu. Szukając rozwiązania, można podpatrzeć inne kraje, które dla wyegzekwowania sporządzania przez gminy dokumentów planistycznych wprowadzają np. zakaz pobierania podatku od nieruchomości na obszarach, dla których nie ma planu. Dlatego przyłączam się do apeli o nowelizację ustawy o planowaniu. Terminy to bardzo ważna kwestia, ale niejedyna, która wymaga skorygowania – podsumowuje mec. Górski.

Wszystkich zainteresowanych powinna więc ucieszyć informacja, jaką usłyszeliśmy w KE. – Nie da się wydłużyć działania KPO poza rok 2026. Co nie znaczy, że niczego się już nie da zrobić. Rozporządzenie, które reguluje kwestie przekazywania krajom członkowskim pieniędzy i składania przez nie wniosków, jest niespójne. Polska, jak i inne kraje, które również mają opóźnienia w realizacji kamieni milowych, chcą je zmienić w ten sposób, żeby w takich sytuacjach można było korzystać z procedury poprawkowej – twierdzi nasz rozmówca w KE. To dałoby możliwość wydłużenia czasu na realizację inwestycji do połowy 2027 r. – Za wcześnie na oficjalne komunikowanie, ale myślę, że można sobie pozwolić na optymizm – konkluduje. ©℗