W ubiegłym roku rynek powierzchni magazynowych odnotował wzrost o 40 proc. Po raz pierwszy liczba zawartych transakcji w miastach regionalnych przekroczyła o ok. 15 proc. rynek warszawski. Ten trend się utrzyma.
Według raportu firmy Colliers International Poland, Warszawa obejmująca trzy strefy wciąż dominuje na polskim rynku pod względem ilości istniejącej powierzchni – 1,3 miliona mkw. co stanowi około 60 proc. powierzchni magazynowej całego kraju. Niemniej jednak udział ten zmniejsza się (w 2005 roku kształtował się na poziomie 68 proc.), a rośnie popularność innych regionów kraju.
Atrakcyjność stref
Zdecydowana większość istniejącej powierzchni magazynowej w Warszawie znajduje się w drugiej strefie, czyli części regionu oddalonej od centrum o 15-25 km w kierunku zachodnio-południowym. Wielkość powierzchni w drugiej strefie wynosiły pod koniec 2006 roku 730 tys. mkw., z czego 70 tys. mkw. zostało dostarczonych w minionym roku. Obszar ten jest popularny ze względu na stosunkowo niewielką odległość od centrum miasta i jednocześnie relatywnie niskie stawki czynszu. Dostępność siły roboczej czyni stolicę także ważną lokalizacją przedsięwzięć produkcyjnych. Strefa pierwsza (do 15 km o stolicy), ciesząca się zainteresowaniem mniejszych firm składujących towary o małej kubaturze, a wysokiej wartości, oferuje tylko 305 tys. mkw. powierzchni, tj. mniej niż 1/4 całkowitej powierzchni w regionie warszawskim. Jednak na rok 2007 zaplanowana jest realizacja znaczących projektów dewelopera ProLogis, który zakupił dwie nowe działki na warszawskiej Pradze oraz nieruchomość w Jankach. Podaż powierzchni wzrośnie tam o 70 tys. mkw oraz 94 tys. mkw. Strefą trzecią, znajdującą się w zasięgu miasta, ale oddaloną od centrum o około 25 km, zainteresowane są przede wszystkim duże międzynarodowe i krajowe firmy logistyczne. Atrakcyjność tych terenów wynika z dostępu do głównych tras komunikacyjnych oraz niższych stawek czynszów (tańsze grunty). Wielkość powierzchni w tej strefie zwiększyła się w ciągu ostatnich czterech, sześciu kwartałów dzięki dostarczeniu 160 tys. mkw. powierzchni przez ProLogis w Teresinie (projekt w pełni wynajęty) i kolejnych 20 tys. mkw. w Europa Park w Mszczonowie. Ponadto w Sochaczewie brytyjski deweloper Parkridge (projekt przejęty na początku 2007 roku przez firmę ProLogis) dostarczył w 2006 roku 26 tys. mkw.
Popyt na regiony
Rynek powierzchni magazynowych i logistycznych w regionach zaczął dystansować Warszawę, a jego dynamiczny rozwój trwa od 2005 roku. Pod koniec 2006 roku powierzchnie poza Warszawą wynosiły 850 tys. mkw. Obecnie, w trakcie realizacji jest około 500 tys. mkw. powierzchni, a w planach znajduje się kolejne 3 mln mkw. Czynnikiem, który spowodował wzrost popytu na powierzchnię w regionach, był między innymi rozwój sektora handlu i wynikające z niego zapotrzebowanie na centra dystrybucyjne o zasięgu lokalnym, regionalnym i krajowym. Ponadto popyt na powierzchnię magazynowo-prze-mysłową był generowany przez duże inwestycje produkcyjne, takie jak np. fabryka LG Philips we Wrocławiu, fabryka Sharp w Toruniu czy centrum produkcji komputerów Dell w Łodzi i idące za tym zapotrzebowanie na powierzchnię ze strony kooperantów i dostawców inwestorów. Utrzymujący się również rozwój infrastruktury drogowej sprzyja zarówno kreowaniu nowego popytu, jak i relokacji obecnych siedzib i magazynów. Widocznym trendem roku 2006 było planowanie i budowa nowych projektów w pobliżu węzłów i nowych dróg takich jak autostrady A4 i A2. Aktywność w tym zakresie widoczna była szczególnie w Strykowie, położonym na północ od Łodzi, gdzie znajduje się skrzyżowanie autostrad A1 i A2 (Diamond Business Park Stryków, Tulipan Park Stryków), Chorzowie i we Wrocławiu leżących w pobliżu autostrady A4 (ProLogis Park Chorzów/ Wrocław) oraz w Poznaniu (Tulipan Park Komorniki, Panattoni Gądki). W zeszłym roku w miastach regionalnych podpisano umowy na ponad pół miliona metrów kwadratowych, z czego większość to popyt zgłaszany na nowe powierzchnie. Regiony Poznania, Wrocławia oraz Śląska przodowały pod względem aktywności rynkowej, gdzie wynajęto odpowiednio 161 538 m. kw., 122 867 m. kw. oraz 108 089 m. kw. Wśród największych transakcji należy wymienić 52 000 mkw. dla H&M dostarczone przez Panattoni w Poznaniu oraz 43 000 m. kw. wynajęte przez producenta Corning w Tulipan Park w Strykowie, należącym do Slough Estates.
Stawki czynszu
Mimo szybkiego rozwoju i masowych wręcz inwestycji magazynowych, w porównaniu z krajami sąsiadującymi, takimi jak Czechy czy Słowacja, w Polsce znajduje się dosyć dużo pustych powierzchni, a ceny ziemi są nadal stosunkowo niskie. W większości miast obecni są międzynarodowi deweloperzy (jak Prologis, Panatonni, Slough Estates, AIG/Lincoln), konkurujący między sobą w skali krajowej i międzynarodowej. Przeciętne stawki czynszów wahają się od 2,75 euro do 2,90 euro. W przypadku klientów zgłaszających zapotrzebowanie na dużą powierzchnię w nieruchomościach klasy A możliwe jest wynegocjowanie czynszu dużo niższego niż 2,75 euro za mkw. Możliwość taka istnieje także w strefach drugiej i trzeciej Warszawy, jak również w miastach regionalnych o wysokim stopniu rozwoju. Wyjątek stanowi Kraków, gdzie podaż powierzchni magazynowej jest niewystarczająca, a stawki czynszów kształtują się na poziomie 3,10 euro – 3,50 euro. W Warszawie, np. w strefie pierwszej (do 10 km od centrum), stawki czynszów są wyższe i wahają się od 4 do 5 euro.