Kredyt hipoteczny najtrudniej jest uzyskać osobom zatrudnionym na podstawie umowy na zastępstwo - wynika z ankiety „Gazety Prawnej” przeprowadzonej wśród banków. Z ich punktu widzenia to bardzo ryzykowne i krótkoterminowe źródło dochodu.

Kłopot, gdy jesteś na chwilę

- Jeśli chodzi o umowy na zastępstwo, ze względu na ich szczególny charakter nie akceptujemy dochodów osiąganych na ich podstawie. Z uwagi na różne dopuszczalne konstrukcje tego typu umów możliwe jest zawarcie umowy na zastępstwo bez precyzowania dokładnego terminu wygaśnięcia umowy, np. na czas zastępstwa lub czas usprawiedliwionej nieobecności osoby zastępowanej, a nawet do czasu powrotu zastępowanego do pracy - tłumaczy Agnieszka Nachyła, dyrektor departamentu marketingu i rozwoju bankowości hipotecznej Banku Millennium. Tak ogólnie sformułowany termin zakończenia umowy nie wystarcza, by bank mógł uznać za stabilne dochody uzyskiwane na podstawie umowy na zastępstwo.

Osobom zatrudnionym na zastępstwo kredytów na mieszkanie nie udzielą także Polbank, Santander, DOM - hipoteczny oddział Getin Banku, ING Bank Śląski. Na wyśrubowanych warunkach można go dostać w mBanku, ale klient musiałby przedstawić wysokie zabezpieczenie, a LTV (relacja wysokości kredytu do zabezpieczenia) musiałaby być niższa od 30 proc. wartości nieruchomości. Łagodniej do tej grupy klientów podchodzą: BOŚ, Bank BGŻ, Fortis Bank, BZ WBK, które deklarują, że udzielają im kredytów.

- Dla klientów zatrudnionych na podstawie umowy o pracę na zastępstwo stosujemy warunki analogiczne jak dla osób, dla których źródłem dochodu jest umowa o dzieło. Okres zatrudnienia w tym przypadku nie powinien być krótszy niż sześć miesięcy - mówi Mariola Jarnutowska z departamentu produktów detalicznych Banku BGŻ. Część banków (PKO BP, Bank BPH, MultiBank) nie określa się jednoznacznie, czy akceptuje umowy na zastępstwo.

Kłopot urzędnika mianowanego

Kłopoty z uzyskaniem finansowania budowy czy zakupu nieruchomości mogą mieć kredytobiorcy zatrudnieni na podstawie umowy na czas pełnienia funkcji na podstawie powołania lub mianowania, np. część kadencyjnych urzędników państwowych.

Multibank wymaga, aby w takim przypadku (oprócz zaświadczenia o dochodach) klient przedstawił dokument, na podstawie którego pełni swoją funkcję.

Kluczowe znaczenie ma tu czas, jaki pozostaje do wygaśnięcia umowy. Okres ten nie powinien być krótszy niż 12 miesięcy - zaznacza Łukasz Kling z MultiBanku.

ING Bank Śląski wymaga w takim wypadku, by stosunek pracy na podstawie powołania trwał od co najmniej 12 miesięcy. Z kolei Santander Consumer Bank osobom zatrudnionym na czas pełnienia funkcji nie udzieli kredytu hipotecznego.

Łatwiej z umowami o dzieło

Banki przywykły już do tego, że spora część klientów otrzymuje wynagrodzenia z tytułu umów zlecenia oraz o dzieło.

- Klient osiągający dochody z tytułu umowy o dzieło ma takie same możliwości uzyskania kredytu jak osoba zatrudniona na podstawie umowy o pracę. Jedynymi warunkami, jakie stawia bank w stosunku do klientów osiągających dochody z tego źródła, jest posiadanie umowy o dzieło od co najmniej sześciu miesięcy, jak również odnawialność tych umów w okresach wcześniejszych. To pozwoli bankowi na określenie możliwości utrzymywania się w przyszłości dochodów zapewniających terminową spłatę kredytu - wyjaśnia Mariola Jarnutowska z departamentu produktów detalicznych Banku BGŻ.

MultiBank w takich przypadkach wymaga, aby klient uzyskiwał dochód z tego tytułu od co najmniej roku.

- Wyliczamy w tym przypadku średnią za 12 miesięcy - dodaje Łukasz Kling z MultiBanku. W niektórych przypadkach niestandardowe umowy mogą być korzystniejsze z punktu widzenia klienta, np. w Banku Millennium dochód brany pod uwagę do oceny zdolności kredytowej jest obliczany przy uwzględnieniu faktycznie ponoszonych przez klienta kosztów realizacji umów. To oznacza, że bank na podstawie zweryfikowanego oświadczenia klienta o wysokości ponoszonych kosztów wylicza jego realną zdolność kredytową, tzn. taką, jaką posiada przy uwzględnieniu faktycznych kosztów uzyskania przychodu.

Za nietypowe źródło przychodów, czyli wyższe ryzyko kredytowe, niektóre banki mogą podwyższyć oprocentowanie.

- W takiej sytuacji decyzje są podejmowane indywidualnie, podobnie jak indywidualnie proponowane są warunki takie jak marża czy prowizja. Jeżeli dochód z tytułu umów zlecenia lub o dzieło jest uzyskiwany krócej niż rok, będzie się to wiązało z wyższym oprocentowaniem i większymi opłatami z tytułu przynależności klienta do grupy zwiększonego ryzyka - potwierdzają przedstawiciele DomBanku.

- Marża banku może być w takim przypadku nieznacznie podwyższona. Dla umów o dzieło w stosunku do umów o pracę na czas nieokreślony różnica wynosi 0,03 pkt procentowego dla kredytów hipotecznych - przyznaje Magdalena Suchanek z Santander Consumer Bank.

Coraz łatwiej mimo wszystko

Aleksandra Łukasiewicz, dyrektor ds. produktów bankowych w firmie doradztwa finansowego Open Finance, uważa: - Systematycznie zwiększa się zakres dochodów akceptowanych przez banki. O ile kilka lat temu trudne mogło być uzyskanie kredytu w przypadku posiadania umów zlecenia lub o dzieło, czy też uzyskiwania dochodów za granicą, lub umowy o pracę na czas określony, to dziś można znaleźć szereg rozwiązań dla osób, które takie dochody posiadają. Problemem nadal są przypadki, gdzie ze względu na sposób rozliczenia z urzędem skarbowym nie można ustalić, jaki dochód uzyskuje klient. Jest tak w przypadku działalności gospodarczej rozliczanej w formie karty podatkowej lub ryczałtu. Banki dopuszczają oświadczenie klienta o wysokości dochodu, ale wymagają stosunkowo wysokiego wkładu własnego lub obliczają dochód szacunkowo, np. zakładając, że dochód miesięczny to dziesięciokrotność stawki karty czy 20 proc. przychodu dla ryczałtu (to oznacza, że zdolność kredytowa jest stosunkowo mała). Problematyczne jest również uzyskanie kredytu przez rolników, jeżeli rozliczają się z urzędem skarbowym w uproszczony sposób. Rzadko akceptowanym dochodem są alimenty, stypendia, renta na czas określony czy też umowa na zastępstwo - przyznaje specjalistka Open Finance.

57 mld zł prognozowany przez Związek Banków Polskich poziom kredytów hipotecznych, jakich banki udzielą w 2007 roku

Monika Krześniak

monika.krzesniak@infor.pl