Boom na rynku mieszkaniowym powoduje niesłabnący popyt na kredyty hipoteczne. Niestety, trafia do nas coraz więcej skarg kredytobiorców dotyczących opłat stosowanych w związku z udzieleniem i realizacją umów kredytowych. Chodzi o tzw. opłaty od..., czyli opłaty i prowizje o charakterze otwartym, w których oznaczona jest tylko dolna granica opłaty. Przykładowo, za przewalutowanie kredytu lub pożyczki hipotecznej w banku PKO BP zapłacimy od 0,8 proc. kwoty kredytu, natomiast za zmianę umowy kredytowej zawartej z ING Bankiem Śląskim, dokonanej na wniosek klienta – od 100 zł. Stosowanie formuły opłaty od... powoduje, że klient banku nie wie, ile w praktyce zapłaci za daną czynność, a bank ma możliwość dowolnego ustalania wysokości opłat. Takie działania przedsiębiorców są tym bardziej rażące, że dotyczą zwykle kredytów, czyli umów długoterminowych – zawieranych nawet na 30 lat. Banki doskonale wiedzą, że klient będzie wolał uiścić opłatę w wysokości ustalonej przez bank, niż np. odstąpić od umowy albo refinansować kredyt.
Bank decyduje sam
– Zgłosił się do nas klient Banku BPH, który zaciągnął kredyt hipoteczny – mówi Małgorzata Rothert, miejski rzecznik konsumentów w Warszawie. Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu została ustalona na poziomie od 70 zł, jednak bank zażądał od niego aż 500 zł, czyli ponadsiedmiokrotnie więcej niż minimalna opłata – dodaje. Bank BPH nie jest wyjątkiem – opłaty od... pobierają również inne banki – Pekao, PKO BP i ING Bank Śląski. Dotyczą one m.in. udzielenia i przewalutowania kredytu, inspekcji nieruchomości, prolongaty spłaty, zmiany warunków umowy czy wydania promesy. Dlaczego banki zapewniają sobie możliwość stosowania takich otwartych opłat? – Prawo bankowe nie stanowi, że stawki opłat i prowizji powinny pokrywać jedynie koszty poniesione przez bank w związku z wykonaniem danej czynności – mówi Małgorzata Dłubak, rzecznik prasowy Banku BPH. Jej zdaniem, stawki podane w formule od... określają minimalny poziom opłaty, jaką bank musi pobrać na pokrycie kosztów związanych z wykonaniem danej operacji, w przypadku standardowych czynności. Jednak w wielu przypadkach czynności dokonywane przez bank, związane z udzieleniem kredytu, różnią się od standardu i w praktyce każdy wniosek jest traktowany jako indywidualny przypadek. Zdaniem Marka Kłucińskiego, rzecznika PKO BP, opłaty od... nie mogą być rozpatrywane bez innych wzorców umownych, tj. regulaminy czy zawiadomienia. Bank wskazuje w nich bowiem m.in. przyczyny, od których zależy zmiana wysokości opłat i prowizji (klauzule modyfikacyjne), czy przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy przez konsumenta (w przypadku kiedy nie akceptuje on wysokości opłaty). – Brak górnej granicy opłaty nie ma praktycznego znaczenia, gdyż mamy elastyczne podejście do klienta – możliwe jest negocjowanie opłat, m.in. marży i prowizji za udzielenie kredytu – twierdzi Robert Moreń – rzecznik Pekao.
Na bakier z prawem
Argumenty banków podważa UOKiK, kwestionując opłaty od... jako postanowienia stanowiące zakazane klauzule umowne. Choć takie opłaty nie są wskazywane w umowie głównej, tylko w tabelach opłat i prowizji, to jednak takie tabele stanowią załącznik do umowy, a tym samym jej integralną część. – Stosowanie otwartych opłat i prowizji jest sprzeczne z prawem, gdyż bank może arbitralnie kształtować wysokość opłat, a klient nie ma precyzyjnie sformułowanych warunków umowy – mówi Violetta Piłka, radca prezesa w Departamencie Polityki Konsumenckiej UOKiK. Jeśli nawet sposób obliczania takich opłat jest wskazany w jakichś wewnętrznych zarządzeniach bankowych, nie zmienia to faktu, że warunki umowy są jednostronnie interpretowane przez bank – dodaje. Nie ma wątpliwości co do tego, że opłaty i prowizje nie muszą być pobierane od wszystkich klientów w jednakowej wysokości. Ich zróżnicowanie wynika m.in. z oceny wiarygodności i lojalności klienta – np. stali klienci banku mogą liczyć na preferencyjne opłaty. Konsument musi jednak wiedzieć dokładnie, ile maksymalnie może zapłacić za daną czynność. Dlatego, zdaniem Violetty Piłki, zgodne z prawem są tzw. opłaty widełkowe od... do....
Stosowanie otwartych opłat i prowizji jest sprzeczne z prawem, gdyż bank może arbitralnie kształtować wysokość opłat
Nie tylko w Polsce
Niestety, takie praktyki stosują nie tylko polskie banki – zdarza się to również na innych rynkach. – W Unii Europejskiej organizacje konsumenckie starają się z tym walczyć, a ich wysiłki przynoszą coraz lepsze efekty – mówi Maciej Majewski, partner w firmie Deloitte. Dodaje, że przejrzyste i uczciwe informowanie klientów o kosztach oferowanych przez siebie usług bywa atutem, na którym banki potrafią budować swoją przewagę konkurencyjną. Co ma zrobić klient, który jest w trakcie realizacji umowy kredytowej i nagle zostaje postawiony przed koniecznością zapłaty kwoty znacznie wyższej niż wskazana w umowie dolna granica opłaty? – W takiej sytuacji klient może powołać się na fakt, że postanowienie, w myśl którego nie jest znana górna granica opłaty, narusza jego interesy. A co za tym idzie, żądać pobrania opłaty w wysokości wskazanej, czyli minimalnej – radzi Daniel Jastrun, radca prawny w kancelarii prawniczej Magnusson.
Będą pozwy
Wskazywanie przez banki opłat minimalnych, bez określenia górnej granicy, było już częściowo kwestionowane przez UOKiK w sierpniu tego roku w trakcie trwającej jeszcze kontroli kredytów hipotecznych. Urząd zażądał wprowadzenia zmian do cenników od Banku Pocztowego, Banku BPH i ING Banku Śląskiego. Dwa ostatnie nie dostosowały się do wezwania UOKiK. Jeśli taki stan rzeczy będzie trwał dłużej, Urząd skieruje prawdopodobnie pozwy o uznanie takich postanowień za zakazane klauzule umowne do Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów.