Subskrybuj nas na Youtube
W Polsce buduje się teraz 39 galerii, co zwiększy ich liczbę do prawie 500. To oznacza zaostrzenie konkurencji, z którą część obiektów i tak ledwo sobie radzi.
/>
/>
/>
/>
Pojawiają się m.in. kłopoty z komercjalizacją, czyli znalezieniem najemców. Centra, które w dniu otwarcia mają 100 proc. wynajętej powierzchni, należą do rzadkości. Wolne lokale stanowią w nich średnio 10–15 proc., a bywa jeszcze gorzej. Otwarcia nie może się doczekać np. wybudowana już galeria Bawełnianka w Bełchatowie. Jej właściciel chce ogłosić upadłość.
Wśród ledwo zipiących centrów eksperci wymieniają jeszcze warszawski Fort Wola czy Real w Sosnowcu. Kłopoty miała też Galeria Podlaska w Białystoku, gdzie kilka lat temu puste stało ponad 30 proc. powierzchni. Ostatecznie właściciele zdecydowali o zmianie formuły na outlet, czyli centrum wyprzedażowe specjalizujące się w sprzedaży końcówek kolekcji odzieżowych po obniżonych cenach. Pomysł chwycił, bo wkrótce obiekt będzie rozbudowywany. To niejedyny taki przykład. Na krok w tym kierunku zdecydował się też Carrefour, właściciel 20 centrów w Polsce. Outlet zastąpi należącą do Francuzów galerię w Bydgoszczy. – Jeśli koncepcja się sprawdzi, nie wykluczamy zmian w innych galeriach. Czekamy też na propozycje od administratorów pozostałych centrów – komentuje Maria Cieślikowska z Carrefour Polska.
Specjaliści wskazują, że rozwijający się segment centrów wyprzedażowych to naturalny kierunek dla coraz bardziej konkurencyjnego krajowego rynku handlowego. Jego rozwój ma jednak pewne ograniczenia. Trudno np. przebranżowić na outlet klasyczne centrum handlowe o powierzchni najmu 30 tys. mkw. – Jedną z przyczyn jest zbyt mała liczba sieci handlowych, które miałyby odpowiednie zapasy towaru, aby zapełnić taką powierzchnię. To raczej rozwiązanie dla mniejszych i średnich obiektów – ocenia Michał Malicki z agencji Colliers International.
Zdaniem ekspertów to początek wielkich zmian na rynku. Przybywa bowiem miast, w których centrów handlowych jest zwyczajnie za dużo w stosunku do potrzeb mieszkańców. Jak wylicza Agata Czarnecka z agencji CBRE, w Lublinie nasycenie nowoczesną powierzchnią handlową sięga 875 mkw. na 1 tys. mieszkańców. Mimo to w mieście powstaje kolejny park handlowy, a dwa kolejne są w planach. Nasycenie sięgnęło zenitu także w Kielcach (756 mkw. na 1 tys. mieszkańców) oraz w Białymstoku i Toruniu – (po 650 mkw.).
Więcej miejsca na nowe inwestycje jest w największych aglomeracjach. W Warszawie na 1 tys. mieszkańców przypada 420 mkw. powierzchni handlowej. O 100 mkw. więcej jest we Wrocławiu. Wyjątkiem jest Poznań, gdzie ciągle budują się nowe galerie, przez co nasycenie wkrótce przekroczy 600 mkw. na 1 tys. osób. W rezultacie wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w Polsce przekracza średnią dla Europy (172 mkw.) i wynosi obecnie 197 mkw. na 1 tys. osób.
– Mam wrażenie, że wielu deweloperów prowadzących lub planujących inwestycje za bardzo skupia się na obecnym stanie rynku, zamiast wychodzić myślami naprzód. Muszą mieć dobrze przemyślane koncepcje zarządzania centrum, bo mogą ich czekać duże kłopoty – mówi osoba doradzająca firmom przy takich inwestycjach. Chodzi nie tylko o walkę z konkurencją o najemców. Aktywne wychodzenie sieci za granicę, np. odzieżowego LPP i obuwniczego CCC, pokazuje, że powoli dochodzą do kresu, jeśli chodzi o możliwości rozwoju w Polsce. Na dodatek coraz częściej robimy zakupy przez internet.
Spostrzeżenia te potwierdzają najemcy. – Obserwujemy odpływ klientów z galerii. To przekłada się na sprzedaż w naszych salonach. Ostatni wzrost w porównywalnych sklepach zanotowaliśmy w I kw. 2014 r. W kolejnych były już tylko spadki. W pierwszej połowie tego roku wyniosły one już 4 proc. – informuje wiceprezes LPP Przemysław Lutkiewicz. Dlatego firma zamyka nierentowne placówki. W 2014 r. zlikwidowała 48 sklepów, a w pierwszej połowie 2015 r. – już 39. W zamian szuka lepszych lokalizacji, w których w tym roku otworzyła 55 nowych salonów. Myśli też o innych rozwiązaniach i nie mówi już kategorycznego „nie” otwieraniu sklepów przy głównych ulicach miast.
Wszystko to sprawia, że zarządzający centrami mają dużo pracy przed sobą, o ile nie chcą zginąć w tłumie. – Zmieniają charakter najemców, by tylko zapełnić wolne lokale. W wielu przypadkach oznacza to wynajmowanie powierzchni wyłącznie za świadczenia, czyli opłacanie rachunków za prąd i wodę – informuje Agata Czarnecka. W galeriach pojawiają się więc biblioteki, muzea, szkoły tańca, a niektóre powierzchnie przeznacza się na biura do wynajęcia, np. na zasadzie coworkingu, a nawet biura poselskie i punkty porad prawnych. Mocno rozbudowywane są też części rozrywkowe. Wśród pojawiających się pomysłów można wymienić m.in. parki linowe, tory kartingowe i małe wesołe miasteczka. Jeden z deweloperów myśli nawet o utworzeniu przy planowanej inwestycji minizoo.
Coraz szerzej wykorzystywane są też nowoczesne technologie, choćby beacony (odwiedzający, dzięki aplikacji na telefony, mogą dostawać informacje np. o promocjach w wybranych sklepach przez rozmieszczone w obiekcie nadajniki). – Wraz ze wzrostem liczby galerii, a co za tym idzie wzrostem konkurencyjności, właściciele szukają sposobów uatrakcyjnienia oferty zarządzanych obiektów. W niektórych przypadkach następuje zmiana formatu handlowego, a w innych zasadna będzie zmiana funkcji handlowej na biurową czy mieszkaniową – wskazuje Marek Noetzel z firmy Cushman & Wakefield. Rozmówcy DGP uważają też, że kolejnym zimnym prysznicem dla deweloperów może być opodatkowanie obrotów dużych sieci handlowych. Walkę o jego wprowadzenie zapowiada PiS.
Biuro poselskie w parku handlowym? Dlaczego nie
Ewentualne wprowadzenie podatku od obrotów niewątpliwie odbije się też na rynku powierzchni handlowych. Prowadzenie sklepu w centrum handlowym generuje przychody, ale jest kosztowną formą prowadzenia działalności. Jeżeli podatek wejdzie w życie, sieci zaczną się bardzo uważnie przyglądać kosztom najmu powierzchni – spadnie liczba najemców w nowych obiektach, a ich właściciele i deweloperzy będą zmuszeni do poważnej rewizji planów co do budowy kolejnych. Ewentualne kłopoty z przyciągnięciem dużych, kluczowych najemców będą zbyt dużym ryzykiem przy inwestycjach, których koszty sięgają nawet kilkuset milionów złotych. Tym bardziej że wprowadzenie podatku może być dla nich argumentem do negocjowania cięć stawek najmu, co może uderzyć w rentowność obiektu handlowego. Uważam, że idea wprowadzenia tego dodatkowego obciążenia dla handlu jest w ogóle chybiona. Nawet duże sieci działają już dzisiaj przy średniej rentowności netto ok. 1 proc. A podatek odbije się nie tylko na nich. Stracą też dostawcy sieci, bo sklepy będą zapewne wybierały tańsze produkty, które zapewnią im zachowanie rentowności. A to grozi zabójczą walką cenową między dostawcami.
Ulice handlowe w Polsce wciąż nie mogą się rozwijać, dlatego nie są alternatywą dla galerii. Spowodowane jest to kilkoma czynnikami. Przede wszystkim w centrach dużych miast powstało zbyt wiele galerii handlowych, które hamują rozwój ulic. Klienci wolą się wybrać na zakupy do zadaszonych i posiadających parkingi centrów handlowych. Czynnikiem powodującym, że przy ulicach wciąż jest tak mało marek odzieżowych, są czynsze, które w porównaniu do centrów są znacznie wyższe. Do tego najemcy często sami muszą zadbać o pozwolenia na budowę czy uzgodnienia z konserwatorem. Co więcej, nie mogą liczyć – jak to się dzieje w galeriach handlowych – na istotne zachęty finansowe, jak zwolnienie z czynszu. Rozwój handlu przy ulicach hamuje też mała dostępność odpowiedniej wielkości i jakości lokali. To wszystko powoduje, że ulice handlowe żyją głównie dzięki gastronomii i sektorowi spożywczemu. Oczywiście są wyjątki, ale one nie spowodują rewolucji. Dlatego cieszy każda zapowiedź dużej sieci o zamiarze otwierania sklepów przy ulicach handlowych. Może to się stać początkiem ożywienia w tym segmencie, co jest bardzo wskazane dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
Do końca 2014 r. rosnąca podaż nowej powierzchni handlowej wpływała na spadek średniej odwiedzalności w centrach. W miarę otwierania nowych obiektów ta sama grupa konsumentów dzieliła się na ich większą pulę. Obecnie obserwujemy odwrócenie trendu spadkowego. Z badań prowadzonych przez Polską Radę Centrów Handlowych i danych firmy Reveal Systems wynika, że średnia odwiedzalność w tym roku kształtuje się na wyższym poziomie niż w poprzednich latach. W kwietniu, po raz pierwszy w historii pomiarów PRCH Footfall Trends, czyli od 2012 r., 12-miesięczny kroczący indeks odwiedzalności osiągnął wartość dodatnią. Według Reveal Systems w lipcu wzrost sięgnął 2,4 proc. Najszybszy przyrost średnich obrotów w ostatnim roku w przeliczeniu na powierzchnię najmu można zaobserwować wśród najemców z kategorii rozrywka i usługi. Dane te mogą świadczyć o zmieniającej się funkcji centrów w kierunku formuły rozrywkowo-usługowej oraz lifestyle’owej. To są obszary, które trudno zaproponować przez e-commerce, dlatego to w nich leży przyszłość tradycyjnej sprzedaży z bezpośrednim kontaktem z klientem.