Rynek nieruchomości: szanse przewyższają wyzwania

Europa Środkowo-Wschodnia wyróżnia się na mapie świata, jeśli idzie o szanse tkwiące w rynku nieruchomości przemysłowych czy mieszkaniowych. Niezależnie od wyzwań, takich jak wysokie stopy procentowe, perspektywa zwrotu z inwestycji jest atrakcyjna – wynika z dyskusji na targach MIPIM.

W debacie „Europa Środkowo-Wschodnia: wyzwania, szanse, strategie” w Cannes wzięli udział: Paweł Sapek, senior vice president regional head Central Europe w Prologisie, Anna Duchnowska, managing director – investment management Europe w Invesco Real Estate, oraz Remigijus Šimašius, mer Wilna.

Komplementarny skład panelistów pozwolił szerzej spojrzeć na rynek nieruchomości w regionie i różne jego segmenty. Jak się jednak okazało, wnioski były zbliżone, bowiem główne wydarzenia, trendy i procesy, które go kształtują, są te same i przynoszą podobne efekty.

Rozwój przemysłu i logistyki

Przedstawiciel Prologis zwrócił uwagę na sytuację na rynku nieruchomości przemysłowych.

– W ciągu ostatnich trzech lat mieliśmy do czynienia z trzema naprawdę nieoczekiwanymi i bezprecedensowymi wydarzeniami, które wywołały kryzys społeczny, geopolityczny i gospodarczy – powiedział Paweł Sapek.

Jak wskazał, najpierw trzy lata temu pandemia koronawirusa nie tylko wiele zmieniła w życiu społecznym, lecz także miała fundamentalny wpływ na rynek nieruchomości przemysłowych. Cały świat zdał sobie sprawę, jak słabe są łańcuchy dostaw i jak szybko mogą zostać przerwane. To zdecydowanie zwiększyło popyt na nieruchomości przemysłowe w Europie. – Nastąpiła ogólna zmiana mentalna w zarządzaniu łańcuchem dostaw z „just in time” na „just in case”– zauważył Paweł Sapek.

Pierwsze pojęcie tłumaczy się jako dostawę potrzebnej ilości (np. surowców, produktów) na określony czas, drugie oznacza działania podejmowane z myślą o sprostaniu różnym nieprzewidzianym okolicznościom.

Jak ocenił przedstawiciel Prologis, zmiany te sprzyjają rozwojowi przemysłu w Europie. Nasila się zjawisko nearshoringu.

Drugim ważnym wydarzeniem był atak Rosji na Ukrainę. Niezależnie od wszystkich innych konsekwencji, w tym kryzysu humanitarnego, Paweł Sapek zwrócił uwagę na kwestię energii i kryzysu energetycznego. Jak podkreślił, mamy tu do czynienia z procesami długofalowymi. Na pierwszy plan wysuwa się konieczność zapewnienia efektywności energetycznej, niezależności energetycznej oraz rozwój energetyki odnawialnej. Dla właścicieli nieruchomości, w tym przemysłowych czy logistycznych, oznacza to większe zaangażowanie w redukcję emisji gazów cieplarnianych i dążenie do osiągnięcia zerowej emisji netto.

Jako trzecie ważne wydarzenie, szef Prologis na Europę Środkową wymienił wysoką inflację, która, jak to określił, oznacza wejście na nieznane terytorium. Podkreślił jednak, że jest to czynnik krótkoterminowy.

W podobnym tonie wypowiadali się o niej pozostali uczestnicy dyskusji.

Uznali, że obecnie jest dobry czas na poszukiwania projektów oraz inwestowanie w nieruchomości i dysponujący kapitałem to widzą.

– Rosną koszty odtworzenia, rosną koszty zadłużenia, automatycznie powstaje więc przestrzeń dla wzrostu czynszów i utrzymania wartości inwestycji – dodawał Paweł Sapek.

Dlaczego rosną czynsze

Wyniki raportu Prologis Indeks Czynszów Nieruchomości Logistycznych potwierdzają, że rok 2022 był wyjątkowy dla branży logistycznej. Globalne wzrosty czynszów w ujęciu nominalnym i realnym okazały się najwyższe od 2007 r., od kiedy dział badań Prologis rozpoczął ich monitorowanie. Na wysokość stawek wpływ miały rosnące koszty budowy, wartość nieruchomości oraz niedobór atrakcyjnych gruntów i piętrzące się bariery regulacyjne, które spowalniały powstawanie nowych obiektów w najlepszych lokalizacjach. W efekcie w 2022 r. czynsze w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie wzrosły o 34 proc., a w Europie o 15 proc. Połączenie silnego popytu i ograniczonej nowej podaży doprowadziło w Stanach Zjednoczonych do spadku odsetka pustostanów do 3,2 proc., w Europie pozwoliło na utrzymanie go na rekordowo niskim poziomie z poprzednich lat – 2,7 proc. Największą popularnością cieszyły się obiekty zlokalizowane w pobliżu klientów końcowych, z dostępem do wysokiej jakości infrastruktury ułatwiającej transport. Ten trend ma się utrzymać w 2023 r.

Do gwałtownego wzrostu kosztów budowy przyczyniły się brak materiałów, przerwania przez COVID-19 łańcuchów dostaw, wojna w Ukrainie, zakłócenia na rynku pracy oraz inflacja.

W efekcie, jak czytamy w raporcie, w okresie od października 2020 r. do października 2022 r. koszty materiałów wzrosły o 39 proc. w Stanach Zjednoczonych i w Kanadzie oraz o 35 proc. w Europie. Rosnące koszty budowy w połączeniu z najwyższymi cenami gruntów zmusiły deweloperów do podnoszenia czynszów. W tych okolicznościach, jak wskazuje raport Prologis, możliwy jest jednak szybki wzrost podaży, aby zaspokoić popyt, szczególnie tam, gdzie deweloperzy budują przy niskich marżach, czyli w krajach takich jak Polska. Analitycy Prologis zwrócili przy tym uwagę (raport ukazał się na początku 2023 r.), że sytuacja w łańcuchach dostaw zaczęła się normować, co znalazło swoje odzwierciedlenie w stabilizacji kosztów materiałów budowlanych na niektórych rynkach i spadku na innych.

Wśród podmiotów aktywnych na globalnych rynkach, w tym w Europie, jest Prologis, który tylko w IV kw. 2022 r. zaczął budowę pięciu obiektów w Czechach, Polsce, Szwecji, na Słowacji oraz we Włoszech, o łącznej powierzchni najmu 68 tys. mkw. Łącznie w 2022 r. Prologis rozpoczął w Europie realizację 31 inwestycji o łącznej powierzchni najmu 747,7 tys. mkw., nabył na Starym Kontynencie (w tym w Polsce) 165 budynków o powierzchni 1,6 mln mkw. i 21 działek liczących 1,3 mln mkw.

Atrakcyjne dla inwestorów

Anna Duchnowska oceniała, że generalnie na rynkach nieruchomości w takich krajach jak Polska, Czechy, Słowacja czy Węgry, brakuje globalnego kapitału. Jednocześnie jednak widać ożywienie po stronie inwestorów. Niemniej jednak zdarza się, że oczekiwania nabywców i sprzedawców nieruchomości nieco się rozmijają. Ci pierwsi chcą bowiem wyższej premii za inwestowanie w tej części Europy. Przedstawicielka Invesco Real Estate podkreśliła atrakcyjność rynku mieszkaniowego, dodając, że problemem pozostaje istnienie lokalnych walut, co jest ważne dla inwestorów instytucjonalnych w kontekście cash flow. Po stronie plusów jej zdaniem szczególnie warto odnotować dobre fundamenty gospodarki i trendy demograficzne. Globalny kapitał zwraca uwagę na wojnie w regionie, niemniej jednak zmiany i procesy będące jej konsekwencją oznaczają też nowe potrzeby, które biznes musi zaspokoić.

Na wysokie stopy procentowe, oprócz wojny w Ukrainie, zwracał uwagę również mer Wilna. Podkreślał, że z tego powodu obecnie jest dobry moment na inwestycje na rynku nieruchomości dla posiadaczy kapitału zagranicznego. Może im to dawać przewagę nad inwestorami krajowymi, choć, jak zastrzegł, taki korzystny dla nich splot czynników może nie potrwać długo. Mówił też o impulsie dla gospodarki, jaki dają uchodźcy, np. z Białorusi, zasilający litewski rynek pracy, ale także posiadający kapitał, rozwijający firmy i poszukujący nieruchomości. Mer Wilna podkreślał też, że ten region Europy wyróżnia się na mapie świata, jeśli chodzi o dynamikę wzrostu i warunki do działania dla biznesu. Mówił także o rozwoju miast, w tym stolicy Litwy, i kluczowych czynnikach, jakie go napędzają. Chodzi m.in. o zapewnienie dobrych warunków do życia i zatrzymanie, a także przyciąganie talentów.

W dyskusji wprost doprowadziło to do szerszego poruszenia wątku rynku mieszkaniowego. W rosnących gospodarkach regionu Europy Środkowo-Wschodniej wzrasta siła nabywcza konsumentów, jednocześnie jednak mocno rosną ceny mieszkań i domów. Sytuacji utrudniają wysokie stopy procentowe, które hamują popyt. Jak podkreśliła Anna Duchnowska, rynek nieruchomości mieszkalnych jest jednocześnie wyzwaniem i szansą. Przedstawicielka Invesco Real Estate podkreślała ogromne potrzeby Polski, jeśli chodzi o lokale mieszkalne.

– Ciekawe jest to, co usłyszeliśmy w dyskusji o rynku mieszkaniowym, ale dotyczy to również przemysłu. Myślę, że Europa Środkowa jest wyjątkowa pod względem dostępności gruntów, co daje jej dużą przewagę w porównaniu z Europą Zachodnią. Nadal mamy ogromne możliwości – puentował Paweł Sapek.

Przewiduje on, że przyciągnie to wielu inwestorów do Europy Środkowej. Jego zdaniem przemysł w regionie, i w konsekwencji rynek nieruchomości, mają przed sobą zdecydowanie dobre perspektywy w długim okresie.