Czy umowa rezerwacyjna ułatwi zakup nieruchomości
Deweloper proponuje zawarcie umowy rezerwacyjnej w formie pisemnej. Domaga się, abym przy podpisywaniu jej zapłacił połowę ceny mieszkania. Czy taka umowa gwarantuje, że cena nie wzrośnie i że deweloper nie sprzeda zarezerwowanego mieszkania innej osobie?
Nie
Sporządzona na piśmie umowa rezerwacyjna skutecznie nie chroni praw konsumenta. Zobowiązuje dewelopera jedynie do tego, aby zarezerwował konkretne mieszkanie dla konkretnego klienta, czyli nie oferował tego lokalu innym potencjalnym nabywcom. Nie oznacza to jednak zakazu sprzedania go innej osobie. Nie ma też żadnego wpływu na ewentualną podwyżkę ceny 1 mkw. w przyszłości, ponieważ takich zobowiązań umowa nie zawiera. W dodatku w takiej umowie konsument najczęściej zobowiązuje się do uiszczenia tzw. opłaty rezerwacyjnej w uzgodnionej z deweloperem wysokości.
Gdyby nie doszło do zakupu mieszkania, to konsument może jedynie domagać się zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Natomiast na podstawie umowy rezerwacyjnej nie może domagać się przeniesienia na siebie prawa własności lokalu w drodze sądowej, gdyby deweloper uchylał się od zawarcia umowy.
Najkorzystniejszym rozwiązaniem dla konsumenta jest zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, ponieważ zawarcie jej w zwykłej formie pisemnej również nie jest dla niego korzystne. Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej stanowi, że jedna albo obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Powinna też określać istotne postanowienia tej umowy.
Natomiast umowa pisemna zawarta w zwykłej formie nie uprawnia do wystąpienia do sądu z roszczeniem o przeniesienie własności nieruchomości na konsumenta. Może się on jedynie domagać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na przykład ma prawo zażądać odszkodowania w wysokości poniesionych kosztów w związku z dopełnieniem formalności związanych z zawarciem umowy.
Podstawa prawna
■ Art. 389 par. 1 i 390 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy deweloper musi być właścicielem gruntu
Chcę kupić mieszkanie, które deweloper dopiero buduje. Znajomi radzą mi, abym sprawdził, czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym buduje, i czy uzyskał już pozwolenie na budowę. Czy mają rację?
Tak
Zanim zostanie podpisana umowa przedwstępna z deweloperem, warto sprawdzić, czy jest on właścicielem gruntu, na którym stawia budynek. Zdarza się, że deweloper nie jest właścicielem, lecz tylko dzierżawi grunt. Deweloper będący tylko dzierżawcą nie będzie mógł przenieść własności wybudowanego mieszkania na konsumenta. Aby potwierdzić prawa do gruntu, deweloper powinien okazać odpis z działu drugiego księgi wieczystej, do którego wpisywani są właściciele. Wpisy w księdze może sprawdzić również konsument, bo są one jawne.
Z treścią księgi można zapoznać się w wydziale wieczystoksięgowym sądu rejonowego właściwego miejscowo dla danej nieruchomości.
Przy okazji warto też sprawdzić w księdze, czy nieruchomość nie jest obciążona z tytułu kredytów, nie tylko tych zaciągniętych na potrzebę obsłużenia inwestycji, lecz również z innych tytułów. Ograniczone prawa rzeczowe, prawa osobiste oraz roszczenia ciążące na nieruchomości są wpisane do działu trzeciego księgi wieczystej.
Przed podpisaniem umowy przedwstępnej warto też sprawdzić, czy deweloper uzyskał pozwolenie na budowę. Powinien on okazać kopię tego pozwolenia, a także ustalić, czy deweloper będzie budował nieruchomość samodzielnie, czy prace powierzy firmie wykonawczej.
Podstawa prawna
■ Ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.).
Czy nowy właściciel odpowiada za media
Chcę kupić mieszkanie na rynku wtórnym. Co powinienem sprawdzić zanim podpiszę umowę? Czy odpowiadam za zadłużenie poprzedniego właściciela z tytułu rozliczenia prądu i gazu?
Tak
W umowie kupna mieszkania najczęściej zawarta jest adnotacja, że nabywcy znany jest jego stan prawny oraz że przejmuje wszystkie prawa i obowiązki związane z tą nieruchomością. W praktyce oznacza to, że przejmuje odpowiedzialność za wszystkie zadłużenia ciążące na tym lokalu. Dlatego przed zawarciem umowy warto sprawdzić, czy poprzedni właściciel nie zalegał z opłatami za czynsz, energię, telefon, telewizję kablową itd. Aby ustalić brak zadłużeń, radzimy domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał rachunki za ostatnie miesiące. Oświadczenie o zadłużeniu mieszkania albo o jego braku warto też zawrzeć w akcie notarialnym.
Nabywca mieszkania na rynku wtórnym przejmuje od poprzedniego właściciela korzystanie z doprowadzonych do lokalu mediów. Radzimy, aby w dniu zawarcia umowy strony sprawdziły stan liczników: prądu i gazu. W dodatku poprzedni właściciel powinien rozwiązać umowę z elektrownią oraz gazownią, a nowy właściciel zawrzeć z tymi zakładami nową umowę. W tym celu powinien przedłożyć akt notarialny kupna mieszkania, protokół ze stanem licznika i okazać swój dowód osobisty.
Jeżeli nowy właściciel będzie dysponował protokołem ze stanem licznika i dopełni tych wszystkich formalności, to nie będzie płacił za zadłużenie poprzedniego właściciela. Dług związany jest z osobą, a nie z lokalem, więc nowy właściciel za media będzie płacił tylko od dnia zakupu lokalu.
Podstawa prawna
■ Art. 535-548 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy poprzedni właściciel musi się wymeldować
Kupuję mieszkanie na rynku wtórnym. Czy mogę domagać się od poprzedniego właściciela zaświadczenia o tym, że się wymeldował?
Tak
Nabywca mieszkania może domagać się od poprzedniego właściciela, aby okazał zaświadczenie z gminy o tym, kto jest zameldowany w lokalu. W ten sposób można sprawdzić, kto jest zameldowany w mieszkaniu i czy są to wyłącznie te osoby, o których wspominał dotychczasowy właściciel. Pozwoli to uniknąć zakupu mieszkania z lokatorem, który będzie nadal zameldowany już po zawarciu umowy sprzedaży i opuszczeniu mieszkania przez dotychczasowego właściciela. Nawet jeżeli jest to tzw. martwa dusza, która od lat nie przebywa w mieszkaniu albo nawet wyprowadziła się za granicę, to warto uregulować sprawę wymeldowania tej osoby jeszcze przed zawarciem umowy kupna. Dotychczasowy właściciel powinien wówczas wszcząć postępowanie administracyjne z urzędu o wymeldowanie niechcianego lokatora.
Może się jednak zdarzyć, że nabywca mieszkania zorientuje się, że ma niechcianego lokatora dopiero po zawarciu umowy sprzedaży. Powinien wówczas sam złożyć pisemny wniosek o wymeldowanie go z urzędu. Podobną procedurę należy wszcząć wówczas, gdy nie wymelduje się poprzedni właściciel.
Podstawa prawna
■ Ustawa z 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych (Dz.U. z 2006 r. nr 139, poz. 993).
Czy można kupić od pełnomocnika
Chcę zakupić sąsiednie mieszkanie, aby w ten sposób powiększyć swój metraż. Czy mogę je kupić od pełnomocnika właściciela?
Tak
Zanim jednak dojdzie do sporządzenia umowy sprzedaży, radzimy przede wszystkim sprawdzić właściciela mieszkania oraz pełnomocnika. Chodzi o ustalenie, czy właściciel jeszcze żyje, czy faktycznie jest jedynym właścicielem tego lokalu i czy udzielił ważnego pełnomocnictwa. Najczęściej pełnomocnictwo wygasa wraz ze śmiercią mocodawcy.
Gdyby właściciel był osobą nieuprawnioną do dysponowania lokalem, to wówczas nie tylko że sam nie może go sprzedać, ale również nie może udzielić ważnego pełnomocnictwa innej osobie. Jeżeli mieszkanie miałoby kilku współwłaścicieli, to wówczas zgodę na sprzedaż muszą wyrazić wszyscy. Nawet jeżeli tylko jeden z nich nie zgadza się, to wówczas całe mieszkanie nie może zostać sprzedane.
Właściciel, który nie ma prawa dysponować całym mieszkaniem, nie może udzielić pełnomocnictwa do sprzedania całego lokalu. Trzeba też sprawdzić, czy pełnomocnictwo jest sporządzone w sposób właściwy. Gdyby zostało wystawione za granicą, to warto domagać się, aby prawidłowość sporządzenia potwierdził konsul kraju, w którym zostało wystawione. Trzeba też sprawdzić, czy pełnomocnictwo konkretyzuje zakres czynności, które ma wykonać pełnomocnik, czyli sprzedaż mieszkania, wymeldowanie poszczególnych osób itd.
Podstawa prawna
■ Art. 98-105 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy można dochodzić roszczeń z umowy przedwstępnej
Jakie unormowania powinna zawierać umowa przedwstępna z deweloperem, aby była ważna? Kiedy można domagać się zwrotu zadatku? Czy roszczenia z takiej umowy się przedawniają?
Tak
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po upływie roku od dnia, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona. Takim roszczeniem może być na przykład domaganie się, aby deweloper zawarł umowę przyrzeczoną albo aby umowa przyrzeczona miała wszystkie istotne elementy określone w umowie przedwstępnej. W umowie przedwstępnej ma być też określony termin, w którym należy zawrzeć umowę przyrzeczoną. W razie niewskazania tego terminu przyjmuje się, że należy ją zawrzeć w terminie wskazanym przez stronę, która jest uprawniona do żądania jej zawarcia. Najczęściej jest to konsument, który występuje z takim roszczeniem do dewelopera.
W umowie przedwstępnej można też przyznać obu stronom uprawnienie do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdyby zdarzyło się tak, że każda z nich wyznaczyła inny termin, to wówczas wiąże je ten wyznaczony wcześniej.
Zdarza się, że spór między stronami, które zawarły umowę przedwstępną trafia do sądu, natomiast sąd oddala żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. W takim przypadku roszczenia z umowy przyrzeczonej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie sądu się uprawomocniło. Gdyby w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej żadna ze stron nie wyznaczyła terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, to wówczas nie będzie można żądać jej zawarcia.
Natomiast zwrotu zadatku wręczonego przy zawarciu umowy można domagać się wówczas, gdy umowa nie zostanie wykonana. W razie braku odmiennego zastrzeżenia w umowie obowiązuje zasada, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga może od umowy odstąpić i zatrzymać wręczony jej zadatek. Gdyby zaś sama go dała, to w razie niewykonania umowy przez drugą stronę ma prawo żądać sumy dwukrotnie wyższej.
Podstawa prawna
■ Art. 389, 390 i 394 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Małgorzata Piasecka-Sobkiewicz