Wszystkie samowole budowlane wzniesione pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. mogą zostać zalegalizowane bezpłatnie. Właściciele samowoli, którzy chcą skorzystać z takiej abolicji, muszą najpóźniej do 31 grudnia złożyć w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego wniosek o dopuszczenie obiektu do użytkowania. Po nowym roku legalizacja nielegalnie wybudowanych budynków będzie odpłatna i np. za zalegalizowanie domu jednorodzinnego trzeba będzie zapłacić 50 tys. zł.
Nie wszystkie obiekty
Bezpłatną legalizacją objęte są tylko obiekty, które zostały wzniesione pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. Oznacza to, że w tym okresie musiało nastąpić zakończenie budowy. Nie jest zatem wymagane, aby budowa rozpoczęła się i zakończyła pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r., choć oczywiście może się tak zdarzyć. Darmowej legalizacji podlegają jednak również budynki, których budowa rozpoczęła się przed 1995 rokiem, ale które zostały ukończone już po tym roku, ale przed 11 lipca 1998 r. Dodatkowo darmową legalizacją mogą być objęte tylko obiekty, co do których przed 11 lipca 2003 r. nie było wszczęte przez organ nadzoru budowlanego żadne postępowanie administracyjne. Jeżeli zatem nadzór budowlany wiedział już wcześniej, że dopuściliśmy się samowoli, i wydał np. decyzję o konieczności przywrócenia budynku do stanu zgodnego z prawem, czyli np. wyburzenie dobudowanego tarasu lub altany, to nie będzie można wystąpić o darmową legalizację, nawet jeżeli budowa obiektu została ukończona pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r.
PRZYKŁAD:
TRWA POSTĘPOWANIE ADMINISTRACYJNE
Budowa samowoli została zakończona w kwietniu 1998 r. Nadzór budowlany dowiedział się jednak w maju 2003 r. o tym, że budynek został zbudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę i jest samowolą budowlaną. Nadzór budowlany wszczął zatem postępowania administracyjne, jednak na skutek wielu odwołań do tej pory się ono nie zakończyło. Mimo że budynek spełnia wszystkie wymagania co do tego, by został objęty bezpłatną legalizacją, to z uwagi na fakt, iż postępowanie administracyjne co do niego zostało już wszczęte, nie będzie on mógł być zalegalizowany bez ponoszenia opłaty legalizacyjnej.
Najpierw wniosek
Do skorzystania z bezpłatnej legalizacji konieczne jest złożenie wniosku o użytkowanie obiektu w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego właściwego ze względu na miejsce położenia samowoli. Do wniosku o pozwolenie na użytkowanie właściciel obiektu budowlanego jest obowiązany dołączyć trzy rodzaje dokumentów. Pierwszym z nich jest inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego, sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Kolejnym wymaganym dokumentem jest ekspertyza techniczna, potwierdzająca przydatność obiektu do użytkowania. Trzecim i ostatnim wymaganym dokumentem, jaki należy złożyć wraz z wnioskiem o pozwolenie na użytkowanie obiektu, są oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej. W postępowaniu o bezpłatną legalizację organ nadzoru budowlanego nie może żądać dostarczenia innych, niż wymienione wyżej dokumentów.
PRZYKŁAD:
POTRZEBNE DOKUMENTY
Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego zażądał od wnioskodawcy dostarczenia zaświadczenia o zgodności obiektu budowlanego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Żądanie takie nie musi być jednak spełnione, gdyż zgodnie z nowelizacja ustawy - Prawo budowlane organ nadzoru budowlanego może zażądać jedynie inwentaryzacji powykonawczej obiektu, ekspertyzy technicznej, potwierdzającej przydatność obiektu do użytkowania oraz oświadczeń o braku sprzeciwu lub uwag ze strony Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy oraz Państwowej Straży Pożarnej.
Kontrola dokumentacji
Bezpłatna legalizacja samowoli budowlanych dopuszczalna jest ponadto tylko wówczas, gdy obiekt budowlany nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Obiekt taki nie może również naruszać ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo w dniu orzekania. Jeżeli dana działka, na której znajduje się samowola, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, właściciele mogą wykazać, że samowola jest zgodna z prawomocną w dniu wszczęcia postępowania decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.
Przedstawienie wymaganych dokumentów oraz spełnienie warunków co do czasu wybudowania budynku nie wystarczą do jego bezpłatnego zalegalizowania. Powiatowy inspektor przed wydaniem decyzji musi dokonać kontroli dokumentacji i budynku. Sprawdzi on przedłożone dokumenty, łącznie z inwentaryzacją powykonawczą, pod kątem ich zgodności ze stanem faktycznym. Będzie on musiał również przeprowadzić obowiązkową kontrolę w celu stwierdzenia, że obiekt został wybudowany zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Dopiero po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym, inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł wydać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku.
PRZYKŁAD:
OBOWIĄZKI NADZORU
Właściciel samowoli złożył do nadzoru budowlanego wniosek o jej bezpłatną legalizację. Do wniosku dołączył wszystkie wymagane dokumenty. Nadzór budowlany zażądał jednak udowodnienia, że budynek faktycznie powstał pomiędzy 1 stycznia 1995 r. a 11 lipca 1998 r. Działanie nadzoru budowlanego nie było jednak zgodne z prawem. Jeżeli nadzór budowlany kwestionuje np. termin powstania budynku, to jego rolą jest wykazanie, że powstał on w innym terminie. Nadzór budowlany powinien w tym celu przedstawić np. dokumenty, mapki, ekspertyzy, zeznania świadków, czyli przeprowadzić postępowanie dowodowe na podstawie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. To obowiązkiem nadzoru jest wykazanie, że samowola nie spełnia przesłanek koniecznych do jej bezpłatnego zalegalizowania.
Jednakże, jeśli obiekt budowlany narusza przepisy lub ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem, właściwy organ nadzoru budowlanego nałoży obowiązek usunięcia tych naruszeń w wyznaczonym terminie. Będzie musiał to uczynić w drodze postanowienia. Jeżeli właściciel samowoli nie wypełni nałożonego na niego obowiązku w wyznaczonym mu terminie, to inspektor nadzoru nałoży na niego nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części. Jeżeli zatem obiekt budowlany jest niezgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jego legalizacja nie jest możliwa.
PRZYKŁAD:
OBOWIĄZEK ROZBIÓRKI
Przepis art. 48 Prawa budowlanego - wskazujący o możliwości nałożenia obowiązku rozbiórki, jest normą prawną o charakterze represyjnym. Z tych też względów zastosowanie tego przepisu jest możliwe tylko i wyłącznie w sytuacji, gdy wszystkie wymogi, w tymże przepisie wskazane, zaistnieją kumulatywnie. Wobec daleko idących skutków dla podmiotów postępowania administracyjnego każdy element normy prawnej z art. 48 musi być zdefiniowany w sposób wynikający wprost z ustawy i nie jest dopuszczalna rozszerzająca interpretacja terminów w tymże przepisie użytych.
Wyrok NSA z 18 marca 1999 r., sygn. akt IV SA 482/97
Decyzja administracyjna
Postępowanie w sprawie darmowej legalizacji, czyli w sprawie dopuszczenia budynku do użytkowania, jest typowym postępowaniem administracyjnym. Podobnie typowym postępowaniem administracyjnym jest też decyzja legalizacji samowoli. Decyzje wydane w toku tych postępowań są decyzjami administracyjnymi kończącymi postępowanie w sprawie. Z tego względu przysługuje na nie odwołanie do organu wyższej instancji. Organem wyższego stopnia w stosunku do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego jest wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego i to właśnie do niego należy złożyć odwołanie.
Jeżeli wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego nie uchyli decyzji organu I instancji i utrzyma ją w mocy, to niezadowolona strona postępowania może złożyć na nią skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Odwołanie do sądu wnosi się za pośrednictwem powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, który wydał decyzję w I instancji. Termin na złożenie odwołania wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji właścicielowi budynku.
Skarga do sądu
Od wydanego przez wojewódzki sąd administracyjny wyroku lub postanowienia kończącego postępowanie w sprawie przysługuje właścicielowi samowoli skarga kasacyjna do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Skargę kasacyjną można jednak wnieść wyłącznie w przypadku naruszenia prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie albo w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarga kasacyjna powinna być sporządzona przez adwokata lub radcę prawnego. Termin na wniesienie skargi wynosi 30 dni od dnia doręczenia stronie wyroku sądu I instancji wraz z uzasadnieniem. Orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego jest ostateczne.
50 tys. zł będzie kosztowała legalizacja domu jednorodzinnego po nowym roku
ARKADIUSZ JARASZEK
arkadiusz.jaraszek@infor.pl
Podstawa prawna
■ Ustawa z 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz nie-których innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665).