Popyt zbliża się do poziomu sprzed wybuchu pandemii. W tym roku wyniesie prawie 1,4 mln mkw., podczas gdy w latach 2017– –2019 było to 1,5–1,6 mln mkw. rocznie.
W pierwszych trzech kwartałach 2022 r. wynajęto ponad 1 mln mkw. biur. W ostatnim kwartale spodziewane są natomiast transakcje na łącznie ok. 350 tys. mkw. – wynika z danych agencji nieruchomości komercyjnych Newmark Polska. To efekt powrotu pracowników do biur. Widać to zwłaszcza w Warszawie. Jak wyjaśnia Paweł Skałba, starszy partner, dyrektor działu powierzchni biurowych w agencji Colliers, z pracy zdalnej w stolicy wróciło 40–50 proc. zatrudnionych. W innych miastach ten wskaźnik wynosi ok. 15 proc.
Popyt na nową powierzchnię generuje też sektor publiczny, a także firmy, które się rozwijają. Dotyczy to zwłaszcza sektora bankowego, finansowego, IT – one w tym roku dominują wśród klientów zawierających transakcje. – Do nowych biur przeprowadzają się też kancelarie prawnicze. Można śmiało powiedzieć, że większość z nich w ciągu ostatniego 1,5 roku zmieniła adres – dodaje Paweł Skałba.
Nowych biur w Polsce szukają też firmy, które dotychczas działały za wschodnią granicą. – Początkowo wynajmowały powierzchnie coworkingowe. Dziś zamieniają je na własne biura – tłumaczy Agnieszka Giermakowska, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w Newmark Polska.
Eksperci zwracają uwagę na wysoki współczynnik renegocjacji umów. Dotyczy to ok. 40 proc. Zdaniem naszych rozmówców coraz trudniej o nowe biuro w podobnej cenie, jaką płaciło się dotychczas. Z powodu wzrostu kosztów budowy, związanych nie tylko z cenami materiałów, lecz także zapotrzebowaniem na rozwiązania w zakresie energooszczędności, wchodzące na rynek powierzchnie są droższe od 10 do 30 proc. od istniejących. Dlatego przedsiębiorcy często wolą pozostać w dotychczasowej lokalizacji, ale starają się wynegocjować lepsze warunki finansowe.
Sektory bankowy, finansowy i IT zawierają najwięcej umów
Utrzymujące się wysokie koszty wykończenia powierzchni oraz wzrost zainteresowania nowoczesnymi rozwiązaniami z zakresu energooszczędności mają też inne konsekwencje. Sprawiają, że częstsze stało się podpisywanie umów najmu na dłużej – nie na 3–5 lat, ale na 7–10 lat.
Coraz częściej słychać o ryzyku luki podażowej. Pod koniec III kw. 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnych biur w Polsce wyniosły ponad 12,7 mln mkw. wobec 12,1 mln w 2021 r. czy 11,7 mln mkw. w 2020 r. W 2023 r., m.in. ze względu na wysoki koszt i ograniczoną dostępność finansowania dłużnego, prognozowany jest spadek aktywności deweloperów na rynku biurowym w całej Polsce. Zjawisko to będzie szczególnie widoczne w Warszawie, gdzie nowa podaż sięgnie zaledwie ok. 60 tys. mkw. Dodatkowo w wyniku modernizacji budynku Warta Tower na rynek powróci też ok. 32 tys. mkw. biur, czyli w sumie ok. 100 tys. mkw. Natomiast rynki regionalne mogą liczyć na ok. 400 tys. mkw. nowej powierzchni. Zatem poza stolicą powstanie o 30 proc. mniej powierzchni biurowych niż przed pandemią, natomiast w Warszawie buduje się pięć razy mniej biur niż trzy lata temu. Mniejsza aktywność deweloperów to z kolei konsekwencja rekordowego poziomu inflacji, co napędza wzrost kosztów m.in. cen materiałów budowlanych, gruntów, mediów czy płac.
– Nie spodziewałabym się, że zabraknie biur w Polsce. W Warszawie współczynnik niewynajętej powierzchni wynosi ok. 12 proc., a w miastach regionalnych ok. 15 proc. Biura będą nadal dostępne, ale w ograniczonym zakresie, jeśli chodzi o nowopowstające biurowce – tłumaczy Agnieszka Giermakowska. – Mała podaż nowej powierzchni rodzi presję na czynsze wywoławcze, a rosnące ceny energii na pewno wpłyną na stawki opłat serwisowych – dodaje Paweł Skałba.
Co to oznacza? Zdaniem ekspertów zwiększenie odsetka renegocjacji umów. Szczególnie że firmy będą mogły liczyć na dodatkowe korzyści w postaci okresowych zwolnień z czynszu, a także budżetu na odświeżenie powierzchni, co będzie korzyścią w porównaniu z kosztowną przeprowadzką do zupełnie nowego biura. Można jednak spodziewać się ograniczania pakietu zachęt ze strony właścicieli biurowców.
Sytuacja ta może też zwrócić oczy najemców ponownie w kierunku biur położonych poza centrum miast. Szczególnie że niebawem większość z nich może otrzymać indeksacje czynszów oraz informacje o nowych opłatach eksploatacyjnych. W praktyce oznacza to wyższe comiesięczne opłaty za biuro o ok. 2 euro za 1 mkw. z powodu każdego z tych czynników. ©℗
