Czy umowę trzeba spisać
Odziedziczyłam mieszkanie i chciałabym je sprzedać. Nie mam czasu sama szukać nabywcy. Chciałabym, aby wyręczył mnie w tym pośrednik. Czy umowę z nim muszę sporządzić na piśmie?
Tak
Umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami należy sporządzić na piśmie. Powinny podpisać ją obie strony, czyli pośrednik oraz sprzedający mieszkanie. Umowa zawarta w formie ustnej nie jest ważna.
W umowie należy w sposób bardzo szczegółowy określić zakres czynności, które powinien wykonać pośrednik w związku ze zbyciem praw do nieruchomości. Przede wszystkim należy wskazać, o zbycie jakiego prawa chodzi: prawa własności nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Określa się w niej także wysokość prowizji należnej pośrednikowi.
W umowie wskazuje się również pośrednika w obrocie nieruchomościami zawodowo odpowiedzialnego za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Należy też zamieścić w niej oświadczenie o tym, że pośrednik ma ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem pośrednictwa. Natomiast można w niej zastrzec wyłączność na rzecz pośrednika. Takie zastrzeżenie może zostać wprowadzone do umowy zaraz na początku albo dopiero w czasie późniejszym. Jednakże umowne zastrzeżenie wyłączności podlega ocenie przepisom ustawy z 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2005 r. nr 244, poz. 2080).
Podstawa prawna
■ Art. 180 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
Czy pośrednik otrzyma zaświadczenie
Pośrednik zobowiązał się do znalezienia kupca na moją działkę. Czy może mnie również wyręczyć przy zbieraniu dokumentów wymaganych przez notariusza do sporządzenia aktu notarialnego?
Tak
Pośrednik wykonujący czynności w związku z zawartą umową z klientem o pośredniczenie w obrocie konkretną nieruchomością ma prawo pobierać odpowiednie odpisy, wypisy i zaświadczenia potrzebne przy sfinalizowaniu umowy kupna- -sprzedaży. Ma również prawo wglądu do ksiąg wieczystych, katastru nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, tabel taksacyjnych i map taksacyjnych, planów miejscowych, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, do ewidencji ludności oraz rejestrów członków spółdzielni mieszkaniowych. Dlatego właściciel nieruchomości wystawionej do sprzedaży nie musi osobiście uzyskać np. wypisu z księgi wieczystej potwierdzającego, że przysługuje mu prawo własności do niej. Może wyręczyć go w tym pośrednik, któremu urzędnik z wydziału wieczystoksięgowego w sądzie musi taki wypis wydać.
Podstawa prawna
■ Art. 181 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
Czy pośrednik wybiera notariusza
Przy sprzedaży domu chcę skorzystać z usług pośrednika. Czy do jego obowiązków będzie też należał wybór notariusza, który sporządzi umowę kupna sprzedaży?
Tak
Do obowiązków pośrednika należy wykonywanie wszystkich czynności związanych ze sprzedażą nieruchomości. Dlatego powinien on zaproponować stronom konkretnego notariusza, który sporządzi umowę kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Ma obowiązek również ustalić termin, w którym jednocześnie obie strony (tzn. kupujący i sprzedający) stawią się u notariusza, aby podpisać akt.
Obowiązek wyboru notariusza i ustalenia terminu podpisania aktu notarialnego powinien zostać wyszczególniony w zawartej z pośrednikiem umowie o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Pośrednik nie może jednak narzucić stronom konkretnego notariusza, z którego usług będą korzystały. Gdyby jedna ze stron albo obie miały jakieś zastrzeżenia odnośnie do osoby zaproponowanego notariusza, to powinny negocjować z pośrednikiem zmianę.
Negocjacje mogą też dotyczyć terminu sporządzenia aktu. Powinien on być tak dobrany, aby był dogodny dla obu stron.
Gdyby strony postanowiły przed zawarciem umowy właściwej kupna-sprzedaży sporządzić również umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to wówczas na pośredniku będą ciążyły podobne obowiązki w związku z wyborem notariusza, ustaleniem terminu podpisania aktu oraz przygotowaniem potrzebnych dokumentów. Obowiązki te należy wskazać w zawartej z pośrednikiem umowie o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Podstawa prawna
■ Art. 180 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
Czy mogę sam znaleźć nabywcę
Powierzyłem sprzedaż działki pośrednikowi. Minął już rok, a on nie znalazł nabywcy. Czy w tej sytuacji mogę sam szukać klienta?
Tak
Osoba, która zawarła umowę z pośrednikiem nieruchomości może sama znaleźć klienta. Musi się jednak wówczas liczyć z tym, że pośrednik będzie domagał się zapłaty prowizji, mimo że to nie on znalazł nabywcę.
Dlatego, zawierając umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, warto jeszcze przed podpisaniem uważnie przeczytać ją, czy nie zawiera niedozwolonej klauzuli umownej zobowiązującej klienta do zapłacenia w takiej sytuacji prowizji pośrednikowi.
Często umowy stanowią, że sprzedający zobowiązuje się czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży wykonać za wiedzą i przy udziale pośrednika. Taki obowiązek nakładają na niego nawet wówczas, gdy sprzedający sam znalazł nabywcę, a w dodatku tym kontrahentem okazał się jego krewny lub bliski znajomy.
Wprawdzie zdaniem prawników taki zapis w umowie stanowi klauzulę niedozwoloną i narusza art. 3811 kodeksu cywilnego, to jednak pośrednicy domagają się nawet w takich sytuacjach wypłaty prowizji. Spór między stronami o to, czy prowizja należy się, może rozstrzygnąć sąd.
Podstawa prawna
■ Art. 3811 i 3853 pkt 22 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy prowizja należy się przed transakcją
Czy muszę pośrednikowi wypłacić prowizję od razu po zawarciu umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, jeżeli jeszcze nie znalazł klienta?
Nie
Pośrednik nieruchomości nie może żądać zapłaty prowizji już przy podpisywaniu umowy o pośrednictwo, jeszcze zanim znajdzie klienta i doprowadzi do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości.
Prowizja jest bowiem wynagrodzeniem, które należy się pośrednikowi za to, że doszło do sfinalizowania transakcji w wyniku jego osobistych starań. Natomiast nie jest ona wypłacana za to, że pośrednik podjął się znalezienia nabywcy na przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Nawet jeżeli pośrednik wykonał szereg czynności, które jednak nie doprowadziły do znalezienia kontrahenta, to nie ma prawa do prowizji. Nie może domagać się od klienta wykonania zobowiązania (czyli wypłaty prowizji) wówczas, gdy sam nie wykonał albo nienależycie wykonał zobowiązanie.
Gdyby w umowie z pośrednikiem nieruchomości znalazł się jednak zapis o obowiązku wypłaty prowizji, jeszcze zanim dojdzie do transakcji, to wówczas stanowił on będzie niedozwoloną klauzulę umowną.
Podstawa prawna
■ Art. 3853 pkt 22 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Czy muszę skorzystać z usług pośrednika
Chciałbym uniknąć dodatkowych kosztów przy zakupie mieszkania i nabyć mieszkanie od razu od właściciela. Niestety, nawet w prasie ogłoszenia zamieszczają pośrednicy i w dodatku nie informują o tym, że nie są osobami prywatnymi, lecz agencją nieruchomości. Czy trzeba korzystać z usług agencji?
Nie
Mieszkanie można nabyć bezpośrednio od właściciela. W dodatku wcale nie musi nim być członek rodziny albo znajomy. Wprawdzie obecnie coraz więcej osób korzysta z usług pośredników, ale w prasie są też ogłoszenia o sprzedaży zamieszczane przez właścicieli.
Aby uniknąć trafienia na agencję, należy przeglądać ogłoszenia prasowe, sprawdzić, czy przy ofertach dotyczących różnych nieruchomości nie powtarzają się takie same numery telefonów. Gdyby się powtarzały, to należy domniemywać, że ogłoszenie zamieścił pośrednik, a nie prywatna osoba.
Natomiast przeglądając ogłoszenia zamieszczone w internecie, należy zwrócić uwagę na to, czy został podany tylko numer telefonu, czy również adres e-mailowy oraz imię i nazwisko. Tylko numer telefonu podają najczęściej pośrednicy nieruchomości, natomiast bardziej dokładne informacje na swój temat zamieszczają prywatni właściciele.
Przy okazji też wyjaśniamy, że wysokość należnej prowizji można negocjować z pośrednikiem jeszcze przed podpisaniem z nim umowy. Można starać się wynegocjować niższą niż przyjęta w danych stosunkach. Wysokość prowizji albo sposób jej ustalania należy określić w umowie o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami.
Podstawa prawna
■ Art. 180 ust. 5 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.).
Przygotowała MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ