Osoby, które osiągają przychody z najmu, mogą skorzystać z opodatkowania w formie zryczałtowanej. Wynika to z regulacji zawartych w art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm., nazywana dalej ustawą). Przepisy te stanowią, że ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Istotne są również regulacje zawarte w art. 2 ust. 1a ustawy. Przepisy te stanowią, że osoby fizyczne osiągające przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze - jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej - mogą opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Pisemna informacja

Przepisy nakładają określone obowiązki na podatnika, który chce rozliczać przychody z najmu w formie ryczałtu. Podatnik ten musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za dany rok podatkowy. Podatnik składa je naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania nie później niż do 20 stycznia roku podatkowego.

Natomiast podatnik rozpoczynający działalność gospodarczą w trakcie roku podatkowego powinien to zrobić do dnia poprzedzającego rozpoczęcie działalności, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu. Unormowania te zawarte są w art. 9 ustawy.

PRZYKŁAD:

PISEMNE OŚWIADCZENIE

Pani Zofia umówiła się z wynajmującymi, że zacznie im wynajmować swój lokal od 1 lipca 2007 r. Ustalono, że również tego samego dnia właścicielka mieszkania otrzyma pierwszą zapłatę. Pani Zofia musi więc złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w urzędzie skarbowym nie później niż do1 lipca 2007 r.

Dwie stawki

Dla osób korzystających z opodatkowania najmu w formie ryczałtu bardzo istotne znaczenie mają regulacje zawarte w art. 6 ust. 1a ustawy. Według tych przepisów, opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają również otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Przy opodatkowaniu ryczałtem niezwykle istotne znaczenie ma wysokość osiąganych przychodów z najmu. Kwestie te regulują przepisy zawarte w art. 12 ust. 1 pkt 3 lit. a) ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zgodnie z tymi unormowaniami, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 8,5 proc. przychodów z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli wysokość przychodów w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów.

PRZYKŁAD:

TYLKO WEDŁUG 8,5-PROCENTOWEJ STAWKI

Pan Jan od początku 2007 roku wynajmuje niewielkie mieszkanie. Osiąga przychody wynoszące 1 tys. zł miesięcznie. W 2007 roku przychód z najmu mieszkania wyniesie 12 tys. zł. Oznacza to, że przychód nie przekroczy limitu na 2007 rok, czyli kwoty 15 934 zł. Pan Jan może przez cały rok korzystać ze stawki ryczałtu wynoszącej 8,5 proc. Co miesiąc zapłaci 85 zł ryczałtu od przychodu z najmu (1 tys. zł x 8,5 proc. = 85 zł). Wynajmujący może też uiszczać podatek co kwartał w wysokości 225 zł (85 zł x 3 miesiące = 225 zł).

PRZYKŁAD:

PRZEKROCZENIE LIMITU

Pani Monika wynajmuje dom od początku tego roku. Co miesiąc otrzymuje z najmu przychód w wysokości 2 tys. zł. Oznacza to, że w okresie od stycznia do lipca 2007 r. uzyska przychody wynoszące 14 tys. zł (2 tys. zł x 7 miesięcy = 14 tys. zł). Wynika z tego, że w okresie od stycznia do lipca 2007 r. powinna płacić co miesiąc ryczałt w wysokości 170 zł (2 tys. zł x 8,5 proc. = 170 zł). W przypadku gdy wynajmujący będzie rozliczał ryczałt kwartalnie, to za każdy kwartał musi zapłacić 510 zł (170 zł x 3 miesiące = 510 zł). Ta kwartalna kwota ryczałtu obejmuje pierwsze dwa kwartały 2007 roku, gdy stosowana jest stawka 8,5 proc.

Tegoroczny limit wynoszący 15 934 zł, powodujący obowiązek zastosowania wyższej stawki ryczałtu, pani Monika przekroczy w sierpniu 2007 r. Od stycznia do sierpnia tego roku otrzyma bowiem z tytułu najmu 16 tys. zł (2 tys. zł miesięcznie x 8 miesięcy = 16 tys. zł).

Dla wyliczenia ryczałtu za sierpień 2007 r. wynajmująca musi najpierw wspomniany limit 15 934 zł pomniejszyć o 14 tys. zł, a więc o przychód osiągnięty od stycznia do lipca włącznie. Po odjęciu tej ostatniej kwoty od wysokości limitu otrzyma 1934 zł (15 934 zł - 14 tys. zł = 1934 zł). Od kwoty 1934 zł trzeba obliczyć 8,5-proc. ryczałt. Będzie on wynosił 164,39 zł (1934 zł x 8,5 proc. = 164,39 zł).

Następnie od zsumowanych przychodów osiągniętych od stycznia do sierpnia, czyli od 16 tys. zł, należy odjąć limit 15 934 zł. Otrzymana kwota wynosi 66 zł (16 tys. zł - 15 934 zł = 66 zł). Od tych 66 zł trzeba obliczyć ryczałt według 20-proc. stawki. Będzie on wynosił 13,20 zł (66 zł x 20 proc. = 13,20 zł).

Potem wynajmująca mieszkanie musi dodać obie kwoty ryczałtu dotyczące sierpnia obliczone z zastosowaniem obu stawek. Po zsumowaniu 164,39 zł oraz 13,20 zł okaże się, że za sierpień trzeba zapłacić 177,59 zł podatku (164,39 zł + 13,20 zł = 177,59 zł).

Z kolei za wrzesień, październik, listopad i grudzień tego roku ryczałt miesięczny wyniesie 400 zł (2 tys. zł za miesiąc x 20 proc. = 400 zł). Gdyby pani Monika wybrała rozliczenia kwartalne, to za trzeci kwartał 2007 r. zapłaci 747,59 zł (170 zł za lipiec + 177,59 zł za sierpień + 400 zł za wrzesień). Z kolei za ostatni kwartał wynajmująca dom musi zapłacić 1,2 tys. zł zryczałtowanego podatku (400 zł za październik + 400 zł za listopad + 400 zł za grudzień = 1,2 tys. zł).

Euro na złote

Zasady przeliczania euro na złote uregulowano w art. 4 ust. 2 ustawy. Z przepisów tych wynika, że kwoty wyrażone w euro przelicza się na złote według średniego kursu euro ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, obowiązującego w dniu 1 października roku poprzedzającego rok podatkowy.

Ponieważ 1 października wypadał w tym roku w niedzielę, więc obowiązywała w tym dniu tabela kursów z piątku 29 września, w której kurs euro ustalono na 3,9835 zł. Zatem limit stanowiący równowartość 4 tys. euro na 2007 rok będzie wynosił 15 934 zł (4000 x 3,9835 = 15 934,00). W roku 2006 było to 15 666 zł 40 gr.

Określanie podatku

Według obowiązujących przepisów ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, w miesiącu, w którym nastąpi przekroczenie wspomnianego limitu stanowiącego równowartości 4 tys. euro, podatnik zapłaci ryczałt niejako składający się z dwóch kwot. Pierwszą będzie stanowić 8,5 proc. przychodu osiągniętego w danym miesiącu, dopełniającego uzyskany od początku roku przychód do wysokości limitu 15 934 zł - biorąc pod uwagę przyszłoroczne realia. Natomiast drugą kwotę będzie stanowić 20 proc. przychodu z danego miesiąca stanowiącego różnicę między sumą przychodów uzyskanych od początku roku włącznie z danym miesiącem a tegorocznym limitem wynoszącym 15 934 zł.

Zapłata podatku

Zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy, podatnicy są zobowiązani za każdy miesiąc obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca, a za grudzień - w terminie złożenia zeznania. Z kolei regulacje zawarte w art. 21 ust. 1a przewidują, że podatnicy mogą obliczać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i wpłacać go na rachunek urzędu skarbowego w terminie do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego - w terminie złożenia zeznania.

Należy jednak pamiętać, że według art. 21 ust. 1b ustawy, zasadę, o której mowa w ust. 1a, mogą stosować wyłącznie podatnicy, których otrzymane przychody z działalności prowadzonej samodzielnie albo przychody spółki - w roku poprzedzającym rok podatkowy - nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 25 tys. euro. Z przepisów jednoznacznie nie wynika, czy obejmują również ryczałt od przychodów z najmu.

W jednej z interpretacji Ministerstwo Finansów jednak uznało, że z kwartalnych rozliczeń mogą również korzystać osoby osiągające przychody z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy i innych umów o podobnym charakterze, nieprowadzące w tym zakresie pozarolniczej działalności gospodarczej (pismo nr PB2/MW-033-0562-2684/02).

KRZYSZTOF TOMASZEWSKI

krzysztof.tomaszewski@infor.pl

Podstawa prawna

■ Art. 1, 2, 4, 6, 12 i 21 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).