Od przychodów uzyskiwanych z najmu można płacić podatek dochodowy według jednego z trzech sposobów. Przy osiąganiu wysokich obrotów z wynajmu nieruchomości na cele niemieszkalne konieczne może być także płacenie podatku od towarów i usług.
Osoby fizyczne osiągające dochody z najmu mogą płacić podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub opodatkować go - po zsumowaniu z innymi dochodami - na podstawie skali tabeli podatkowej. Ci, którzy prowadzą najem na większą skalę, mogą go rozliczać jak działalność gospodarczą, pod warunkiem że świadczenie tego rodzaju usług wpiszą do ewidencji działalności gospodarczej jako formę tej działalności. W tym ostatnim przypadku podatnicy mogą korzystać z podatku w stałej wysokości 19 proc.
Kalkulacja ekonomiczna
O wyborze konkretnej formy rozliczeń decydować powinna nie tylko wygoda, ale przede wszystkim rachunek. Tylko na pierwszy rzut oka najkorzystniejszym wariantem opodatkowania przychodów z najmu, z wielu możliwych, jest skorzystanie z 8,5-proc. ryczałtu. Jednak przy wysokich przychodach, znacznie przekraczających równowartość 4 tys. euro, oraz przy bardzo wysokich kosztach najmu, lepszym rozwiązaniem może być podatek wyliczany według skali.
Choć podatek w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu ma wiele zalet, bo poza niską stawką nie pozbawia np. prawa do rocznego rozliczenia z małżonkiem i umożliwia korzystanie z ulg osobom rozliczającym działalność gospodarczą w formie podatku 19-proc., to jego niezaprzeczalną wadą jest brak możliwości obniżenia podstawy opodatkowania o koszty, np. z tytułu remontów. Jak wiadomo, w wynajmowane lokale, zwłaszcza mieszkalne i nie najnowsze, trzeba sporo inwestować. Wówczas może okazać się, że korzystniejsze jest jednak opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, według skali podatkowej.
Często z najmem lokali, zwłaszcza użytkowych, wiążą się spore koszty, które mocą umowy zawartej między wynajmującym a najemca obciążają właściciela lokalu, czyli podatnika uzyskującego przychód albo dochód z najmu. W takim przypadku także ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wcale nie musi być lepszą formą opodatkowania od podatku ustalanego według skali podatkowej.
Na trudnym rynku, gdzie oferta znacznie przewyższa popyt na najem lokali, wielu podatników godzi się wynajmować je nieomalże po kosztach własnych, byle przynajmniej uwolnić się od opłat czynszowych. Także w takim przypadku możliwe jest, że opodatkowanie na podstawie skali podatkowej da niższe zobowiązanie podatkowe niż w wariancie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Kosztem mogącym mieć kluczowy wpływ na ustalenie opłacalności konkretnego sposobu opodatkowania przychodów z najmu może być możliwość skorzystania z amortyzacji. Największe efekty można osiągnąć stosując amortyzację przyspieszoną i to w przypadku lokali mieszkalnych. W większości takich przypadków opodatkowanie według skali podatkowej będzie dla podatnika korzystniejsze niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Nie trzeba zresztą prowadzić inwestycji na ogromną skalę, by osiągnąć omawiany efekt kosztowy. W wielu przypadkach nieopłacalność zastosowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych z najmu można wykazać także wtedy, gdy podatnik skorzysta z amortyzacji metodą uproszczoną, oczywiście decydując się w konsekwencji na opodatkowanie dochodów z najmu według skali podatkowej.
8,5 proc. ryczałtu
Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, poza działalnością gospodarczą, podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.
Stawka ryczałtu wynosi 8,5 proc., gdy wysokość przychodów z najmu w roku podatkowym nie przewyższa równowartości 4000 euro. Od nadwyżki ponad tę kwotę stawka wynosi 20 proc. przychodów.
Limit stanowiący równowartość 4000 euro na 2007 rok wynosi 15 934 zł (4000 x 3,9835 = 15 934,00). Dla porównania przypomnijmy, że w 2006 roku limit wynosił 15 666 zł 40 gr. Zasady przeliczania euro na złote uregulowano w art. 4 ust. 2 ustawy o zryczałtowanym podatku.
Największą wadą opodatkowania najmu na zasadzie ryczałtu jest brak możliwości odliczania od podstawy opodatkowania kosztów ponoszonych przez wynajmującego. Chodzi przy tym zarówno o odpisy amortyzacyjne, jak i inne koszty związane z bieżącą eksploatacją. Ale nie oznacza to, że w tej formie opodatkowania kategoria kosztów nie jest w ogóle uznawana, ale jedynie ujęta ryczałtowo.
Ryczałt nie jest podatkiem oderwanym od kosztów - wszak jego istota jest taka, że koszty te zostały oszacowane i ujęte ryczałtowo, czego odbiciem jest odpowiednio niższa stawka podatkowa. Dla najmu wolą ustawodawcy może więc ona wynosić np. 8,5 proc., a nie 19 czy 20 proc., 30 lub 40 proc. W pewnym uproszczeniu można by powiedzieć, że dając podatnikom np. prawo do ryczałtu w wysokości 8,5 proc. od przychodów z najmu, ustawodawca oszacował, że koszty uzyskania takiego przychodu mogą sięgać nawet 50 proc. sumy tych przychodów.
Uproszczone formalności
Przy opodatkowaniu najmu w formie ryczałtu nie trzeba prowadzić ewidencji tylko wtedy, gdy wysokość przychodów wynika z umowy zawartej w formie pisemnej. Jeśli ten warunek nie jest dopełniony, ewidencja jest wymagana. A gdy urząd skarbowy stwierdzi jej brak, może wymierzyć podatek w wysokości pięciokrotności stawek stosowanych normalnie (42,5 proc. zamiast 8,5 proc. lub 75 proc. zamiast 20 proc.).
Ponieważ wpisów do ewidencji dokonujemy dopiero w momencie otrzymania przychodów z tytułu umowy, a przecież często zdarza się, że najemcy nie regulują należności w terminie, ewidencja może być dowodem potwierdzającym okoliczność, iż podatnik za dany okres nie zapłacił ryczałtu, ponieważ nie uzyskał przychodu.
Prowadzenie ewidencji nie jest skomplikowane. Zapisy w ewidencji są dokonywane w porządku chronologicznym na podstawie dowodów w czasie zapewniającym prawidłowe i terminowe rozliczenie należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, jednak nie później niż do dnia 20 każdego miesiąca za miesiąc poprzedni.
PRZYKŁAD: 12 TYS. ZŁ PRZYCHODU
Jeśli właściciel mieszkania musi w 2007 roku wydać na remont 6,5 tys., a z najmu uzyska 12 tys. zł przychodu, to zapłaci: 1020 zł ryczałtu lub od 472,46 zł (gdy jest to jego jedyny dochód opodatkowany według skali podatkowej) do 2200 zł (gdy inne dochody są na tyle wysokie, że od całego dochodu trzeba zapłacić podatek według stawki 40 proc.).
PRZYKŁAD: AMORTYZACJA METODĄ UPROSZCZONĄ
Załóżmy, że np. z tytułu umowy właścicielowi 30-metrowego mieszkania należy się 600 zł miesięcznie, z czego obciąża go część opłat czynszowych, w miesięcznej wysokości 100 zł. Jeśli mieszkanie będzie wynajmowane przez cały rok, podatek w formie ryczałtu wyniesie 612 zł. Na zasadach ogólnych, od dochodu (po uwzględnieniu kosztów: opłaty czynszowe 100 zł i amortyzacja metodą uproszczoną 14,82 zł) w wysokości 4555,40 zł może wynieść nawet niespełna 293 zł, gdy dla podatnika będzie to jedyny dochód osiągnięty w roku.
PRZYKŁAD: KORZYŚĆ Z PRZYSPIESZONEJ AMORTYZACJI
Podatnik kupił wybudowane mieszkanie do wykończenia, ale będące już wyodrębnionym lokalem, za 90 tys. zł. Ponieważ chce je wynajmować, na ulepszenie (wykończenie, dostosowanie do potrzeb najmu) wydał 32 tys. zł. Jest to zatem więcej niż 30 proc. wartości zakupu, ma więc prawo zastosować przyspieszoną amortyzację. Korzystanie z opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych będzie tu wątpliwe, bo możliwe do odliczenia koszty związane z amortyzacją zminimalizują lub wyzerują nawet spory przychód. Warto będzie w związku z tym rozważyć zastosowanie nieco niższego niż 10-proc. wskaźnika amortyzacji. Ponieważ wartość początkowa wyniesie 122 000 zł, przy 10-proc. wskaźniku rocznie w koszty można wliczyć 12 200 zł. Jeśli przychód wynosić będzie 12 000 zł, powstawać będzie strata i amortyzacji nie da się skonsumować kosztowo w całości. Wówczas można zastosować stawkę amortyzacji np. 8,5 proc. lub dowolnie inną, dokładnie dopasowaną do określonej sytuacji. Pamiętając przy tym, że raz ustalona stawka obowiązywać ma przez cały okres jej trwania.
Podatek według skali
Podatnik, który decyduje się płacić podatek od przychodów z najmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej), nie musi o tym zawiadamiać urzędu skarbowego.
Jeśli jednak przedmiotem najmu jest składnik majątku małżeńskiego, a małżonkowie chcą, by przychód ten był w całości rozliczany przez jednego z nich, powinni złożyć w tej sprawie oświadczenie do naczelnika urzędu skarbowego.
Dochodem z najmu stanowiącym podstawę obliczenia zaliczki jest różnica między przychodem a kosztami jego uzyskania. Co do zasady, podatnicy są obowiązani wpłacać zaliczki miesięczne. Obowiązek wpłacania zaliczki za każdy miesiąc do listopada powstaje, poczynając od miesiąca, w którym dochody te przekroczyły kwotę powodującą obowiązek zapłacenia podatku. Zaliczkę stanowi tu podatek obliczony od dochodu. Za dalsze miesiące zaliczkę ustala się w wysokości różnicy między podatkiem należnym od dochodu osiągniętego od początku roku a sumą zaliczek za miesiące poprzedzające.
Zaliczki na podatek są co miesiąc płatne do 20 następnego miesiąca za miesiąc poprzedni (do 20 lutego za styczeń, 20 marca za luty itd.), a za grudzień zaliczka do 20 grudnia w wysokości zaliczki za listopad. Do 30 kwietnia następnego roku w ramach rocznego rozliczenia, wraz ze wszystkimi dochodami podlegającymi opodatkowaniu na podstawie tabeli podatkowej, płatna jest ewentualna nadwyżka podatku należnego nad sumą wpłaconych zaliczek. W tym terminie dochód z najmu jest wykazywany w ramach zeznania rocznego PIT-36.
Od 1 stycznia 2007 r.
nie trzeba składać żadnych podatkowych deklaracji miesięcznych
Prawo do kosztów
W przeciwieństwie do przychodu ewidencjonowanego, który stanowi podstawę ryczałtu z najmu, przychód z najmu rozliczanego na zasadach ogólnych - jak każdy inny przychód opodatkowany na zasadach ogólnych (a więc taki, gdzie podatek wylicza się w zależności od wysokości przychodu według stawki podatku ze skali podatkowej) - daje podatnikowi prawo do pomniejszenia o koszt uzyskania przychodu. Podatnik rozliczający się z najmu na zasadach ogólnych nie musi prowadzić księgi przychodów ani żadnych ewidencji (chyba że rozlicza amortyzację - wówczas konieczne jest zaprowadzenie ewidencji środków trwałych).
By wydatki kwalifikować w koszty, trzeba wykazać ich związek z przychodami. Upoważnia do tego nie tylko chęć osiągnięcia przychodu, ale także zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów. Ponadto dany wydatek nie może być wyszczególniony na negatywnej liście w art. 23 ustawy o PIT, jako nie uznawany przez fiskusa za koszt uzyskania przychodów.
Opłaty czynszowe
Związek przyczynowo-skutkowy między potrzebą poniesienia wydatków a uzyskanym przychodem łatwo jest wykazać w stosunku do kosztów administrowania lokalem. Zaś żaden przepis art. 23 nie stwarza tu ograniczeń. Oznacza to, że wszystkie wydatki związane z eksploatacją mieszkania, które bezpośrednio obciążają właściciela, są kosztem uzyskania przychodów.
Jeśli w umowie najmu przyjmiemy, że opłata czynszowa jest jedynym i kompletnym przychodem (najemca nie wnosi już żadnych innych dodatkowych opłat), opłata ta będzie w całości przychodem wynajmującego, zaś należności przez niego wnoszone na rzecz wspólnoty (spółdzielni lub administratora) będą w całości jego kosztem uzyskania przychodu.
Trzeba pamiętać, że przychód z najmu powstaje w momencie faktycznego otrzymania pieniędzy od najemcy, a koszt w momencie faktycznego uregulowania należności.
Remont i wyposażenie
Jeśli dojdzie do modernizacji lokalu mieszkalnego, a wartość wykonanych prac przekroczy 3500 zł, nie można tego wydatku wliczyć w koszty. Trzeba bowiem o ten wydatek powiększyć wartość środka trwałego (czyli np. mieszkania), na nowo ustalić miesięczną stawkę amortyzacji i dopiero w ten sposób podatkowo skonsumować ów wydatek. Inaczej jest z remontem, gdyż wydatki o dowolnej wysokości można zaliczyć bezpośrednio w koszty.
W przypadku zakupu mebli oraz innych składników wyposażenia mieszkania przeznaczonego pod wynajem łatwo można wykazać związek przyczynowo-skutkowy uprawniający do uznania zakupu za koszt uzyskania przychodu.
Ważne!
Podatnicy wykonujący wyłącznie czynności zwolnione z VAT, a więc np. wynajmujący lokal wyłącznie na cele mieszkalne, nie muszą prowadzić żadnej ewidencji dla potrzeb podatku od towarów i usług. Nie muszą też wystawiać faktur VAT (jeśli najemca tego sobie życzy, wystawiają zwykłe rachunki)
Amortyzacja w koszty
Jak wspomnieliśmy, kosztem mogącym mieć kluczowy wpływ na ustalenie opłacalności konkretnego sposobu opodatkowania przychodów z najmu może być możliwość skorzystania z amortyzacji. Największe efekty można osiągnąć stosując amortyzację przyspieszoną i to w przypadku lokali mieszkalnych. W większości takich przypadków opodatkowanie według skali podatkowej będzie dla podatnika korzystniejsze niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Ale nie tylko. Zgodnie z przepisami ustawy o PIT, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.
Oznacza to ni mniej, ni więcej, że bez żadnych dodatkowych formalności (składania oświadczeń, zakładania ewidencji) koszt każdego mkw. wynajmowanej powierzchni można rocznie obciążyć kwotą 14,82 zł. Jeśli więc przedmiotem najmu jest 30-metrowe mieszkanie, robi się z tego już 444,60 zł. Gdy w grę wchodzą niezbyt duże przychody z najmu, jak to często dzieje się w małych miejscowościach, gdzie nie ma zbyt wielu chętnych na najemców, możliwość obciążenia kosztów takim wydatkiem może przesądzać o opłacalności wyboru formy opodatkowania najmu: ryczałt czy zasady ogólne.
Najem jako biznes
Przychód z najmu może być kwalifikowany zarówno jako przychód ze źródła najem, jak i przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Podatnik ma tu wybór, który jednak - w myśl orzecznictwa sądów - jest ograniczony skalą.
Co prawda nie ma przeszkód, by w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej świadczyć usługi najmu - jeśli przedsiębiorca, wpisując się do ewidencji działalności gospodarczej, tak określi rodzaj swojej działalności - ale zgodnie z orzecznictwem sądów dla ustalenia właściwego dla celów podatkowych źródła przychodów istotna jest skala zjawiska.
Jeśli więc przedmiotem najmu jest jeden lokal, to w myśl tych orzeczeń podatnik powinien rozliczać przychody z najmu na zasadzie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Nie zaś art. 10 ust. 1 pkt 3 - pozarolnicza działalność gospodarcza.
NASZA RADA:
KIEDY ROZLICZAĆ OPŁATY
Jeśli więc strony umowy przyjmą zasadę, że opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, a rozliczane są one w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, wówczas te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania, np. razem z czynszem. Natomiast ich rozliczenia w ramach kosztów należy dokonywać w dniu zapłaty (daty na potwierdzeniu uregulowania należności).
Natomiast podatek w stałej wysokości 19 proc., na podstawie art. 30c tej ustawy, zastrzeżony jest wyłącznie do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, a od 1 stycznia 2007 r. także dochodów z działów specjalnych produkcji rolnej.
Jeśli przedmiotem najmu jest jedno mieszkanie - i to wynajmowane okazjonalnie - zdaniem składów orzekających sądów, trudno potraktować jego wynajem jako pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas więc przychód powinien być obligatoryjnie rozliczany według zasad przewidzianych w prawie podatkowym dla przychodów dla źródła najem.
Gdy zaś dotyczy wielu lokali, podatnik - uznając je za składniki majątku firmy - może, spełniając wszystkie wymogi przewidziane prawem o swobodzie działalności, zarejestrować się jako przedsiębiorca świadczący usługi wynajmu i w związku z tym rozliczać dochody jako osoba fizyczna prowadząca pozarolniczą działalność gospodarczą. Wówczas, przed jej rozpoczęciem lub na początku kolejnego roku podatkowego, ma on prawo wybrać jako formę opodatkowania podatek w stałej wysokości 19 proc.
Obowiązujące obecnie przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego określają, że przedmiotami majątkowymi służącymi małżonkowi do wykonywania zawodu lub prowadzenia działalności zarobkowej małżonek ten zarządza samodzielnie nawet wtedy, gdy stanowią one składniki małżeńskiej wspólnoty majątkowej.
WPŁATY NA RYCZAŁT
Wpłaty na ryczałt z najmu podatnik dokonuje do 20 dnia następującego po miesiącu, którego rozliczenie dotyczy (np. do 20 lutego za styczeń, do 20 marca za luty itd.), a do 31 stycznia (w terminie złożenia zeznania rocznego) za grudzień. Wpłatom podatku w trakcie roku nie towarzyszy obowiązek składania formularzy podatkowych. Dopiero po upływie roku rozliczenie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za cały rok następuje w ramach PIT-28, który trzeba złożyć do 31 stycznia roku następnego.
Oznacza to, że wystarczy zgodna wola małżonków, by takie składniki majątku - w tym przypadku mieszkania i lokal użytkowy - zostały przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej przez jednego z małżonków.
VAT od najmu
Najem i to zarówno opodatkowany w formie ryczałtu, jak i na zasadach ogólnych jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
Co prawda, najem na cele mieszkalne z tego podatku jest zwolniony, dlatego większość osób osiągających przychody z tytułu najmu mieszkań lub domów w ogóle nie musi sobie VAT-em zawracać głowy.
Jednak zupełnie inaczej jest, gdy przedmiotem najmu jest (wyłącznie lub dodatkowo) lokal o charakterze niemieszkalnym. Najem na cele niemieszkalne jest objęty podstawową, 22-proc. stawką podatku od towarów i usług.
Podatnik, który świadczy takie usługi, nie musi być od razu podatnikiem VAT. Jak każda inna osoba, której przepisy ustawy o tym podatku dotyczą, może skorzystać ze zwolnienia, tzw. zwolnienia podmiotowego.
Mówiąc najkrócej i najogólniej, zwolnienie podmiotowe z VAT polega na możliwości niepłacenia tego podatku, jeśli przychód z czynności podlegających VAT nie przekracza w roku podatkowym 10 tys. euro. Obecnie jest to 39 700 zł.
Czynni podatnicy VAT (po utracie lub rezygnacji ze zwolnienia podmiotowego) są obowiązani wystawić fakturę stwierdzającą w szczególności dokonanie sprzedaży, datę dokonania sprzedaży, cenę jednostkową bez podatku, podstawę opodatkowania, stawkę i kwotę podatku, kwotę należności oraz dane dotyczące podatnika i nabywcy.
Podatnicy zwolnieni od tego podatku podmiotowo (w związku z obrotami niższymi niż 10 tys. euro) np. wynajmujący lokal i na cele mieszkalne, i niemieszkalne są obowiązani prowadzić co najmniej ewidencję sprzedaży VAT (w której dokumentują wystawiane przez siebie faktury oraz wszelką inną sprzedaż).
EDYTA DOBROWOLSKA
Podstawa prawna
■ Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 ze zm.).
■ Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.).