Ustawa o ochronie praw lokatorów wymienia szczegółowo obowiązki wynajmującego i najemcy związane z naprawami i konserwacją lokalu. Mogą oni jednak w odmienny sposób uregulować te zasady.

Kogo obciąża naprawa

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, do obowiązków wynajmującego należy m.in.: dokonywanie napraw lub wymiany m.in. instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu), wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący musi wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Tylko za zgodą

wynajmującego można wprowadzić w lokalu ulepszenia, które potem należy rozliczyć na podstawie zawartej w tej sprawie umowy

Z kolei najemcę obciąża naprawa i konserwacja m.in. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych; okien i drzwi; wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą; kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych; osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej (z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej).

Jeśli najemca chce wprowadzić w lokalu ulepszenia, może to zrobić za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu. Jeśli nie otrzyma takiej zgody, wynajmujący może żądać usunięcia wprowadzonych przez niego ulepszeń i przywrócenia stanu poprzedniego (pod warunkiem że nie naruszy to substancji lokalu). Może też ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.

Po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, które znajdowały się w lokalu w chwili gdy został on mu wydany. Jeżeli najemca w okresie najmu dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Lokale użytkowe

Wspomniane zasady nie dotyczą najmu okazjonalnego, do którego stosuje się te same przepisy kodeksu cywilnego, które regulują najem lokali użytkowych.

Zgodnie z kodeksem cywilnym, wynajmujący powinien wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu obciążają najemcę. Należą do nich w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, oraz drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym. Nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca ulepszył lokal, wynajmujący może - gdy strony tego wcześniej nie ustaliły - według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Awaria i kontrole

Właściciel lokalu we wspólnocie mieszkaniowej na żądanie zarządu jest obowiązany wpuścić do lokalu osoby, w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. A jak ma wypełniać swoje obowiązki, gdy wynajmuje lokal?

Ważne!

Najemca, który wymienił niektóre elementy wyposażenia lokalu, ma prawo do zwrotu wydatków w wysokości stanowiącej różnicę wartości tych elementów w dniu objęcia lokalu i w dniu jego opróżnienia

Ustawa o ochronie praw lokatorów zobowiązuje najemcę - po wcześniejszym ustaleniu terminu - do udostępnienia właścicielowi lokal w celu dokonania:

  •  okresowego lub doraźnego przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu;
  •  zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Zasada ta dotyczy także najmu okazjonalnego. Lokator ma też obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii, jeśli mogłaby ona wywołać szkodę lub zagrażać bezpośrednio powstaniem szkody. A gdy lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do niego w obecności funkcjonariusza policji lub straży gminnej (miejskiej) albo straży pożarnej.

Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel musi do czasu przybycia lokatora zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy oraz sporządzić protokół.

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal (ta ostania zasada nie dotyczy najmu okazjonalnego).

TERESA SIUDEM

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266).

■  Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

■  Art. 659-692 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).