Również w przypadku najmu lokalu użytkowego umowę należy zawrzeć na piśmie. Konstruując jej treść, trzeba kierować się poniższymi zasadami.

Krok pierwszy: strony umowy

Podobnie jak w przypadku umowy najmu lokalu, należy określić datę i miejsce zawarcia umowy oraz jej strony: wynajmującego i najemcę. Zazwyczaj przynajmniej jedną ze stron takiej umowy jest przedsiębiorca. Podajemy jego nazwę (firmę), siedzibę, numer, pod jakim figuruje w rejestrze przedsiębiorców i kto prowadzi ten rejestr - gdy stroną jest np. spółka handlowa. Jeśli przedsiębiorcą jest spółka z o.o., akcyjna lub komandytowo-akcyjna, podajemy również wysokość kapitału zakładowego i NIP. Należy też podać osoby reprezentujące przedsiębiorcę i przywołać podstawę reprezentacji (np. pełnomocnictwo, umowa spółki).

Gdy stroną jest osoba fizyczna, podajemy: imię i nazwisko, adres, numer dowodu tożsamości.

Ważne!

Nie zawsze muszą być zachowane terminy złożenia wypowiedzenia umowy. Jest to np. możliwe, jeżeli najemca lokalu nie płaci czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności

Należy powołać także tytuł prawny wynajmującego do lokalu (np. właściciel, posiadacz samoistny).

Krok drugi: przedmiot umowy

Określamy przedmiot umowy, podając: adres lokalu, jego powierzchnię, liczbę pomieszczeń, kondygnację, na której się znajduje (parter, piętro) i jego przeznaczenie: np. lokal handlowy, produkcyjny. Jeśli w lokalu znajduje się jakieś wyposażenie (meble, maszyna, urządzenia), należy dołączyć do umowy wykaz takiego wyposażenia w formie załącznika.

Krok trzeci: czas trwania

Umowa może być zawarta zarówno na czas oznaczony (rok, pięć lat), jak i nieoznaczony. Jeśli najem zawarty jest na czas dłuższy niż dziesięć lat, po upływie tego terminu uznaje się go za zawarty na czas nieoznaczony.

NASZA RADA:

WYPOWIEDZENIE W RAZIE WAD

Czytelnik prowadzi biuro projektowe w wynajętym lokalu. Po podpisaniu umowy okazało się, że przewody elektryczne w tym lokalu są w złym stanie. Chciałby zrezygnować z wynajmu tego lokalu, ale nie wie, czy musi dotrzymać trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia przewidzianego w umowie. Otóż nie musi. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wynika to z art. 682 kodeksu cywilnego.

Dla najemcy korzystniejsze czasem jest określenie czasu trwania umowy. Gdyby w międzyczasie zmienił się właściciel, nowy właściciel nie będzie mógł wypowiedzieć umowy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, jeśli była ona zawarta na czas oznaczony, z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną (np. poświadczoną przez notariusza), a lokal został najemcy wydany.

Krok czwarty: czynsz

W umowie należy określić wysokość czynszu, w jakim terminie, i w jaki sposób będzie płatny - np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy. Czynsz nie może być wyrażony w obcej walucie, tylko w złotych (PLN). Strony powinny w umowie określić termin płatności czynszu, np. do 15. każdego miesiąca. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, powinien być płacony z góry.

Strony powinny też zawrzeć klauzulę waloryzacji czynszu: jak często może być przeprowadzana i według jakich kryteriów. Jeśli strony nie przyjmą odmiennych ustaleń w umowie, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową jego wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Krok piąty: inne świadczenia

Strony powinny w umowie określić, kto będzie ponosił koszty m.in.: zużycia wody, gazu, energii elektrycznej, centralnego ogrzewania, wywozu nieczystości, odśnieżania, utrzymania porządku, utrzymania zieleni i inne.

Krok szósty: kaucja

Zazwyczaj wynajmujący żąda od najemcy kaucji, która stanowi wielo- lub jednokrotność miesięcznego czynszu. Należy więc w umowie zapisać, jakiej jest ona wysokości i kiedy zostanie zwrócona, a także, czy i w jaki sposób będzie waloryzowana (np. zobowiązuję się, że kaucję w wysokości dwumiesięcznego czynszu na dzień jej zwrotu przekażę na konto najemcy w ciągu miesiąca po zakończeniu najmu, po potrąceniu należności).

Krok siódmy: dodatkowe zobowiązania

W umowie mogą znaleźć się też ustalenia dotyczące wzajemnych zobowiązań. Dla przykładu: najemca może się też zobowiązać w umowie do niedokonywania bez pisemnej zgody wynajmującego zmian naruszających w sposób trwały substancję lokalu lub budynku, np. trwałej przebudowy układu wnętrz. Wynajmujący może natomiast zobowiązać się, że najemca będzie miał pierwszeństwo w wynajmie sąsiednich pomieszczeń.

Wynajmujący może też wyrazić zgodę na korzystanie z dodatkowych pomieszczeń wspólnych (np. palarnia, strych) lub parkingu.

Krok ósmy: wypowiedzenie

Strony mogą w umowie dowolnie ustalić termin wypowiedzenia, np. każda ze stron ma prawo wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem. Dotyczy to także umów zawieranych na czas oznaczony.

Należy jednak pamiętać, że kodeks cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dla przykładu - wynajmujący ma do tego prawo, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności. Wcześniej jednak wynajmujący powinien uprzedzić o tym najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Wynajmujący może także wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Najemcy też przysługuje takie prawo - jeśli wady wynajętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub osób u niego zatrudnionych.

Krok dziewiąty: wydanie rzeczy

Strony powinny określić, kiedy nastąpi wydanie lokalu, np. w dniu dzisiejszym i złożyć na umowie własnoręczne podpisy.

TERESA SIUDEM

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

■  Art. 659-679 oraz 680-692 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).