Umowa najmu lokalu mieszkalnego jest regulowana restrykcyjnymi przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest jeden wyjątek od tej zasady i dotyczy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Można o nim mówić wówczas, gdy właściciel wynajmuje lokal, ponieważ sam z niego przejściowo nie korzysta (w całości lub w części) dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Wówczas poza kilkoma przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów (związanych m.in. z wypowiedzeniem umowy) zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. Dzięki nim właściciel nie jest między innymi ograniczony w podwyżkach czynszu.

Treść umowy

Nie wszystkie postanowienia umowy najmu lokalu mieszkalnego strony mogą dowolnie ułożyć według swojego uznania. Jeśli okażą się sprzeczne z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, z mocy prawa nie będą ważne. Dlatego, zawierając umowę, należy uwzględnić w niej poniższe zasady.

Krok pierwszy: strony umowy

Obowiązkowo należy wskazać datę i miejsce sporządzenia umowy oraz określić strony umowy, czyli wynajmującego i najemcę. W przypadku osób fizycznych podaje się ich imiona, nazwiska, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych. Jeśli wynajmującym jest przedsiębiorca - jego nazwę (firmę), adres, NIP, numer z rejestru przedsiębiorców i osoby go reprezentujące (oraz na jakiej podstawie, np. pełnomocnictwo). Należy również podać, jakie prawo do lokalu ma wynajmujący. Nie musi być właścicielem mieszkania, może np. posiadać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Krok drugi: przedmiot umowy

Należy określić przedmiot umowy: adres lokalu, jego powierzchnię, liczbę pomieszczeń, kondygnację, na której się znajduje. Jeśli lokal ma założoną księgę wieczystą - to również jej numer. Jeśli lokal znajduje się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, to wpisujemy jej nazwę.

Załącznikiem do umowy powinien być protokół, w którym strony określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji, urządzeń, mebli. Będzie on stanowił podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Każda zmiana

umowy zawartej na piśmie również musi mieć formę pisemną

Krok trzeci: termin zawarcia

Umowa może być zawarta zarówno na czas nieoznaczony, jak i oznaczony (np. trzy miesiące, dwa lata lub do 30 kwietnia 2008 r.). Dla wynajmującego korzystniejsze jest określenie czasu, na jaki umowa jest zawarta. Najem na czas oznaczony kończy się z datą upływu terminu przewidzianego w umowie. Natomiast najem zawarty na czas nieoznaczony trzeba wypowiedzieć. A to nie jest proste, np. jeśli lokator nie ma innego lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić, a w zajmowanym przez niego lokalu chce zamieszkać właściciel bądź ktoś z jego bliskich - musi złożyć wypowiedzenie z trzyletnim wyprzedzeniem. Właściciel może też wypowiedzieć umowę z miesięcznym wyprzedzeniem, gdy najemca zwleka z zapłatą czynszu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, musi jednak wcześniej uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy.

Krok czwarty: czynsz

W umowie trzeba podać wysokość czynszu, w jakim terminie i w jaki sposób będzie płatny (np. do rąk wynajmującego lub na rachunek bankowy). Czynsz musi być wyrażony w złotych (PLN). Zobowiązania pieniężne na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej (poza pewnymi wyjątkami) mogą być wyrażone tylko w pieniądzu polskim. Czynsz może być jednak określony jako równowartość np. 300 USD według kursu NBP na dzień zapłaty.

Kwotę należy wpisać cyframi i słownie. Dla przykładu: czynsz wyniesie 1 tys. zł (jeden tysiąc złotych) miesięcznie i będzie płatny z góry do 15 każdego miesiąca na rachunek nr 621234567890987.

Jeśli umowa dotyczy najmu okazjonalnego, strony mogą określić, jak często i w jakiej wysokości dopuszczalna jest podwyżka czynszu np. czynsz nie może być podwyższany częściej niż raz na pół roku; podwyżka nie może przekroczyć 10 proc. miesięcznego czynszu. W innych przypadkach obowiązują zasady przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów. Można więc wpisać, że podwyżki czynszu będą dokonywane zgodnie z tą ustawą.

Krok piąty: kaucja

Wynajmujący może uzależnić zawarcie umowy od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej na pokrycie należności z tytułu najmu. Taka kaucja nie może przekraczać 12-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawek obowiązujących w dniu zawarcia umowy. Po zakończeniu najmu wynajmujący zwraca ją w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez najemcę (po potrąceniu swoich należności). Zwracana kaucja powinna być równa iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w tym dniu i liczby miesięcy, za które została pobrana.

Krok szósty: opłaty

Strony powinny ustalić, jakie opłaty będzie ponosił najemca, a jakie wynajmujący. Chodzi m.in. o opłaty za media, ubezpieczenie mieszkania, abonament za korzystanie z telewizji kablowej, telefonu, internetu. Opłaty za wodę, gaz, c.o., energię elektryczną mogą być pobierane przez właściciela tylko wówczas, gdy korzystający z lokalu nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

PRZYKŁAD: NAJEM OKAZJONALNY

Czytelniczka z Lublina otrzymała od rodziców mieszkanie. Zdecydowała jednak, że nadal będzie mieszkała z rodzicami do ukończenia studiów, a mieszkanie wynajmie.

Czytelnik z Warszawy pracuje w Londynie. Ponieważ zamierza wrócić do Polski, swoje mieszkanie wynajął. Taki najem może być uznany za okazjonalny. Umowy o najem okazjonalny nie może natomiast zawrzeć osoba, która kupiła mieszkanie z przeznaczeniem na wynajem. W takim przypadku do umowy zawartej z najemcą będą miały zastosowanie przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

PRZYKŁAD: ZWROT KAUCJI

Czytelniczka z Poznania zawarła w 2006 roku umowę najmu, w której zobowiązała się do zapłaty czynszu w wysokości 800 zł miesięcznie. Kaucja zabezpieczająca stanowiła dwukrotność miesięcznego czynszu, czyli 1600 zł. W międzyczasie właściciel podwyższył jej czynsz do 850 zł miesięcznie. Ponieważ czytelniczka wypowiedziała umowę i opuszcza mieszkanie 30 czerwca 2007 r., właściciel musi jej zwrócić w ciągu miesiąca 1700 zł, czyli 2-krotność aktualnego miesięcznego czynszu.

Krok siódmy: prawa i zobowiązania

Strony w umowie mogą zawrzeć dodatkowe zobowiązania dotyczące wynajmowanego lokalu. Mogą np. przyjąć, że po zakończeniu najmu najemca zobowiązany jest lokal pomalować albo np. że właściciel może sprawdzić stan lokalu w określonym terminie w obecności najemcy.

Krok ósmy: wypowiedzenie

Zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w stosunku do wynajmującego regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, a w stosunku do najemcy - przepisy kodeksu cywilnego. Oznacza to, że w umowie może znaleźć się dowolny zapis dotyczący wypowiedzenia umowy przez najemcę, np. najemca może wypowiedzieć najem z miesięcznym wyprzedzeniem na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli chodzi o wynajmującego - co do zasad wypowiedzenia należy przywołać przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Krok dziewiąty: podpisy

Umowa najmu, aby była ważna, musi być podpisana własnoręcznie przez obie strony. Nie trzeba jej rejestrować w urzędzie skarbowym; nie płaci się od niej podatku od czynności cywilnoprawnych.

TERESA SIUDEM

teresa.siudem@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.).