Ceny nieruchomości nie będą już rosły w takim wysokim tempie jak na przestrzeni ostatnich dwóch lat. Dlatego inwestowanie na rynku mieszkaniowym staje się coraz bardziej ryzykowne.
Zyski z nieruchomości można czerpać na wiele sposobów. Można inwestować na własną rękę, czyli kupić mieszkanie w celu późniejszego sprzedania go z zyskiem. Można też skorzystać z usług funduszy inwestycyjnych, które lokują pieniądze klientów w obiekty komercyjne, mieszkaniowe albo kupują akcje firm działających w branży nieruchomości: deweloperów, spółek budowlanych czy producentów materiałów budowlanych.
Ryzykowne inwestowanie
Osoby, które kilka lat temu zainwestowały w mieszkania czy grunty, mogą mówić o dużym szczęściu. Po akcesji Polski do Unii Europejskiej ceny nieruchomości wręcz oszalały. Od tamtego czasu na wzroście wartości mieszkań ich właściciele zarabiali - w zależności od rynku - po kilkadziesiąt procent. Firma CEE Property Group ocenia, że tylko w 2006 roku średnio o 67 proc. wzrosły ceny mieszkań w Krakowie, o 64 proc. w Łodzi i o 28 proc. w Poznaniu. W ubiegłym roku za 1 mkw. mieszkania w Warszawie i Krakowie trzeba było zapłacić grubo ponad 7 tys. zł. Gdyby taki trend utrzymywał się nadal, zakup mieszkania byłby najlepszą lokatą kapitału. Inwestowanie w nieruchomości ma bowiem sens tylko wtedy, kiedy można liczyć na wzrost ich wartości. Wiele wskazuje jednak na to, że ceny nieruchomości powoli się stabilizują i bardzo wysoka dynamika ich wzrostu nie jest do utrzymania. Co więcej, niektórzy analitycy wróżą nawet korektę cen mieszkań. Powód? Polaków przestaje być stać na zaciąganie kredytów hipotecznych na coraz wyższe kwoty. Co prawda, banki próbują zwiększyć zdolność kredytową, np. wydłużając maksymalny okres spłaty kredytu nawet do 50 lat, ale wydaje się, że niewiele już mogą zrobić, jeśli chodzi o dalsze podwyższanie zdolności kredytowej kredytobiorców.
Nawet do 50 lat
wydłużyły niektóre banki maksymalny okres spłaty kredytu, próbując zwiększyć w ten sposób zdolność kredytową klientów
Zdaniem Michała Macierzyńskiego, analityka portalu Bankier.pl, dalszy wzrost cen nieruchomości jest możliwy jedynie w przypadku zwiększenia się zdolności kredytowej.
- Na to obecnie największy wpływ mają stopy procentowe i to one właśnie będą dyktowały dostępność do kredytu, a zatem i maksymalną kwotę, jaką bank jest skłonny pożyczyć klientowi. Co prawda, kwota ta będzie rosła w ślad za wyższymi pensjami, jednak obecna sytuacja, gdzie rosną pensje, a inflacja pozostaje w miejscu, należy już chyba do przeszłości - mówi Michał Macierzyński.
Dodaje, że ceny będą rosły, jednak ten wzrost będzie już stabilniejszy i raczej bardziej związany z inflacją i wzrostem wynagrodzeń niż ze wzrostem cen materiałów budowlanych, robocizny czy wyobraźnią sprzedających na temat wartości ich nieruchomości. Jego zdaniem nie znajdzie się w końcu nikt, kto będzie w stanie sprostać cenowym żądaniom.
Niższe zyski z mieszkań
Czy opłaca się inwestować w nieruchomości, nawet przy założeniu, że wzrost ich cen będzie niewielki?
- Koszt zakupu mieszkania jest obecnie zbyt wysoki, by udało się zbilansować wydatki na raty kredytowe samymi przychodami z najmu mieszkań. Aby zarobić na kupnie mieszkania, należy zakładać, że jego wartość będzie rosła wraz z upływem czasu. Nie musi to być duży wzrost, żeby wyjść na zero, ale musi to być inwestycja długoterminowa - chociażby z powodu obowiązków podatkowych, aby zwrot z inwestycji był przyzwoity - tłumaczy Emil Szweda, analityk Open Finance.
Kupujący powinien zadbać także o płynność finansową, ponieważ przez długie lata od kupna nieruchomości wpływy z najmu nie pokryją rat kredytowych. Do inwestycji trzeba będzie dopłacać kilkanaście tysięcy złotych rocznie, a na to już nie każdego stać. Trzeba być także przygotowanym na możliwość wzrostu stóp procentowych, który podniesie koszt obsługi kredytu.
- Jednak ten sam czynnik - wzrost stóp - ogranicza zdolność kredytową naszych lokatorów, co oznacza większą liczbę potencjalnych najemców, a zatem również możliwy wzrost przychodów z najmu, który już jest obserwowany - prognozuje Emil Szweda.
5 procent rocznie
Eksperci Open Finance przygotowali symulację opłacalności inwestycji w mieszkania, zakładając wzrost ich wartości o 5 proc. rocznie. Do wyliczeń przyjęto drogie mieszkania w dobrych dzielnicach, ponieważ - zdaniem Open Finance - takie obiekty będzie najłatwiej wynająć, a przychody z najmu będą najwyższe. Załóżmy, że inwestujemy w dwupokojowe mieszkanie, którego cena wynosi 500 tys. zł. Posiłkujemy się kredytem w wysokości 100 proc. wartości nieruchomości. Przychód z najmu wyniesie około 2 tys. zł miesięcznie pomniejszony o czynsz - 400 zł, tak więc roczny przychód to 17,6 tys. zł (wynajmem mieszkania 11 miesięcy w roku). Obsługa kredytu w kwocie 500 tys. zł i rozłożonego na 30 lat i oprocentowanego na poziomie 5,34 proc. (aktualna oferta dużego banku) kosztować będzie rocznie 33,5 tys. zł (rata miesięczna około 2,8 tys. zł). Jak widać, wpływy z najmu pokryją koszt obsługi kredytu tylko w połowie. Inwestor będzie musiał rocznie dopłacić 15,9 tys. zł.
Jeżeli po pięciu latach zdecydujemy się sprzedać mieszkanie, a jego wartość będzie rosła każdego roku o 5 proc., dochód ze sprzedaży wyniesie 638 tys. zł. W tym momencie do spłaty pozostanie jeszcze 466,2 tys. zł kredytu, tak więc nasz zysk to 172 tys. zł. Tę kwotę trzeba jeszcze pomniejszyć o różnicę między wynajmem i ratami kredytu. Ostateczny zysk wyniesie 92,5 tys. zł. Żeby inwestor po pięciu latach wyszedł na zero, mieszkanie musiałoby drożeć o 3,2 proc. rocznie. Jak pokazuje powyższa symulacja, inwestowanie w mieszkanie może się opłacić.
ILE MOŻNA ZAROBIĆ NA INWESTYCJI W MIESZKANIE
Cel: mieszkanie 2-pokojowe
Zakup: 500 tys. zł
Przychód z najmu: 2 tys. zł (minus czynsz 400 zł), średnio 1,6 tys. zł przez 11 miesięcy w roku Dochód roczny 17,6 tys. zł
Koszt: 500 tys. zł kredytu
Rata miesięczna: 2789 zł, rocznie 33 468 zł*
Różnica: minus 15 868 zł rocznie
Dochód ze sprzedaży mieszkania po 5 latach od kupna: 638 tys. zł (przy wzroście o 5 proc. co roku).
Kredyt do spłaty: 466 160 zł
Zysk: 172 tys. zł
Zysk pomniejszony o różnicę między wynajmem i ratami kredytu: 92,5 tys. zł
Cel: mieszkanie 1-pokojowe
Zakup: 360 tys. zł
Przychód z najmu: 1,2 tys. zł (minus czynsz 250 zł), średnio netto 950 zł przez 11 miesięcy w roku Dochód roczny: 10 450 zł
Koszt: 360 tys. zł kredytu
Rata miesięczna: 2008 zł, rocznie 24 096 zł*
Różnica: minus 13 646 zł
Dochód ze sprzedaży po 5 latach od kupna: 459,5 tys. zł (wzrost o 5 proc. co roku)
Kredyt do spłaty: 335,6 tys. zł
Zysk: 123,9 tys. zł
Zysk pomniejszony o różnicę między najmem i ratami kredytu: 55,7 tys. zł
* Kredyt w złotych, okres spłaty 30 lat, raty równe, oprocentowanie 5,34 proc. (za aktualną ofertą jednego z dużych banków).
Źródło: Open Finance
MACIEJ BEDNAREK