Od początku roku obowiązuje 19-procentowy podatek od dochodu ze sprzedaży nieruchomości. Dotyczy on jednak mieszkań, domów, działek, lokali użytkowych i im podobnych, których właścicielami zostaliśmy od 1 stycznia 2007 r. Sprzedaż nieruchomości nabytych wcześniej objęta jest nadal zryczałtowanym podatkiem od przychodu lub z podatku zwolniona.

Osoby sprzedające mieszkanie lub inną nieruchomość, której własność nabyły do końca 2006 roku, nadal są zobowiązane do zapłaty zryczałtowanego podatku od przychodu ze zbycia. I tylko wtedy, gdy byli właścicielami krócej niż pięć lat i przychodu nie przeznaczą na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.
Stare zasady opodatkowania przychodu ze zbycia nieruchomości, mimo uchylenia stosownych przepisów od 1 stycznia 2007 r., będą wciąż obowiązywały w stosunku do osób, które właścicielami tych nieruchomości zostały do końca ubiegłego roku.
Własność od pięciu lat
Najbardziej komfortową sytuację mają osoby, które posiadają nieruchomość, jej część lub udział w niej dłużej niż pięć lat. Wówczas bowiem sprzedaż nieruchomości nie jest obciążona podatkami. Co prawda, także wtedy trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych, ale zwyczajowo ciężar ten wciąż w całości przejmuje na siebie nabywca. Natomiast przychód z takiej sprzedaży jest w całości zwolniony z podatku dochodowego.
Bywa jednak, że transakcję trzeba przeprowadzić wcześniej. Wtedy już także przychód podlega co do zasady podatkowi dochodowemu. Można jednak przed nim uciec, korzystając z możliwości, jakie wiążą się z przeznaczeniem wydatków na własne cele mieszkaniowe.
Jednym ze źródeł dochodów, którymi fiskus interesuje się w ramach podatku dochodowego od osób fizycznych, jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa wieczystego użytkowania gruntów. W każdym z tych przypadków, o ile tylko odpłatne zbycie nie następuje w ramach działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, ustala się podatek od przychodu. Podatek ten ma charakter ryczałtu w wysokości 10 proc. uzyskanego przychodu.
14 dni
ma podatnik na złożenie oświadczenia o przeznaczeniu na własne cele mieszkaniowe dochodu ze sprzedaży nieruchomości
Podobnie traktuje się przychód uzyskany w trakcie zamiany nieruchomości.
Wydatek mieszkaniowy
Wysokość podatku ustala się, a nie płaci, ponieważ fiskus daje sprzedającemu szansę ucieczki przed takim podatkiem. Polega ona na wydatkowaniu uzyskanych ze sprzedaży pieniędzy na cel mieszkaniowy. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że ta swoista ulga podatkowa ma mieszkaniowy charakter tylko co do sposobu wydatkowania, natomiast nie ma żadnych takich ograniczeń w zakresie charakteru sprzedawanej nieruchomości. Oznacza to, że można uniknąć płacenia podatku, inwestując we własne cele mieszkaniowe zarówno wtedy, gdy sprzedaje się dom lub mieszkanie, jak również garaż, pawilon handlowy i każdą inną nieruchomość.
Ważne!
Sprzedając nieruchomość objętą podatkiem, nie musimy z góry deklarować, jaki będzie konkretnie jej cel. Na podjęcie decyzji, a tym samym stosownych działań, mamy pełne dwa lata
W takim przypadku, podobnie jak w każdym innym, w którym ustala się dochód ze sprzedaży dla celów podatku, trzeba tylko w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożyć oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe (przedstawiamy je w ramce obok).
Prawa do skorzystania z ulgi, przynajmniej częściowo, nie pozbawia także przypadek, w którym podatnikowi uda się w ciągu dwóch lat wydatkować na własną inwestycję mieszkaniową tylko część dochodu ze sprzedaży. Wówczas musi jedynie od różnicy zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę. Podatek staje się bowiem zobowiązaniem należnym najpóźniej 15 dnia po sprzedaży.
Odsetki do zapłacenia
Od tego dnia nalicza się odsetki aż do dnia, w którym upłyną dwa lata, licząc od dnia sprzedaży. Odsetki te nalicza się w wysokości połowy odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych. A począwszy od następnego dnia po upływie dwóch lat, licząc od dnia sprzedaży, aż do dnia zapłaty w pełnej wysokości odsetek za zwłokę pobieranych od zaległości podatkowych.
Ponadto w terminie płatności podatku podatnik jest obowiązany złożyć specjalną deklarację podatkową. Obecnie odsetki od zaległości podatkowych nalicza się w wysokości 11,5 proc. rocznie. Oznacza to, że koszt roczny zwłoki w zapłacie podatku wynosi 5,75 proc., a więc taniej niż wszystkie dostępne na rynku kredyty konsumpcyjne, a nawet wiele kredytów hipotecznych.
Oznacza to, że jeśli motywem sprzedaży nieruchomości jest gwałtowna potrzeba gotówki, może kalkulować się niepłacenie od razu 10-proc. podatku, nawet w sytuacji, gdy z góry założy się, iż nie będzie się w ciągu tych dwóch lat realizowało żadnej inwestycji mieszkaniowej. Po prostu wystarczy wówczas po upływie dwóch lat (lub dowolnie wcześniej) zapłacić zaległy podatek i odsetki dużo niższe, niż wyniosłoby oprocentowanie ewentualnego kredytu.
Podatek od dochodu
Jednak wszyscy, którzy weszli w posiadanie nieruchomości począwszy od 1 stycznia 2007 r., muszą być gotowi na zapłacenie podatku od dochodu ze sprzedaży, niezależnie od tego, jak długo byli jej właścicielami. Zgodnie z treścią aktualnie obowiązującego art. 30e ustawy o PIT, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 proc. podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości a kosztami poniesionymi na zbywaną nieruchomość.
Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego (PIT-36 lub PIT-37) za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł. Ale w zeznaniu rocznym wykazuje się należny podatek dochodowy ze sprzedaży nieruchomości.
Ulga meldunkowa
Jednak wolny od podatku jest przychód uzyskany z odpłatnego zbycia: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie - jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
WYDATEK ZWALNIAJĄCY Z PODATKU
Poniżej przedstawiamy listę celów, na które można przeznaczyć przychód ze sprzedaży lub zamiany nieruchomości, które zostały nabyte przed 1 stycznia 2006 r., by nie płacić podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości do końca 2011 r., a przed upływem pięciu lat od:
  •  nabycia na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  •  nabycia na terytorium RP spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  •  nabycia na terytorium RP gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego.
Cele te, to:
  •  budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium RP,
  •  rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub adaptacja na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium RP,
  •  przeznaczenie - w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży - na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki, zaciągniętych na powyższe cele w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium RP, w tym również spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki, zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
PRZYKŁAD: SKUTKI ZAKUPU PRZED I PO 1 STYCZNIA
Podatnik kupił w grudniu 2006 r. mieszkanie za 150 tys. zł. Jeśli sprzeda je po 1 stycznia 2012 r., nie zapłaci podatku ani od przychodu, ani od dochodu, nawet jeśli jego wartość się podwoi. Jeśli takie samo mieszkanie za tę samą cenę kupił w styczniu 2007 r. (liczy się data aktu notarialnego), a sprzeda w styczniu 2012 r., czy w jakimkolwiek innym terminie, zapłaci podatek dochodowy. Jeśli cena sprzedaży wyniesie 300 tys. zł, a podatnik w tym okresie nie poniesie żadnych dodatkowych kosztów (np. remontu czy ulepszenia) ani nie będzie prowadził podatkowej amortyzacji mieszkania (np. w związku z osiąganiem przychodów z jego najmu), dochód ze sprzedaży wyniesie 150 tys. zł, a 19-proc. podatek 28,5 tys. zł. Jednak podatnik będzie zwolniony z tego podatku, jeśli podatnik był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Sprzedając mieszkanie nabyte w styczniu 2007 r. po 1 lutego 2008 r. podatnik nie zapłaci podatku, jeśli zaraz po nabyciu mieszkania zameldował się w nim na pobyt stały.
Zwolnienie ma zastosowanie do przychodów podatnika, który, w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Ponadto zwolnienie to ma zastosowanie łącznie do obojga małżonków.
EDYTA DOBROWOLSKA
gp@infor.pl