Zanim notariusz sporządzi akt notarialny, należy ustalić z nim termin, w którym zostanie ta czynność dokonana, określić, czego będzie dotyczył akt notarialny oraz jakie dokumenty należy w związku z nią przedstawić.

Strona może dowolnie wybrać notariusza, nie obowiązuje przy tym żadna rejonizacja, np. ze względu na miejsce położenia nieruchomości albo zamieszkania kupującego lub sprzedającego.

Przed zawarciem umowy

Strony, które chcą zawrzeć umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego, powinny ustalić z notariuszem, czy sporządzi on tylko jedną umowę czy dwie: umowę sprzedaży warunkowej albo umowę przedwstępną oraz drugą, czyli umowę przeniesienia własności.

Umowa przedwstępna dotycząca obrotu nieruchomościami, powinna zostać sporządzona przez notariusza w formie aktu notarialnego. Kupujący i sprzedający zobowiązują się w niej do zawarcia oznaczonej umowy, wskazują w niej na istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, a także - w miarę możliwości - określają termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona. W razie nie oznaczenia go w umowie, należy zawrzeć ją w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej powinien zostać określony w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej. Natomiast po tym terminie już nie będzie można żądać jej zawarcia.

6 zł za stronę

tyle kosztuje sporządzenie wypisu od każdej rozpoczętej strony. Za stronę uważa się tekst obejmujący nie mniej niż 25 wierszy

Notariusz sporządza też umowę sprzedaży warunkowej, która poprzedza umowę przeniesienia własności. Zawierana jest ona wówczas, gdy sprzedawana jest działka rolna i Agencja Nieruchomości Rolnych może w ciągu miesiąca od otrzymania zawiadomienia o zawarciu umowy warunkowej skorzystać z prawa pierwokupu. Jeżeli agencja w tym czasie nie wykona przysługującego jej prawa, to wówczas notariusz może sporządzić umowę przeniesienia własności.

Potrzebne dokumenty

Zanim notariusz sporządzi umowę przedwstępną przeniesienia własności nieruchomości, umowę sprzedaży warunkowej działki rolnej oraz umowę przeniesienia własności nieruchomości, dotychczasowy właściciel działki powinien przedłożyć w kancelarii notarialnej dokument potwierdzający jego prawo własności. Jest to wypis z działu drugiego księgi wieczystej prowadzonej dla sprzedawanej nieruchomości, wskazujący osobę jej aktualnego właściciela. Dokument ten, nie może zostać wydany w wydziale wieczystoksięgowym sądu wcześniej niż przed upływem trzech miesięcy od daty sporządzenia aktu notarialnego.

Ważne!

Notariusz nie może sporządzić aktu notarialnego, jeżeli poweźmie wątpliwości odnośnie do tego, czy kupujący lub sprzedający ma zdolność do czynności prawnych

Obecnie coraz częściej notariusze w dniu zawarcia transakcji sami potwierdzają, czy stan wpisów w księdze wieczystej jest zgodny ze złożonym przez sprzedającego wypisem z tej księgi. Informację na ten temat wpisują do aktu notarialnego.

Notariusz może też domagać się, aby sprzedający przedłożył mapę i opis nieruchomości. Natomiast już przy sporządzaniu aktu notariusz powinien stwierdzić tożsamość osób biorących udział w czynności na podstawie dowodów tożsamości (np. dowodu osobistego albo paszportu). Sposób stwierdzenia tożsamości notariusz następnie określa w akcie notarialnym.

Treść dokumentu

W umowie zawartej w formie aktu notarialnego, notariusz powinien określić dokładną datę sporządzenia jej. Strona może domagać się również, aby w akcie podano również godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu. Notariusz podaje tam również informację o miejscu sporządzenia aktu oraz dane notariusza (imię, nazwisko, siedzibę kancelarii), sprzedającego i kupującego (imię, nazwisko, imiona rodziców, miejsce zamieszkania).

W akcie notariusz umieszcza również oświadczenia stron z powołaniem się na okazane przy sporządzaniu go dokumenty, a na żądanie stron stwierdza nawet fakty i istotne okoliczności, jakie zaszły przy spisywaniu aktu.

Jeżeli umowa sporządzona w formie aktu notarialnego przenosi własność nieruchomości, to wówczas notariusz powinien w niej zamieścić wniosek o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Taka adnotacja w akcie jest istotna, ponieważ później, po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz musi przesłać wypis z niego do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej dla tej nieruchomości. Wypis ten musi zawierać wniosek o wpis do księgi wieczystej. Dołącza do niego również dokumenty stanowiące podstawę wpisu.

Formalności tych notariusz powinien dopełnić w ciągu trzech dni od sporządzenia aktu notarialnego.

Sporządzony przy zachowaniu tych wymogów akt notarialny powinien zostać odczytany przez notariusza, przyjęty i podpisany.

Odmowa sporządzenia aktu

Notariusz ma prawo odmówić sporządzenia aktu, gdy uzna, że byłaby to czynność sprzeczna z prawem. Powinien przy tym pouczyć o prawie i trybie zaskarżenia odmowy. Na złożone na piśmie żądanie strony musi w ciągu tygodnia doręczyć uzasadnienie odmowy.

Odczytanie aktu

Odczytując akt notarialny, notariusz powinien wyjaśnić ze stronami, czy dokładnie zrozumiały treść oraz znaczenie aktu i przekonać się, czy akt jest zgodny z wolą stron.

Jeżeli stroną jest osoba, która nie zna języka polskiego, to wówczas do czynności powinien zostać dołączony przekład na język znany tej osobie. W razie braku takiego przekładu notariusz powinien przetłumaczyć akt osobiście albo przy pomocy biegłego.

PODPISY, WYPISY...

Podpisy na akcie notarialnym strony składają w obecności notariusza.

Akt notarialny może zostać sporządzony na dwóch lub więcej arkuszach. Notariusz powinien je wówczas parafować i połączyć, natomiast strony powinny na nich złożyć swoje parafy.

Sprzedający i kupujący otrzymują od notariusza wypisy z aktu. Mają one moc prawną oryginału i są dokładnym powtórzeniem oryginału.

TAKSA NOTARIALNA

Maksymalne stawki taksy (liczone od wartości nieruchomości) wynoszą:

  •  do 3000 zł - 100 zł,
  •  powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł plus 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł,
  •  powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł plus 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
  •  powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł plus 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
  •  powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł plus 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
  •  powyżej 1 000 000 zł - 5710 zł plus 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Monitorze Polskim przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Stroną aktu może też być osoba głucha lub niema. Notariusz powinien wówczas przekonać się, czy treść tej czynności jest jej znana i czy je dokładnie zrozumiała. W dodatku notariusz na jej życzenie powinien do czynności przywołać wskazaną przez tę stronę osobę, do której ma zaufanie. O takiej możliwości notariusz powinien uprzedzić wszystkie osoby zainteresowane. Osobę zaufaną notariusz powinien też przywołać na życzenie osoby niewidomej lub niemej.

Natomiast sprzedający lub kupujący, który nie umie lub nie może pisać na akcie notarialnym, zamiast podpisu składa tuszowy odcisk palca. Obok tego odcisku inna osoba wpisuje jego imię i nazwisko oraz umieszcza swój podpis.

NASZA RADA:

ZAŻALENIE NA ODMOWĘ

Jeśli notariusz odmawia sporządzenia aktu, a jego klient uważa, że niesłusznie, można wówczas złożyć zażalenie. Należy to zrobić w ciągu tygodnia. Zażalenie adresuje się do sądu okręgowego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej. Wnosi się je za pośrednictwem notariusza, który w terminie tygodnia musi się ustosunkować do zażalenia i przedstawić razem z nim swoje stanowisko sądowi. Gdyby jednak notariusz uznał swoje stanowisko za niesłuszne, powinien dokonać czynności notarialnej i nie nadać zażaleniu dalszego biegu.

Gdyby podpis został złożony w alfabecie nieznanym notariuszowi, to wówczas należy obok stwierdzić, czyj to jest podpis.

Opłaty u notariusza

Za sporządzenie aktu notarialnego notariusz pobiera opłaty według maksymalnych stawek taksy notarialnej określonych w rozporządzeniu z 28 czerwca 2004 r. ministra sprawiedliwości w sprawie taksy (Dz.U. nr 148, poz. 1564 ze zm.). Wysokość maksymalnej stawki zależy od wartości transakcji (sprzedawanej nieruchomości). Połowę ustalonej w taksie stawki płaci się m.in. za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego:

  •  umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do: lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego, do domu jednorodzinnego, w spółdzielni mieszkaniowej oraz ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu lub do odrębnej własności lokalu albo do domu jednorodzinnego,
  •  umowę przeniesienia własności lokalu lub domu jednorodzinnego z prawem do gruntu przez spółdzielnię mieszkaniową.

MAŁGORZATA PIASECKA-SOBKIEWICZ

malgorzata.piasecka@infor.pl

Podstawa prawna

■  Ustawa z 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 42, poz. 369 ze zm.).

■  Rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. nr 148, poz. 1564 ze zm.).