Przed złożeniem podpisu na akcie notarialnym należy poprosić notariusza o przygotowanie projektu umowy i dokładnie go przeczytać. Z chwilą podpisania umowa wiąże obie strony, nie można więc z niej się wycofać. Nieważne są tylko te postanowienia zawarte w umowie, które są sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa. Na tę nieważność kupujący zawsze będzie mógł się powołać, jeżeli został wprowadzony w błąd przez sprzedającego i był to błąd istotny.
Ważne!
Umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu musi być zawarta w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie nie będzie ważna
Zabezpieczenie sprzedającego...
Te same postanowienia, które zostały zawarte w umowie przedwstępnej, muszą znaleźć się w umowie sprzedaży. Dotyczy to przede wszystkim: stron umowy, przedmiotu umowy i ceny lokalu. Notariusz w akcie określa, w jaki sposób zostanie zapłacona cena sprzedaży: jeśli był wpłacony zadatek - jest on zaliczany na poczet ceny sprzedaży; gdy zakup lokalu finansowany jest kredytem - określony jest bank, który dokona przelewu, i rachunek bankowy, na który ten przelew ma wpłynąć. Jest to dość bezpieczny sposób zabezpieczenia zapłaty ceny. Ponieważ jednak pieniądze na konto sprzedającego wpływają dopiero kilka dni po podpisaniu umowy, powinien też zadbać, aby w akcie notarialnym znalazła się klauzula następującej treści: Kupujący oświadcza, że co do zapłaty kwoty... w terminie do dnia..., poddaje się egzekucji w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego.
Tytułem egzekucyjnym - zgodnie z art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c. - jest akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej. Oznacza to, że gdyby kupujący w terminie określonym w akcie notarialnym nie przelał na wskazane konto ceny, sprzedający będzie mógł z pominięciem długotrwałej procedury sądowej przedstawić komornikowi tytuł wykonawczy, który jest podstawą do prowadzenia egzekucji. Tytułem wykonawczym jest tytuł egzekucyjny (w tym przypadku akt notarialny) zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Klauzulę wykonalności nadaje sąd rejonowy właściwości ogólnej dłużnika. Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, ale nie później niż w ciągu trzech dni od jego złożenia.
DOKUMENTY SPRZEDAJĄCEGO
Sprzedający przed podpisaniem umowy powinien okazać:
  •  Dokument potwierdzający prawo do lokalu (wypis z księgi wieczystej, zaświadczenie do sprzedaży ze spółdzielni mieszkaniowej).
  •  Zaświadczenie z Wydziału Ewidencji Ludności potwierdzające, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.
  •  Zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi.
  •  Książeczki opłat: czynszu, gazu, energii elektrycznej, które potwierdzają bieżące wpłaty.
W akcie notarialnym powinien się znaleźć zapis: „kupującemu znany jest stan techniczny lokalu i nie będzie z tego tytułu zgłaszać żadnych roszczeń.” Może się zdarzyć, że z powodu jakichś usterek technicznych cena sprzedaży została obniżona. Taki zapis daje zabezpieczenie na wypadek, gdyby kontrahent już po podpisaniu umowy powoływał się na wprowadzenie go w błąd.
...i kupującego
Nabywca lokalu powinien zadbać, aby w akcie notarialnym sprzedający złożył oświadczenia, wyjaśniające:
  •  na jakiej podstawie nabył lokal (np. umowa sprzedaży, darowizna, spadek),
  •  że lokal nie jest obciążony żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi,
  •  że lokal wolny jest od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich,
  •  że nie występują w stosunku do lokalu jakiekolwiek ograniczenia w rozporządzaniu,
  •  że nie toczy się przeciwko sprzedającemu postępowanie egzekucyjne,
  •  że w lokalu nikt nie jest zameldowany,
  •  że uregulował wszystkie opłaty eksploatacyjne związane z użytkowaniem lokalu.
W umowie mogą się znaleźć oświadczenia odmiennej treści, jeśli kupujący wyrazi na nie zgodę. Zdarza się, że lokal jest obciążony zastawem lub hipoteką. Powinno być to zapisane w umowie oraz sposób uregulowania długu, np. że bank nabywcy przelewa pieniądze na konto banku, który zabezpieczył kredyt na nieruchomości.
Art. 777 par. 1 pkt 4 k.p.c.
daje podstawę do wyegzekwowania przez sprzedającego sumy pieniężnej określonej w akcie notarialnym
CO NOTARIUSZ ROBI Z UMOWĄ
Notariusz przesyła umowę sprzedaży lokalu stanowiącego odrębną własność do sądu rejonowego - wydziału ksiąg wieczystych. W przypadku zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu - akt notarialny jest przesyłany do spółdzielni mieszkaniowej.
Bardzo często sprzedający zastrzegają sobie możliwość zamieszkiwania w lokalu do przeniesienia się do nowego mieszkania. Taki zapis również powinien znaleźć się w umowie ze wskazaniem konkretnej daty, do której sprzedający będzie musiał się wyprowadzić.
TERESA SIUDEM
teresa.siudem@infor.pl
Podstawa prawna
■ Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).